论房地产的项目开发

<正> 创新是一个民族的希望和灵魂,也是一个行业发展的希望所在,房地产市场的发展也是如此。随着我国市场经济的发展,房地产进入买方市场,在当前房地产市场仍呈供大于求的状况下,商品房空置率逐年攀升,一方面购房者觉得房价居高不下;另一方面房地产开发商认为开发成本上升,利润空间不大。如何使房地产开发创新,使商品房价格下调,让更多的消费者买得起房,进一步推动房地产市场的健康发展,又能使开发商有利可图,有较好的资金回报率和投资收益,这是当前房地产开发商最关心的事。就房地产企业内部来说,必须对房地产开发成本进行分析和有效地控制,通过严格的管理,使其成本低于社会平均水平,在销售价格上才能保持优势。本文对房地产企业的开发做粗浅的分析,以非功过求教于同行。     

基于指派博弈的房地产市场运行机制研究

针对目前房地产市场的特点,以博弈论为工具分析了房地产市场参与主体的行为。首先,建立基于政府、开发商和消费者三方指派博弈模型,对三方指派博弈的核心可能为空的情况,提出了改进的核心法,并在此基础上给出了补偿金制度的设想。随后,建立仅针对开发商和消费者的二方指派博弈模型,并与三方指派博弈模型进行对比分析,论证了政府不直接参与房地产市场交易而由市场自身发挥主导作用的合理性。最后,举例进行了分析说明,并给出了相关政策建议。     

当前我国房地产市场博弈关系浅析

本文对我国当前房地产市场各类博弈主体的博弈关系作了简单分析.通过利用博弈论的基本理论,分析了政府间、政府与开发商间、开发商间、开发商与消费者间、消费者间的博弈关系.     

浅谈如何实现节约创造价值的管理理念

近年来,随着政府对闲置土地处置力度的加大和对房地产市场的调控,房地产行业的经营成本大大增加,利润空间也进一步受到挤压。房地产市场的吕趋理性,又迫使开发商不得不适应市场需求,从而提供更加优质优价的房屋。资本和技术的结合能力将决定房地产开发企业在市场中的生存和发展,企业资金周转能力的重要性也由此进一步凸显。     

如何化解当前楼市萎缩的困境

国内房地产市场低迷或房地产销售萎缩已经有一年了。尽管这一年多来,在房地产开发商的游说下,政府出台一系列房地产救市政策,他们希望用这些政策来激励市场重新走好。可以说,近半年来,为了重新激发出房地产市场需求,政府的房地产政策无所不用其极,能够想到的、认为对房地产需求释放有利的政策,政府就一一出台了。比如说,信贷     

如何化解当前楼市萎缩的困境

国内房地产市场低迷或房地产销售萎缩已经有一年了。尽管这一年多来,在房地产开发商的游说下,政府出台一系列房地产救市政策,他们希望用这些政策来激励市场重新走好。可以说,近半年来,为了重新激发出房地产市场需求,政府的房地产政策无所不用其极,能够想到的、认为对房地产需求释放有利的政策,政府就一一出台了。比如说,信贷     

金融危机对我国房地产业的影响和警示

我国房地产业的现状当前，我国的房地产市场不够活跃，成交数量减少、价格下行，房地产开发企业和消费者都信心不足。这是国际金融危机冲击和政府对房地产调控两种力量复合在一起的结果。     

金融支持房地产发展的路径探析

随着房地产发展模式、开发商开发模式、供应结构模式和收益模式发生转变，开发商的财务模式和利润格局也将会有重大的改变，使房地产金融改革程序提到议事日程，房地产大资本整合步伐正在悄然走来，可以预见，随着大资本的整合，房地产大资本管理时代便即将到来。在此期间，房企自身主动向金融化转型，政府和金融机构不断创新手段和产品，提高行业的理解能力与价值创造能力，在投融资模式方面更加重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘。     

房价过猛上涨的思考与对策

目前房价的过快、过猛上涨是多种因素合力作用的结果。通过对土地供应、税费、房地产交易制度和交易方式以及房地产供应结构等多个关键环节采取调控措施,“增加供给、抑制需求”,从而实现对房地产价格过快、过猛上涨的调控,是政府、房地产开发商、消费者三方面的最佳抉择。同时,政府对房地产市场尤其是房价的调控,不是促使房价大幅度地下跌,而是把房价控制在一个温和价区,控制在工薪阶层能够承受的范围内,控制在一个合理的上涨范围内。     

举措

广东:提高房地产信息透明度针对房地产市场出现的各种价格欺诈以及开发商和消费者之间的信息不对称的问题,广东省物价局出台强制明码标价、加强价格监测和信息发布等五项措施,加强房地产价格管理,稳定住房价格。对经济适用住房价格实行政府指导价,廉租住房租金实行政府定价,商品房销售必须明码标价禁止随意加价,房地产开发企业面向部分购房人提供专门服务的经营服务性收费,应在住房销售价格外明示,由购房人自愿选择,不得在售房时强行收取。(《第一财经日报》2006年5月26日)上海:创新力纳入国企负责人考核标准上海市政府发布了《实施〈上海中…     

县城女性住房消费心理略析

女性消费者往往是住房消费的决策者与主要影响者,而在县一级城市位房消费中,女性更是决策者和执行者,商家只要能打动女性消费者的心,就占据了较大的市场份额。房地产市场是政府、开发商、老百姓之间的一场博弈,实质是心理学的博弈。要想更好地掌握三四线城市住房需求,进而更好地满足客户需求,必需对女性客户的心理有足够的了解。这也是每个面对县级市场的开发商要思考的一个重要问题。     

浅谈我国商品房的预售管理制度

商品房预售是上世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，销售的房屋属于期房性质。它是指房地产开发经营企业，即出卖人，将正在建设中的房屋预先出售给购买房屋的消费者即买受人，并由买受人支付定金或一定房价款的行为。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。     

房地产建设项目风险管理及应对浅述

近年来，在房地产建设项目的实施中存在诸多风险，对房地产开发商而言，如何做好房地产建设项目风险管理日显突出，本文从开发商的角度重点探讨了房地产建设项目风险管理及应对措施，希望可以加强房地产开发商的风险管理意识和风险应对能力，减少风险损失，提高项目的抗风险能力，确保项目获得成功。     

需求不确定情况下绿色产品消费过程中政府的最优补贴

从化解绿色技术创新的环境外部效应出发，对绿色产品消费过程中政府如何给购买者提供补贴问题进行了研究。假定绿色产品的市场需求存在不确定性，讨论了需求函数分别为加法形式与乘积形式时，企业如何确定产品的价格和销量，以及政府如何选择补贴方式的策略问题。研究认为：给定需求函数的具体形式，政府提供的最优补贴或者价格折扣、企业最优产量以及政府实际补贴支出随着政府期望实现销售目标的提高而增加，随着市场风险的增加而增加。从政府补贴支出最小化角度来看，固定额度补贴方式为政府的最优选择。给定政府补贴支出，从实现企业产量最大化角度来看，价格折扣方式为政府的最优选择。对消费者来讲，政府应用价格折扣方式能够降低消费者的购买支出，提高消费者获得的福利剩余。     

多市场接触、技术范围与企业绩效——来自全球医药行业的实证研究

多市场接触(MMC)如何影响企业竞争?以往的研究大多表明,由于跨市场报复的威慑,多市场接触减弱企业在产品市场上的竞争强度。但是,要真正了解竞争的全貌,只关注产品市场会使企业战略存在盲点。本研究将视角延伸到要素市场,考察企业价值链下游的多市场接触对上游技术范围的影响。通过对全球医药行业2007—2018年12年间的面板数据分析发现,与“多市场接触降低竞争强度”的传统研究结论不同,产品市场的重叠会加剧企业在要素市场对多元化技术的竞争,而这种竞争效应受市场集中度和相对市场地位的调节。该结果表明,虽然多市场竞争企业在产品市场相互克制,表面上看似风平浪静,实则背后暗流涌动,只是将竞争转移到隐蔽的要素市场,企图“暗度陈仓”——通过多元化技术竞赛打败竞争对手。本文的研究结果说明相互克制理论并不适用于要素市场,是对多市场竞争研究的有效拓展与延伸。     

基于产品质量监管视角的政府、企业与消费者博弈策略研究

鉴于政府、企业与消费者在产品质量监管过程中的重要作用，提出了三方协同监管产品质量的新模式。有别于政府、企业和消费者间的两两博弈，构建了政府、企业和消费者共同参与的产品质量监管博弈模型。通过求解博弈模型的混合战略Nash均衡解，分析了影响三方策略选择的因素，并代入实际数据运用Matlab 7.0对博弈模型进行了算例分析。研究结果表明影响政府监管行为的因素是政府对违规企业的惩罚、企业对消费者损失的赔偿、企业生产合格产品与不合格产品的成本。企业生产合格产品的行为与政府监管成本、企业受到政府惩罚力度、生产不合格产品对政府造成的直接经济损失及间接经济损失因素有关。消费者维权成本及企业对消费者损失的赔偿是影响消费者维权的主要因素。研究得出政府监管企业概率越大，企业生产合格产品的概率越大；消费者维权概率变大时，企业生产合格产品的概率变大，而此时政府监管生产企业的概率变小。最后，从产品质量监管角度，提出了提高政府监管效率、保障企业产品质量、发挥消费者监督优势的建议及措施。     

房贷新政受惠的是老百姓

行发布的《关于进一步加强 房地产信贷业务管理的通知》,从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者,对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。这一政策的出台,对于急于购买中低档商品房的普通百姓来说无异是重大“利好”。普通住房倍受到政策关爱 目前房地产投资过于集中于针对较富裕阶层的中高档住宅,已经出现供大于求的趋势,而中低档住房却无法满足普通百姓的需要。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%,开发商没有积极性开发经济适用房,而多倾向于开发利润高的中高档住宅。今年…     

论房地产企业体验营销战略的应用

近些年来，随着我国国民经济持续快速发展和住房制度改革不断深化，房地产业取得了长足的发展，房地产市场逐步规范完善，消费者日趋理性和成熟，房地产开发企业之间的竞争也日益加剧，越来越多的企业开始重视体验营销的作用。本文在分析房地产体验营销和我国房地产营销现状的基础上，分析了体验营销在房地产营销中的作用，并在最后论述了房地产企业体验营销战略的应用。     

政府监管下商业银行房地产开发贷款三方演化博弈及仿真分析

近年来，商业银行房地产开发不良贷款额持续攀高，违规贷款现象时有发生。加强和完善商业银行房地产开发贷款的监管，是政府部门面临的严峻挑战。针对上述问题，本文首次从监督主体视角构建了政府监管部门、商业银行和房地产开发商的三方演化博弈模型，通过多主体交互博弈行为演化过程的数值仿真分析各成本收益参数变动对于三方策略选择的影响，探究各要素对博弈系统演化到理想状态的影响机理。研究结果表明：(1)开发商是否提供真实的贷款申请材料主要受商业银行房地产贷款利息的影响；(2)提高房地产开发商造假虚报的成本有利于推动其信用建设，规避贷款风险；(3)政府监管部门抽查监督的成本会影响其监管方式与概率，其得到的资助补贴与公众关注监督程度的增加均会促使监管力度增大；(4)加大对违规银行的罚款会使商业银行审慎发放贷款。据此，从贷款利率、开发商造假成本、监管部门补贴与处罚力度、公众监督四个方面提出对策建议。     

边缘竞争战略在房地产开发企业中的应用研究

本文通过对房地产行业的特征分析，认为将边缘竞争的理论运用到房地产开发企业的管理中，能使企业持续获得竞争优势，并为企业在组织结构、市场裳略、产品实践、项目管理流程、投资运作节奏方面提出具有时效性和实践性建议。