探讨国内土地使用权出让制度对房地产市场产生的影响

我国的土地出让制度在《土地法》中有明确规定,包括土地补偿、土地使用权、土地征用、抵押担保、土地出让金、土地转让、土地转让协议等众多规定。由于我国土地发展的特殊的历史背景,我国的立法者对于土地出让制度借鉴了香港的土地批租制度,而自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后,价格者得成为防止腐败的唯一路径,从而推高了土地的出让价格,并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施,甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度,宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。所以须完善土地管理制度,规范市场行为,最大限度的弥补土地使用权出让制度的先天缺陷,促进房地产市场的良性展。     

地方财政对土地过度依赖成体制性障碍

11月24日,我国土地督察制度实施五周年绩效评估结果在北京发布。受国土资源部委托,南京大学、中国人民大学、浙江大学、兰州大学等单位联合成立了国家土地督察制度实施五周年绩效评估课题组,历时十个月完成了国家土地督察制度实施的绩效评估工作。课题组认为,土地督察最大成效就是逐步规范了地方政府土地利用和管理行为,但地方财政和城市建设对土地出让收益过度依赖,成为影响土地督察效果的制度和体制性障碍。     

论农民权益保护下的我国征地补偿

在既有征地制度下,失地农民往往无法得到合理补偿,很容易引起失业和社会不稳定现象。这就使得工业化和城市发展过程中地方政府与失地农民之间在土地增值利益分配上的矛盾日益突出,出现了很多与征地有关的各种群体性事件和集体上访现象,严重地威胁了社会和谐和政治稳定。为了解决上述问题,尽力维护我国农民的权益,对我国现行土地征收补偿制度的局限性进行研究并结合我国国情,提出了构建具有中国特色土地征收公平补偿制度的建议。     

浅析地方政府土地财政

近年来,随着经济的发展、城市化进程的加快、房地产业的迅猛发展,地方政府的土地财政受到日益广泛的关注,并成为人们讨论的热点问题。本文主要分四部分的内容,第一部分简要的介绍了一些学者对土地财政涵义的界定。第二部分阐述土地财政产生的原因,笔者认为主要是现行财政体制、土地制度、土地收益分配机制和地方政府官员政绩考核方式导致土地财政的产生。第三部分从土地财政收入和支出两个方面分析土地财政的现状,并提出收入和支出方面存在的问题,收入方面有如土地出让金比重过高、土地出让过程损害农民的利益等的问题,支出方面有支农支出过少、保障房建设过少等问题。最后根据问题提出一些解决措施,例如深化分税制改革、开征物业税、提高征地补偿标准、加快保障房建设等。     

我国转移支付制度存在的问题及对策

我国财政转移支付制度是处理中央政府和地方政府间关系的重要制度,对实现公共服务均等化、促进社会和谐发展起到至关重要的作用。但是我国现行转移支付制度是与财政体制改革交织在一起的,它既要努力实现财政均等化,又要照顾在原体制下地方政府的既得利益,这两者之间是矛盾的。这也就决定了现行转移支付制度必然存在不合理的地方,必须进一步改革和完善。     

土地招拍挂制度的完善及对房地产价格的影响

土地招拍挂制度实行五年来,引来众多质疑：土地招牌挂制度是推高地价、进一步推高房价的原因。本文从土地招牌挂制度的由来、土地市场的供求及房地产市场的供求几个方面,论证了房价、地价的高涨是房地产企业逐利性的行为,而不是制度存在的问题。但是完善土地出让制度,从而规范企业行为,使房地产市场稳定、健康、持续发展是十分必要的。避免单一的“价高者得”的评价标准,实行综合评价体系、建立土地交易市场,实行土地出让预公告制度以及保障性住房用地与商品房用地捆绑出让制度都将是土地招拍挂制度的立体的完善措施。完善的土地出让制度将使地价回归价值,房价放缓上涨幅度,实现稳定合理增长。     

地方政府财政缺口与土地出让方式——基于地方政府与国有企业互利行为的解释

在现有分税体制下,土地出让是地方政府缓解财政缺口压力的重要渠道。本文利用2003~2010年中国149个地级市城市面板数据、并结合2003~2008年的中国工业企业数据库考察了国有企业在地方政府面临财政缺口增加时出让土地的作用。本文基本结论是:当面临较高的财政缺口压力时,地方政府会以较低的价格向国有企业增加出让土地,尤其是在经济增长下滑阶段、地方政府利用财政政策刺激经济的时候,财政缺口增加导致国有企业比重高的城市协议土地出让比例更高。从互利角度来讲,国有企业能够获得更多价格低廉的土地作为投入,从而提高企业的营业收入;同时,地方政府会因地方国有企业投资增加而获得更多的税收收入。     

大学城“地王”背后的“两性”分析

广州大学城＂地王＂的出现,引发了社会对应否在大学城内建设商品房的争论,本文通过对政府在大学城内进行土地拍卖的行为进行了合法性和合理性的分析,认为大学城的商品房应该建,但是定价不能够过高,政府在当中应该平衡信赖利益和公共利益的关系.     

改革财税体制 促进科学发展

国家《十二五规划》(草案)明确赋予地方政府履行提供地方公共品,实现科学发展观的职责,这就要求地方税收体系必须要满足各级地方政府提供基本公共品,以实现"基本公共服务均等"需要和经济社会全面可持续发展。然而现行分税制财政体制财力逐步向中央集中的趋势,导致地方政府职责、事权与财权利益之间不协调,严重影响了地方政府履行其职能的能力与效率。因此加强地方财力建设,在科学发展观指导下对现行地方税收体系进行构建和优化,可为提高民生福利提供坚实的财力保障。     

财政分权与“土地财政”制度改革

分税制改革之后,地方政府的财政收入占整体财政收入的比重大大降低,但地方政府的事务并不因财政收入的降低而减少,相反有增长的趋势。地方政府为筹措财源不得不采取"土地财政"的策略。"土地财政"带来的负效应的蔓延呼唤"土地财政"制度的改革。规范化的财政分权体制,尤其是赋予地方财政自主权,是"土地财政"制度改革的关键和核心所在。     

中央政府、地方政府和国有企业利益分歧下的多重博弈与管制失效——宇通客车管理层收购案例研究

本文通过研究宇通客车的管理层收购事件,发现现行国有产权分级管理制度、国有资产处置收益权利划分制度导致中央政府和地方政府间目标利益的不一致,具体表现在国有企业管理层收购的管制方面,地方政府与国资委、财政部、证监会等中央级政府部门间有着不同的管制策略,充当了不同的行为角色,甚至出现了地方政府与地方国有企业合谋采用“司法高于行政”策略巧妙规避中央级政府部门相关管制政策的引人深思现象。案例研究同时发现,宇通客车管理层在与地方政府合谋的同时,还存在多种途径攫取包括地方政府在内的公司全部股东利益的迹象,以实现管理层自身利益的最大化。因此,当前如何科学合理地划分各级政府责、权、利及其政绩考核以实现各级政府管制目标的统一,以及如何合理协调行政与司法在国家经济管理方面的关系问题是完善国有企业管理、规范公司运作的前提和基础。     

地方税收对地方财力贡献度弱化问题的探析

近年来,我国地方税收对地方财力的贡献度日趋弱化,远不能满足地方一般预算支出的需要。地方政府逐年扩大的收支缺口,主要通过中央转移支付、土地出让收入和政府融资平台"借新债还旧债"等方式弥补。本文通过剖析地方税收在地方财力构成中地位不断弱化的现状及其产生的问题,提出促进地方税收合理健康发展的对策和建议。     

利益同盟、反腐败与房价—来自中国的经验证据

以地方政府和房地产企业之间结成的利益同盟为出发点,采用博弈论方法从合谋的视角分析了我国房价上涨的原因,阐述了地方政府和房地产企业之间的利益同盟对于房价上涨的影响机理。研究发现,地方政府与房地产企业间的利益同盟会显著增加地方政府的“政绩”和土地财政,并会提高房地产企业的利润水平,为其带来直接的经济效益;双方的获利来源于对于社会公众福利的篡取——推动房价升高,且在我国中西部地区这一效果会更加明显;中央政府可以通过加大查处力度来瓦解利益同盟、割断地方政府和房地产企业的利益链条,抑制房价上涨;地方土地法治环境越健全,查处中央治理的效果也相对越好。     

国内房地产经营管理探究

2012年,我国的房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。然而,由于房地产市场供求发展不平衡和近年来我国地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加来看,我国的房地产价格仍将保持上升的趋势。     

基于行政管理体制改革下地方政府执行力问题分析

地方政府执行力是将政策转化为实际成效的保障,但当前很多地方政府的执行力不足,这与行政管理体制改革中存在的职能转换不到位、法律制度不完善等有着密不可分的关系,因而如何在行政管理体制改革下提升地方政府的执行力是一个关键性的问题。本文将介绍行政管理体制和地方政府执行力的概念,分析现行体制下地方政府执行力存在的问题,并为行政管理体制改革下如何提升地方政府执行力提供建议。     

问题

地方政府不应继续依赖土地财政这么多年,一方面是外界对土地财政的诟病,另一方面却是地方政府对土地财政的难以割舍。事实上,土地财政对于我国经济社会而言,是一个典型的"寅吃卯粮"的短期行为。土地财政以不断增加土地供给为前提,而在我国人地资源矛盾十分突出的国情下,不可能无限制地增加农用地转用数量。同时,土地财政以金     

浅析地方政府在土地征收中与失地农民的博弈

随着我国政治、经济体制改革的不断深入以及城镇化进程的不断加快,地方政府在转型期的角色也在发生着变化。土地征收是推动城镇化、促进地方经济发展的一个重要的带动力量,土地征收所带来的巨大的经济利益再分配的过程中,地方政府与失地农民之间展开了博弈。     

国家土地督察：2013年46城欠缴十地出让金492亿

2014年3月12日，国土资源部发布的《国家土地督察公告（第7号）》显示，2013年，国家土地督察机构例行督察共发现地方政府在土地利用管理方面存在的问题2．38万个，涉及土地20．12万公顷。46个城市存在违规少征、欠征或擅自减免土地出让收入等问题，涉及829个项目，欠缴土地出让收入492．03亿元。     

地方政府的标杆竞争

日前,国务院办公厅下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》强调,今年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,任何地区、部门和单位都不得以"招商引资"、"旧城改造"、"国企改制"等名义减免土地出让收入,实行"零地价",甚至"负地价",或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入.     

现阶段土地征用补偿的公平性探讨

随着社会经济的发展,现行的土地征用补偿制度已逐渐不能适应社会发展的需要,在征地过程中引发了一系列社会问题,暴露出导致农民和政府关系紧张的关键因素是农地征用补偿的不公平。基于此,本文从现行的土地征用补偿制度出发,就征地过程中出现的有关于土地征用补偿制度的不公平性做一些探讨,并对完善我国土地征用补偿的法律制度提了一些建议。