集体经营性建设用地入市收益分配法律问题研究

集体经营性建设用地入市已正式进入试点阶段,而收益分配又是集体经营性建设用地入市的核心问题。各地试点经验反映出集体经营性建设用地流转收益分配面临政府部门是否参与分配、成员权的内涵界定不清、规划限制下不同土地权利人的利益难以平衡、收益分配缺乏理论依据和实践经验、对入市后收益的分配和使用缺乏应有的监督和规范的管理等问题。针对以上问题,从兼顾公平与效率的角度,提出一次分配基于产权,二次分配政府参与、界定成员权的实质标准、对集体建设用地所有权和使用权进行确权颁证、以农业补贴和税收方式实现规划限制下不同土地权利人之间利益均衡、以条例规则规范收益分配、以行政规范监督政府和集体收益后的用途六项措施。     

农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

论集体经营性建设用地入市中所有权区分归属的正当性

城市规划区内、外所有权区分归属的视角缺失,将使城市化的集体土地难以融入改革行列.城市规划区内集体所有权的概括国有化、规划区外保持集体所有,符合现有集体经营性建设用地入市改革实践的经验,更是宪法框架的必然约束."农业、农村、农民"之间的紧密联结构成集体所有权存续的内在机理.城市规划区内集体经营性建设用地入市打破了农民对农业、农村的依存关系,导致农民集体的群体性特质改变;入市适应了集体所有权向民事权利方向的转变,成就了集体所有权由"通过土地使用权提供生存保障"向"实现土地收益权以完成土地增值收益分配"的价值功能转变.城市化的集体所有权不再具备存续的主体基础和制度价值.     

城市规划实施中的征地与集体经营性建设用地入市之关系协调

建国之后,我国立法上确立了实施城市规划所需集体土地的征地单轨制。为了盘活农村集体建设用地、保护农民权益,集体经营性建设用地直接入市成为满足城市规划实施所需用地的又一方式。但是我国的征地制度与农地直接入市在适用目的、适用范围、征地补偿标准与入市增益分配标准等方面都存在法律上的冲突。协调二者之间的关系,需要保持"公共利益"的必要弹性、承认城市土地可以属于集体所有,以及建立市价补偿机制以缩小同直接入市增益所得之间的差距。     

我国农村集体建设用地入市的思考

允许集体建设用地依法入市,构建城乡统一的建设用地市场,是十七届三中全会对农村土地制度改革的一项突破性举措,集体建设用地中的经营性建设项目,可以不通过征为国有土地,在符合土地利用总体规划的前提下有序、公开入市.通过分析集体建设用地入市的理论依据和现实意义,探讨了目前集体建设用地入市面临的主要困境,提出了推动集体建设用地入市改革的配套措施和建议,为完善和规范集体建设用地入市提供理论参考.     

基于发展权的集体经营性建设用地入市增值收益分配研究--以江苏省赣榆区为例CSSCI

基于土地发展权视角分析集体经营性建设用地入市增值收益的形成机理,提出按照利益主体对发展权实现的贡献度进行入市增值收益分配的思路,构建增值收益分配模型,并以江苏省赣榆区为例,综合运用模糊综合评价法、熵权法和层次分析法对赣榆区集体经营性建设用地入市增值收益分配比例进行了实证研究。结果表明,集体经营性建设用地入市是土地发展权实现的过程,用途变更权、强度提高权和流转交易权分别对应用途性增值、投资性增值和供求性增值。将发展权量化,得到区政府、镇集体、村集体和农民对入市发展权增值收益的实现程度,计算得到赣榆区入市增值收益分配的比例为:区政府23.57%,镇集体13.97%,村集体24.72%,集体成员(农民)37.74%。而现实中镇集体的分配比例达到30.28%,镇集体收益分配比例明显偏高。从显化集体经营性建设用地入市价值增值,确保集体资产保值增值以及提高入市增值收益分配科学性等方面提出了相应的政策建议。     

区域发展战略对农户参与集体经营性建设用地入市的影响分析

区域发展战略的实施在带来土地潜在价值上升的同时,也会改变行为主体尤其是农民群体的行为预期,其是否会影响到农户参与农村集体经营性建设用地入市交易的意愿值得关注。本研究以海口市江东新区发展战略为例,基于293份调研数据,运用二元Logistic回归模型探讨了江东新区内、外农户参与集体经营性建设用地入市意愿的驱动因素及其差异,以此分析江东新区发展战略对农户入市意愿的影响。结果表明：（1）农户基于收益考量,整体对入市政策具有较高支持度;（2）农户整体入市意愿较高,新区内农户对新区战略发展的态度很可能传导至其入市意愿;（3）受教育程度、风险喜好及政策了解度对农户整体入市意愿具有显著影响,江东新区内农户入市意愿还受其权益保障状况的显著影响,而新区外农户入市意愿还受其性别和年龄的显著影响。区域发展战略的实施与农村土地制度改革的推进须正视农民群体的权利主体地位,并充分考虑其对农户意愿或选择行为产生的差异。     

集体经营性建设用地入市与地方政府和村集体的博弈

集体经营性建设用地入市流转必触动既得利益者,特别是地方政府和村集体。通过构建完全信息动态博弈模型,运用逆向归纳法分析两者在上市中可能的决策倾向,有利于解释现存制度不足。研究表明,在现存税收、土地制度下,集体经营性建设用地入市会受到地方政府阻碍;要达到政策预期改革效应,须改革税费,提高征地成本,同时修订和补充现行物权法、土地管理法、税法和城市房地产管理法中涉及流转及利益分配原则和程序的条款,建立初次流转增值归公和城乡一体土地税制,为集体经营性建设用地入市提供制度保障,实现和规范博弈利益的分配。     

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因,主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求,应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此,应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。     

新型土地发展权:推动中国农村集体建设用地市场化的制度选择

农村集体建设用地市场化是中国集体土地改革的方向之一。采用理论分析和案例论证的研究方法,在借鉴英、美两国土地发展权模式的基础上,结合我国实际尝试设立新型土地发展权制度,并阐述了其在推动农村集体建设用地市场化制度上的支撑和保障作用。研究结果表明:新型土地发展权统一了公共利益和农民权益,使地方政府在土地问题上回归理性;它变通性地使集体建设用地产权清晰,使集体建设用地隐形市场合法化,从而推动中国农村集体建设用地市场化和法制化,期望为农村集体建设市场化改革提供有效的技术手段和理论支持。     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

论农村集体土地所有权的主体构建

我国现行法律规定,农村集体土地的所有权主体为一定范围内的＂农民集体＂,但由于目前我国立法上的缺陷,出现了农村集体土地所有权＂主体缺位＂的问题。因此需要按照法人治理模式,构建农村集体土地所有权主体,赋予＂农民集体＂的法人资格,还农村集体土地所有权主体本来面目。     

关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

试论国有商业银行上市

国有商业银行面对入世的冲击与挑战 ,必须在体制上、结构上进行调整、改革以应对。上市将是一条良好的发展途径     

农村集体经营性建设用地流转范围探讨

集体经营性建设用地入市关系到城乡一体化资源配置与利益共享格局的构建,是我国集体建设用地改革的突破点。作为未来可设计为部分取代我国土地征收制度的一种新型用益物权,采用概括法与列举排除法,构建起以用途规划及管制为核心、以经营性为衡量指标,与农村宅基地、公共公益用地相行并列的流转范围体系极其重要。现实中农村集体经营性建设用地事实混同严重,应以落实宅基地与公益用地确地、确权为保障,在遵守规划和用途管制前提下处理好政府与市场的关系,以实现有效入市与降低风险的双重目标。     

集体建设用地市场化的制度风险及治理

集体建设用地市场化是新型城镇化背景下农村集体建设用地制度变迁的历史过程。集体建设用地市场化存在制度风险,具体包括制度生成的非中性和路径依赖风险、制度运行的内部风险和溢出风险、集体建设用地隐性市场的处置风险。因此,必须明确集体建设用地市场化的法律原则,优化制度变迁路径;健全土地利益机制,保证制度生成中性;设立交易范围、条件、关系、程序法定和交易过程规范的市场交易制度;确立柔性干预、刚性干预和宏观调控三者结合的政府介入制度;建立集体建设用地隐形市场的处置机制,稳步推进集体建设用地市场化改革。     

坚持和完善农村土地集体所有制

当前理论界关于我国农村土地所有制的改革有四种方案。改革农村土地产权制度要考虑路径依赖问题、注意制度变迁的两个层次、交互使用两种模型。我国农村土地所有制改革的方向应该是坚持并完善农村土地集体所有制。