完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择

随着房地产市场自身发展,我国大城市住房市场已经由增量市场逐渐过渡到存量市场。如何盘活市场存量房源以满足大城市持续高位的住房需求是亟需探讨的议题,而住房租赁市场则是存量市场中重要组成部分。从住房需求方来说,购买与租赁应该是大城市住房需求者自由选择获取住房的两种方式。然而现在看来,住房销售市场与住房租赁市场发展失衡,更多的住房需求者仍然将购买作为第一选择。通过调查发现,住房租赁市场自身发展不健全是造成重购轻租的重要原因之一。纠正市场自由化发展产生的诸多弊端,加强住房租赁市场的制度建构,规范租赁市场运行,由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场,优化住房市场结构的必然选择。     

促进市场化住房租赁的思考

今后相当长一个时期,如何大力促进市场化的住房租赁已成为深化房改和房地产市场进一步向纵深层面拓展的关键.理论研究与统计数据表明,住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件,而市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大动力,住房租赁市场的现实操作空间颇大.目前应以改革与调整来催化、拓展住房租赁市场.     

基于住房“过滤”模型的住房福利政策的影响分析

住房“过滤”论近年来主要用于住房福利的研究,文章从我国目前的市场情况出发,建立住房三市场“过滤”模型,分析了“两限房”和经济适用房在处于低级市场并且被低收入者购买、处于中级市场被中级收入者购买等情况下对住房市场的影响;“廉租房”实行实物配租和货币补贴这两种情况下对住房市场的影响,并给出了结论和建议。     

培育与发展住房租赁市场的政策结构剖析——基于政策工具与产业链双视角

住房租赁市场发展是"建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"的关键内容。现阶段,我国住房租赁市场正处于培育与发展阶段,基于政策工具和产业链双视角,我们以政策工具为横向维度、住房租赁产业链为纵向维度构建住房租赁市场政策的二维政策分析框架,采用内容分析法,明晰2016-2017年我国各省市发布的培育与发展住房租赁市场的政策结构。研究表明,当前住房租赁市场政策存在环境型工具使用过溢、供给型政策工具结构失衡、需求型政策使用不足等问题,进而提出了优化政策工具结构、适度降低环境型工具使用频率、加强住房租赁市场信息管理及平台建设、重视需求型政策工具拉动作用等建议。     

动态住房反向抵押贷款定价模型的构建与实证分析

在住房反向抵押贷款静态精算定价模型基础上,构建基于利率、房价和寿命三因素波动的动态定价模型,并采集2005年7月到2010年12月的全国二手住宅价格月度指数,对我国房价波动进行动态模拟,结果显示,借款人可获得的贷款数额与申请年龄成反向关系,与房产价值成正比;定价结果对贷款利率变动和房产折旧率变动的敏感度较高,对费用率的变动最不敏感.     

我国近十年商品住宅需求的弹性变化

近十年来我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征.当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用;收入、价格和投资(价格预期与投资收益之和)对需求的影响则不相上下,且在2010年后弹性均较小,即针对单一因素的调控政策对整体需求影响不大.建议政府对商品住宅市场实行综合调控,多管齐下,严抓各项调控政策的落实,改变住房市场投资主导的状况,弱化住房投资属性,加强舆论预期引导,调整住房供给结构,加大有效供给.     

中国银行信贷与商品房价格之间的长期均衡与动态波动分析

利用协整理论和误差修正模型(ECM),采用中国1991年1季度至2007年2季度之间的季度数据,对银行信贷与商品房价格之间的长期均衡和短期动态关系进行了计量分析.研究发现,在中国,银行信贷与商品房价格之间存在单向的长期稳定的动态均衡关系,主要表现为银行信贷对房地产价格有显著影响.因此,要遏制商品房价格的过快上涨,使商品房价格维持在合理的水平,就需要对银行信贷进行调节.     

在线冲动购买对重复购买意愿的影响研究

以购后评价为中介,对在线冲动购买与重复购买意愿之间的关系进行实证研究,发现在线冲动购买程度与购后评价中的产品质量满意、价格满意和服务满意呈负相关关系;在线冲动购买程度与购后评价中的产品后悔、价格后悔和地点后悔呈正相关关系;产品质量满意、价格满意及服务满意与重复购买意愿呈正相关关系;产品后悔、价格后悔、地点后悔与重复购买意愿呈负相关关系。     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。     

零售商自有品牌感知价值对购买意愿影响的实证研究

本文从感知价值角度出发,研究了自有品牌功能价值、社会价值、情感价值三个利得维度和感知价格、感知风险两个利失维度对自有品牌购买意愿的影响,并分析了零售商形象对感知价值与购买意愿关系的调节作用.研究发现:自有品牌的情感价值和功能价值对自有品牌购买意愿有显著的影响;自有品牌感知价格、感知风险和社会价值对自有品牌购买意愿没有显著影响;零售商形象对自有品牌感知价格与购买意愿间的关系有显著的调节作用.     

中国房屋销售价格、土地价格和租赁价格的关系研究

在房屋销售市场、土地市场和房屋租赁市场这三个市场背后存在着隐含有效房价这样一个共同因子,且三个市场的价格均被该共同因子内在长期驱动。在长期,采用了Gonzalo和Granger永久—瞬时模型和Hasbrouck信息共享模型来测度三个市场各自对隐含有效房价的贡献度,并得到三个市场间的价格引领关系。在短期,利用Granger非因果关系检验和脉冲响应函数对三者关系进行分析。结果表明:长期而言,房屋销售价格在决定隐含有效房价中起主导作用;在短期,房屋销售价格和土地价格存在显著的双向因果关系;房屋租赁市场在房价的形成机制中相对独立、影响甚微。     

房价上涨的动态Granger因果检验和结构式VAR分析

文章对1998-2006 年全国土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格之间的关系进行了动态Granger因果检验,发现短期内房屋销售价格变动是土地交易价格变动的Granger原因,而土地交易价格波动在长期内构成了房屋销售价格的Granger原因.结构式VAR分析进一步表明,土地交易价格与房屋销售价格存在长期互动机制,土地交易价格波动的15%以上是由房屋销售价格波动造成的,而房屋销售及格的波动中22%以上可以有土地交易价格波动来解释.     

关于保障性住房出售政策的初步构想

随着保障性住房的大规模建设,保障性住房的供给会不断增长,因为结构以及资金和财政负担等问题,保障性住房的出售会成为必然的选择。保障性住房的出售涉及到一系列问题,其中最重要的是保障性住房出售的目标、原则、阶段安排、房源、对象、主体、方式、价格、收益分配、程序、管理,明确这些问题是制定科学的出售政策的前提条件。     

公平视域下公共租赁住房制度的路径实现

公共租赁住房是借助政策和立法支持,由政府或社会主体投资筹建,面向城镇住房困难群体的新型保障性住房,是解决中低收入群体住房困难的根本方式.我国于2009年首次提出建设公共租赁住房,此后相关政策和法律规范才逐渐出台,而且多以应急性和纲领性的政策和法律文件为主.当前的公共租赁住房制度正处于建设初期,在公共租赁住房土地供应、房源供给、资金来源、准入和退出制度以及监督管理制度等方面仍存在着诸多问题.我国应当整合现有住房保障政策及法规,尽快制定《住房保障法》,弥补我国当前缺乏住房保障基本法的不足,促进整个住房保障法律体系的完善.为配合公共租赁住房法律制度的实施,我国还应当进一步完善土地、税收、金融等配套法律法规,确保公共租赁住房土地供应、建设运营、后期服务等各环节都有法律保障.     

浙江省农村能源消费行为的实证分析

基于抽样调查对浙江农村能源消费行为及影响因素进行实证分析,并探讨浙江农村能源消费中情境结构因素、个人特征因素与能源消费行为三者之间的相关关系.在此基础上,通过构建结构方程模型,确定并验证各种因素对浙江农民实施能源消费行为的影响与调节作用.研究发现:习惯性能源消费行为和购买性能源消费行为的主要影响因素存在差异;个性特征因素对习惯性行为的直接影响最大;情境结构因素对购买性行为的直接影响最大;在间接影响中,责任感对习惯性行为的间接影响最大.     

中国通货膨胀与股价、房价相关性实证研究

全球金融危机爆发以来,中国实施的积极财政政策和适度宽松的货币政策虽然有效制止了实体经济的下滑,但也导致物价水平持续攀升,通胀预期不断增强.特别是大量信贷资金直接或间接流入股市和楼市,资产价格持续上涨,已经对实体经济产生了显著影响.本文选取中国1998-2010年的月度数据,运用协整和误差修正模型及格兰杰因果检验,对我国通货膨胀与股价、房价等资产价格相关性进行研究.研究表明,我国资产价格与通货膨胀之间存在长期均衡关系,且对其短期波动有明显的制约作用.其中,通货膨胀对房地产价格的波动更为敏感,两者的因果关系因滞后期不同差别较大.     

英国青年住房的路径变迁、政策支持及其启示

在全球金融危机和欧债危机的双重冲击下,英国青年群体的住房路径发生了明显的变化,呈现出购买自有住房年龄推后、租房和"回巢"青年比重增加等特点。英国青年住房路径的变迁有其深刻的经济、社会和政策原因。面对英国青年群体的多元化住房路径,英国政府出台了一系列青年住房支持政策,以减轻青年面临的住房压力。英国青年住房支持政策覆盖商品房市场、社会住房部门、私人住房租赁市场三大领域,为青年群体提供层层推进、相互衔接的综合性住房支持。中国可以借鉴英国青年住房支持政策的成功经验,制定符合中国国情的青年住房政策,让中国的青年人也能够住有所居。     

河北省保障性住房建设融资问题及对策建议

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。本文对河北省保障性住房建设融资工作的现状及存在的问题进行了分析,提出了相关对策建议,以期为河北省保障性住房建设融资提供理论参考与经验借鉴。     

浙江省公共租赁住房问题的调查与思考

随着公共租赁住房建设的全面开展,与之配套的管理制度也亟需完善.我们选取浙江省房价收入比的一类地区与二类地区中的两个典型城市进行问卷调查,了解公众对浙江省公共租赁住房政策的了解情况与需求情况,分析公众对浙江省公共租赁住房政策的期望,并基于此提出浙江省制定公共租赁住房政策的建议.     

基于住房产权制度的居民偏好与心理分析

相对西方发达市场经济国家而言,我国居民在面临租房与买房选择时,对购买住房产权具有强烈偏好。除了传统观念外,现存社会制度以及社会环境和人类普遍存在的心理的交互作用也会导致我国居民偏爱购房而不愿租房。这表明,在西方国家流行的判断房地产市场是否存在泡沫的售租比分析很难应用于我国,或者至少说明由于存在这些原因,我国的住房售租比应该远高于西方国家。政府在设计公共租赁房等保障房制度和调控房地产市场时,需要考虑到这一因素。