中国转型期农村宅基地使用权的流转及其突破点

客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让有着极大的内在动力,但现行法律法规又不允许农村宅基地自由流转,导致农村宅基地的转让多为私下进行。这种"暗箱操作"一方面使得农用土地无法得到有效保护,另一方面又使得本属于农民的土地权益被第三方侵占。最近施行的《物权法》在某些方面放松了对农村宅基地流转的管制但依然难以流转,农村宅基地的流转是未来经济发展的必然选择。     

新型城镇化背景下土地改革方向探讨

土地改革的方向关系着我国工业化、城镇化能否顺利完成。而近期的土地改革政策和主张赋予农民土地完全的产权、允许农民自由买卖土地、所有权高于用途与规划管制的"土地绝对私有化"观点,并不能满足新型城镇化对土地改革的要求,并会造成一系列问题。在现行土地制度下,征地拆迁冲突的根本原因并不在于现行土地制度及其衍生的征地拆迁制度本身,而在于配套制度不完善、约束与管理不到位、征地拆迁没有法治化。新型城镇化背景下,土地改革的方向,应是在坚持现行土地制度框架的前提下,基于"涨价归公、地利共享"的目标取向,对其进行技术层面的修补。随着国家工业化、城镇化的推进和完成,土地制度的最终方向是实行城乡土地所有权的单一国有化和使用权的私有化,在符合用途和规划管制的前提下,实现城乡土地使用权的自由流转。     

城市化进程中失地农民的利益保障

经济社会快速发展带来对耕地的征用,伴随耕地被征用的是大量失地农民的出现。由于现行法律法规、政策对征地机制、征地补偿、失地农民安置等问题的解释不完整,农民在征地及土地被征后产生的增值利益分配上处于被动地位,因而造成大量因失地而失业、失保障的“三失”农民。解决这一去问题,须从政治、社会的角度去正确认识它,同时制定修订相关的法律法规,给予他们就业、培训等机会,保障他们的生存权和发展权。     

土地整治纠纷之农民参与解决路径研究

土地整治纠纷表现为土地整治过程中各权益主体间的利益对抗或冲突,且伴随着农村社会结构和土地制度变迁呈现阶段性特征。土地整治纠纷多由农地产权细碎和利益分化所引发,并导致农地利用过程中的"反公地悲剧"。解决土地整治纠纷是一个庞大的、复杂的系统工程,既要结合当前土地整治纠纷的特征,构建适合当下、顺应社会结构变化趋势的多元化解决机制,又需要相关的政策支持和法律法规的不断完善,不仅涉及政策、法律之间的协调,也涉及解决途径之间相互转换和融通。要鼓励农民参与土地整治、土地流转等土地公共政策的制定,不断培养农村社会资本、依靠农民自治解决土地整治纠纷。     

基于农民产权认知的中国征地制度改革研究——来自江苏南京的数据

调查研究表明,在江苏南京,绝大多数被调查者对现行征地制度不满,征地矛盾比较尖锐,征地制度改革势在必行。农民土地产权认知是影响农民对土地征用制度评价的重要因素。土地所有权、土地增值收益权、土地征用谈判权认知的不同直接导致了农民征地意愿的分化,且当土地产权更多地指向农民时,农民反对土地被征用的意愿更强烈。因此,必须根据农民对土地产权的认知改革和完善现行土地征用制度,特别是要在征地政策中凸显农地所承担的社会保障功能。     

城镇化进程中农村征地补偿制度的构建

改革开放以来.随着我国经济飞速发展,城镇化进程不断加快,大量的农村土地被征用,许多农民失去了赖以生存的土地.对于失地农民而言,唯一能保障其生活就是土地征用补偿.但是,在我国现行的土地征用补偿制度下,许多农民却出现"征地返贫"的现象.审视我国现行的土地征用补偿制度,其存在一系列问题,应当从将市场因素导入补偿标准、提高土地征用补偿标准、扩大补偿范围、丰富补偿方式等方面完善土地征用补偿制度.     

现行土地征用制度的理性反思

我国现行土地征用制度存在土地征用目标泛化和征地补偿标准偏低等缺陷 ,并侵害了农民的土地权益。中国农民缺乏维护自身利益的土地权力基础和组织保障、中国政府特别是地方政府具有侵害农民土地权益的利益冲动、公共利益界定和征地补偿标准制定技术上的困难等导致农民土地权益屡遭侵害。明确界定公共利益 ,规范政府土地征用行为 ;提高土地征用补偿标准 ,完善土地征用补偿机制 ;赋予农民国民待遇 ,完善社会保障体系 ;建立有效约束机制 ,避免政府暴力潜能等有助于规范政府土地征用行为 ,切实保障农民土地权益。     

城市建设中“农转居”居民的就业问题——以河南省洛阳市新区为例

城市新区建设中,城市郊区农民的土地被政府征用,失去土地的农民成为“农转居”居民,他们需要实现新的就业。由于现行就业制度、社会就业环境和自身的原因,他们的就业具有就业率偏低、稳定性差,就业区域狭窄、技术含量低,希望的就业途径和实际的就业途径存在矛盾以及就业收入和就业期望值差距较大等特点。在促进“农转居”居民就业问题上,应特别强调政府的责任,政府应该加速经济的发展,拓宽就业渠道;建立、完善相关的法律法规;树立统筹理念,建立常态机构;提高“农转居”居民素质和实用技术能力;支持”农转居”居民实现自主创业。     

土地承包经营权集合信托模式的构建逻辑与制度设计——契合土地流转目标的一种路径

实践中推行的土地流转方式主要有转让、转包、出租、入股、(个别)信托等,这些模式在增加农民收益、实现规模化经营及保障农民利益等土地流转目标上存在固有缺陷。土地承包经营权集合信托可以有效克服现行土地流转模式的局限,具有构建的现实理由。从政策、法律、理论和实践角度审视,土地承包经营权集合信托具有构建的基础。未来土地承包经营权集合信托制度的构建应遵循受托人激励原则和保障农民利益原则,围绕集合信托的主体结构、设立和运行、受益人利益的保障等进行科学的制度设计。     

发达地区农地制度改革的动因、绩效与优化路径——基于宁波五县市的调查分析

基于宁波五县市农户的调查分析发现,发达地区伴随经济社会发展和产业结构的调整以及农村劳动力的大量转移,农民对土地的依赖减弱,但由于农村社会保障体制不健全,农民对于农地制度改革存在疑虑.农民的年龄结构和受教育程度是显著影响农民对于农地制度改革态度的重要变量.农村土地产权主体模糊、产权的稳定性较低、相关法律法规不健全,是影响农地制度改革绩效的主要因素.发达地区农地制度改革要点在于有针对性的制度设计,政策目标是农地利用的可持续性和农民土地权益的充分保护.     

生存权与发展权视野下的土地征用补偿制度研究

近年来,生存权与发展权得到我国政府的高度重视,生存权被视为需要争取的首要人权.直到今天,土地依旧是广大农民生存和发展的主要寄托.然而,我国现行的土地征用补偿制度存在着诸多不合理的地方,直接侵害了被征地农民的生存权与发展权.我们需要采取有效的措施,限制建设用地的规模,严格规范土地征用的程序,建立起农民在失去土地后生活得以为继的保障性机制等,来强化土地征用领域对农民生存权与发展权的保护.     

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。     

土地承包经营权主体制度的困境与出路

土地承包经营权是基础性的农民权利,但我国现行法律制度并未对权利主体作出明确规定,甚至存在诸多矛盾之处。以家庭承包方式取得土地承包经营权的主体始终在农村承包经营户和农民集体成员个人之间徘徊,一方面给司法实践造成了法律适用上的援引困难,另一方面也使户内成员,尤其是特殊群体的权利归属陷入有名无实的境地。为此,有必要厘清土地承包经营权的主体制度:土地承包经营权的权利主体应当确定为农民集体成员个人,户内各成员间形成准按份共有关系;明确新增人口和出嫁女的权利取得规则;调整土地承包期限,落实农地"三权分置",建立土地退出标准,同时完善土地登记和村民自治配套制度以保证成员土地承包经营权的合理实现。     

失地农民权益流失成因及防治措施

改革开放以来,随着我国城市化和工业化步伐的加快,农村集体土地大量被征用,并产生了为数众多的失地农民。由于土地产权模糊、"公共利益"界定不清及价值衡量的不对称等原因,农民失去土地后,面临着一系列的问题,失地农民的生活风险凸现。明晰土地产权、尊重农民意愿、完善法律法规及增加失地农民人力资本投资等是解决失地农民问题的有效途径。     

城乡建设用地增减挂钩中农民利益保障研究——基于Z村并居案例

现阶段我国推行的"土地增减挂钩"政策对推进农村就地城镇化有显著作用,但在此过程中依然存在不可忽视的社会保障问题,引起了各方关于村落发展模式的积极探讨。由于我国农村长期存在粗放式建设用地经营,加上大规模农村人口由农村迁往城镇,造成相当程度土地和宅基地的低效利用和闲置现象,而土地增减挂钩政策可以有效合理规划农村建设布局,增加城市建设用地指标,以集约节约用地增加耕地面积、保护耕地、缩小城乡差距,推动农村就地城镇化。但试点地区政府在实施"土地增减挂钩"政策中存在逐利"冒进"现象,在实施整个过程中缺乏完善配套保障措施,使村民社会保障易陷于困境。因此,实施政策应以维护农村利益为核心,保障合法占得宅基地村民的合法权益,统筹城乡发展,建立健全搬迁居民社会保障体系,营造创业就业环境、完善社区养老保障、完善土地级差利益分配机制、完善监督管理机制和保持土地可持续利用,以最大程度保障农民利益,增进农村农民权益。     

公正视野中的中国农民

经过20多年的改革开放,中国农村的经济发展取得了举世公认的成就。但是,中国农民阶层在公正对待方面如机会平等、按贡献分配及社会调剂等方面却往往处在十分不利的境地。中国农民在公正对待问题方面的主要特征是:农村现行的土地制度对于保征中国农民的公正底线具有至关重要的意义;农民的自致性取向往往会陷入复杂的困境;地位分化程度甚于职业分化程度;弱势地位很有可能会进一步加深。解决中国农民公正对待问题的基本路径在于:确立起共享社会发展成果的基本理念;在政策及社会层面上使农民得到基本的公正对待;建立农村基本的社会保障体系。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

略论我国农村土地制度变革的进程

建国以来农村土地制度的演化和党对"三农"政策的嬗变,两者对农业发展的影响证明,必须遵循经济规律,实现生产资料--土地与劳动者--农民的最佳结合,从而最大限度地调动农民的生产积极性,最大限度地发挥土地的增殖效应,才是解决"三农"问题的根本途径;指出实行土地资源资本化,是当前实现农民脱贫致富,进而解决"三农"问题的可供选择的方案.     

农民平等权保障与农村土地制度创新

保护农民的平等权利,保护农民的生存权、发展权,首要的是保护农民的土地财产权益.我国现行农地制度的不完善,特别是城乡土地产权二元结构对农民土地权利的歧视,使得农村土地产权结构在占有权、使用权、处分权和收益权上存在严重的权能缺失,农民既缺乏维护自己权益的法律保障,又缺乏权利救济的有效途径.保障农民土地财产权利的实现,需要创新土地制度,赋予农民更完整的土地占有权、使用权、处分权和收益权,完善权利救济机制.     

农民集体的土地收益权保护

目前,农民的权益保护越来越受到社会的重视.然而人们在关注"三农"问题时,农民集体的权益往往被忽视,农民集体的土地收益权更是不能得到有效保护.保护集体土地收益权,保证农民集体稳定而充足的收益,是具有重大现实意义的.集体土地的收益主要来自于土地利用和土地流转.农民个体在征地中收益分配的增加,不能简单地从农民集体收益中化转,而是应保护农民(包括个体和集体)享有对土地收益增值的权益.要实行更加严厉的耕地保护政策,就必须下决心让政府退出土地经营,而让政府退出土地经营的最好办法则是让农民集体建设用地进入市场.收取土地承包费是基于集体土地所有者的地位,对其土地利用有权获得收益,在形式上,是由发包人与承包人经签订土地承包合同约定收取.至于发包人是否收取土地承包费、如何收取,应该由土地所有者即农民集体来决定.