论建立我国的城市土地市场体系

土地市场作为一个有机的整体存在并发挥作用,各子市场之间相互依存、相互作用.一级市场是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一个环节,它反映了土地所有者与土地使用者之间的纵向经济关系.二级市场是一级市场的延伸和结果,它反映了土地使用者之间的横向经济关系.     

关于划拨土地使用权的评估

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权有偿交给土地使用者使用的行为.近年来,随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃,划拨土地使用权进入市场的行为日益增多.如何搞好划拨土地使用权评估,规范房地产中介市场,本文试图就此谈一些看法.     

浅谈建立土地使用权出让市场

土地使用权出让市场是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场。土地出让是土地所有者将一定年限的土地使用权转移给受让人,受让人为此支付土地使用出让金的行为。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权,它包括所有权中古有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利:对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等,土地使用权的出让是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此,出让市场亦称为土地市场中的一级市场。出让市场包括两种形式:一种是土地使用权的长期出让,一般为20年至70年,可称为批租市场,这种形式适用于长期用地需要,其价格就是一次性付清的若干年地租。另一种是大地使用权的短期出让,可称为年租市场,其价格就是逐年缴纳的地租。     

房地产租赁市场管理初探——福州市房地产租赁市场的调查与思考

近年来,我省土地市场发展很快,土地使用权出让的一级土地市场正逐步走上法制化管理的轨道。但属于二级土地市场范畴的、与房产交易相结合的土地使用权转让、出租市场,由于其往往隐藏在房产交易中而未被充分重视。最近,我们选择福州市一些最能敏感     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

论土地市场的政府垄断

实现对土地资源的有效控制权 ,历来是实现国家发展权的关键。但是国家选择什么途径实现资源有效控制权却值得探讨。国有土地所有权、使用权两权分离 ,使用权市场经营由政府代理 ,是计划经济转型国家国有土地资源市场化的替代性制度安排 ,这种土地市场的政府代理制尽管有所绩效 ,却始终存在政府失灵 ,以致于国有土地资源仍未走出公地悲剧的宿命。当前中央政府即使强制推行土地市场改革 ,由于新制度变迁缺乏市场主体内在的动力和制度生存环境 ,短期内要保证转型有较大难度。要实现资源利用的代内平等和代际平等 ,地方政府必须尽快转换市场角色     

地产经济中的非理性行为

土地作为资产进入市场,在运行方式上与一般商品有很大不同。由于它是国有的,它的使用权出让只能由各级政府经营。政府是以它的理性原则来支配的,但它面对的是一个竞争的利益化的市场经济,地产经济中的非理性行为就有可能出现;问题还在於土地     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权,除了公共产品用地,都必须实行产权市场化的改革,将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中,中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益,三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割,三方利益目标具有冲突性,因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力,是三方博弃的结果。现行的制度安排,使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权,而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高,但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此,必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新,从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本,提高划拨土地使用权的占有和使用成本,加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中,必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求,进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目,原则上取消一切土地收费,使土地收费转变为地租或地税形式存在,并强化土地税收制度建设。     

关于建立我国大土地市场的基本构想

关于建立我国大土地市场的基本构想茹英杰一什么是大土地市场？目前，人们所讨论的土地市场，不论是就理论上而言，还是就其所指的实际运行过程来看，其内涵仅仅是指中国城镇国有土地使用权的市场。关于这个土地市场的结构（或组织），绝大多数人认为它由互相联系的两级市...     

论海域使用权一级市场法律规制体系的完善

随着我国海洋经济的不断发展,海域使用权也逐渐以一种特殊的商品形式进入到市场经济运行过程中,逐渐形成了海域使用权的一级市场(海域使用权出让市场)和二级市场(海域使用权转让市场)。但是,目前政府对海域市场的经济规制法和宏观调控法体系尚有待健全,特别是与一级市场相关的用海规划和海域使用权各种出让方式的法律制度仍需要不断地进行完善,以满足我国海洋经济发展和海洋环境保护之急需。     

论土地商品属性与土地市场体制的基本特征

（一）与普通商品相比较，土地的商品化是有其特别严格的条件限制。即一般的商品买卖，多表现为商品所有权转移，而土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。虽然在特定场合，土地商品买卖，也发生所有权的转移，但这种转移是单向的，而且表现为公有化程度的升级，即出卖者只能是集体，购买者只能是国家，集体只卖不买，国家只买不卖。即使是土地使用权的买卖，也是由国家严格控制的。这不仅表现在只有国有土地使用权才能进行买卖，而且表现在土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，即土地使用权出让市场或一级市场，也是由国家独家…     

关于我国农地产权制度改革问题的理论探讨

农地产权私有化与国有化均不符合现阶段我国国情,因此,我国农地产权制度改革的核心并非所有权归属的改革,而应是使用权的改革.使用权改革的着眼点是政府应采取明确界定农民土地权利、积极培育农地流转市场及外部环境政策组合,推进农地使用权流转朝着健康有序的方向发展.     

城市土地产权制度的改革研究

我国城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地隐形市场大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,产生这些问题的根本原因是城市土地产权制度设计上的缺陷。要解决我国现行土地产权制度存在的问题,在明确所有权主体的前提下,必须围绕强化土地使用权作为市场交易的权利主体,增强土地使用权的排他性,降低土地使用权的交易成本,促进土地使用权自由转让。     

论国有土地市场理论新框架

政府垄断市场理论形成的背景是转型期政治体制改革滞后于经济体制改革 ,模式特征是政府“以地生财”的偏好偏离了可持续发展理性决策目标 ,并以强势行政权配弱势市场土地使用权 ,使市场异化。随着国有经济在国民经济中的主体地位被以市场为导向的、以非公有制经济为基础的混合所有制经济取代 ,政府垄断市场失去机制运行基础。为此 ,有必要提出包含政治 -经济制度耦合、政府结构 -市场制度耦合、规范土地产权制度、构建资源 -资产效用函数等为主要内容的土地市场理论新框架。     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

浅论划拨土地使用权的转让行为

土地使用权是我国对土地进行管理和利用的重要制度。划拨土地是我国土地供给的一个重要形式。研究市场主体将划拨取得土地使用权进行市场转让 ,对于建立、健全我国房地产市场有着重要的意义     

培育城市土地市场的关键和突破口

本文认为,建立城市土地市场是一项艰巨复杂的系统工程,只有抓住其关键和突破口,才能达到预期的目的。作者指出,尽管土地交易市场有多种形式,其实质都是产权的交易,因而土地产权的明晰及土地产权制度的创新,乃是培育城市土地市场的关键;而划拨土地使用权市场化则是最终建立起完善的城市土地市场的突破口。依据这一思路,本文对国有土地产权主体的法人化、中央与地方对城市土地财产权的划分、界定以及划拨土地使用权转让市场的规范化等问题,进行了有益的探索与阐述。     

论地产市场的特殊属性及其运行特点

<正>在我国目前论坛上,土地市场与地产市场这两个概念,往往是通用的,其实,“土地”与“地产”并非同一概念.“土地”,从自然资源角度看,指的是地球的陆地部分及其水面,它是由地球陆地部分及其水面一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和自然植被等所组成的自然综合体.马克思曾经指出,人类已开发和利用的土地,是由土地物质和土地资本构成.土地物质是土地的纯自然部分,它没有人类劳动投入,是自然历史形成的;土地资本则是由人类劳动投入形成的土地固定资本,固着在土地之上或之中.“地产”作为一种财产必须有物质客体,地产的物质客体即土地,是由土地物质和土地资本构成的自然—经济综合体;“地产”从社会关系的角度看,必须具有明确的法律从属关系.我们可以把“地产”的内含概括为:法律上有明确权属关系的,经过人类开发改造具有一定价值、并能给所有者、使用者带来经济效益的土地.狭义的“地产”是指具有明确法律权属关系的土地,而这个土地是由土地物质(纯自然土地)和土地资本中不能与土地物质相分离的部分(如土地     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

三儿出资购房 母亲独赠一子遗嘱无效

1985年3月，大明与大山、大海兄弟三人共同出资，在山东省荣成市俚岛镇购买草房三间，供母亲王老太居住。1990年，荣成市政府普查土地使用权时，村委会依据将宅基地使用权登记在居住者名下的方式，对宅基地使用权进行登记，并发放土地使用权证书。