论集体经营性建设用地使用权的物权化改革

城市化进程的快速推进,导致集体经营性建设用地的隐形市场逐渐形成规模.此类用地的历史复杂性加剧地区发展不平衡,流转主体的任意性引发土地利益分配不公,流转方式不规范导致各地违法用地现象突出.历时近30年的集体建设用地使用权流转试点改革,充分反映出集体经营性建设用地流转的重重困难,映射出集体经营性建设用地的制度需求与法律供给之间的巨大鸿沟.面对土地乱象未获有效遏制、地方规范与法律规定屡见冲突的困境,从法律层面设计科学合理的集体经营性建设用地使用权制度,尤其是推进该项权利的物权化改革已成当务之急.     

集体建设用地使用权流转的法律规制

在对中国农村集体建设用地使用权流转现状和立法欠缺,流转的必要性等问题分析基础上,进一步设计出一套集体建设用地使用权流转的法律制度,其主要包括明确集体建设用地使用权依法可以实行流转,流转的条件和范围,流转的程序。     

农村集体经营性建设用地“三同”流转与农地矛盾转型

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出,要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权、同价（即“三同”）.分析了我国农地流转收入分配的制度基础,农地“非三同”流转的收入分配及其矛盾,探讨了农村经营性集体建设用地“三同”流转的收入分配及其矛盾.认为农村经营性建设用地“三同”流转后,征地比重将下降,由征地诱发的政府和农民之间的官民矛盾会减少,但随着农村集体经营性建设用地流转的增加,乡村干部和农民之间有关流转决策权、流转收益风险分摊、收益分配和争地的矛盾将迅速增加.主要农地矛盾将由农民与政府（开发商）之间的官民矛盾转化为农村内部乡村干部与农民之间的干群矛盾.     

论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

农村集体经营性建设用地流转收益 分配机制的法经济学分析

土地收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转制度创新的核心和关键。在用地流转收益分配中,流转法律关系以外的主体如国家能否参与收益分配,以及农民集体如何在内部成员之间分配收益,是两个核心问题。以法经济学的分析方法,通过解决上述问题,建立起一套合理合法且兼顾国家、集体、个人的农村集体经营性建设用地流转收益分配机制。     

制度经济学视角下的农村建设用地使用权直接交易法律制度构建

我国农村建设用地使用权流转法律制度需要进行反思和修改,以提高农村建设用地使用权利用效率。基于法经济学的方法,研究发现,现行农村建设用地使用权有限流转法律制度成本巨大,效率低下。必须通过法律上承认和配套措施的建立来促进农村建设用地使用权制度的完善,从而提高农村建设用地制度的效率。     

农村宅基地流转收益分配制度研究

随着中国城市化的不断加速,城市建设用地日益紧张与农村建设用地闲置荒废的矛盾日益突出,农村集体建设用地使用权流转问题受到社会各界的广泛关注,其收益分配问题是各级政府部门通过流转试点探索集体建设用地使用权流转首先要面对的一个问题。目前学术罨对农村建设用地流转的收益如何分配关注较多,但进行系统研究的较少。对集体建设用地中的农村宅基地流转的收益分配问题作系统的探讨,有助于农村宅基地流转收益分配制度的改革,有助于促进农村经济的发展。     

农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践的述评

农村集体建设用地使用权流转的理论探讨与实践探索由来已久,而其在国家立法层面尚未得到明确支持及合理规制;广东省率先以地方立法(政府规章)形式认可集体建设用地使用权流转的合法地位,普遍认为这是在尊重历史与承认现实基础上的一项制度创新,但人们对相关法律问题的认识仍然存在差异;文章基于对广东立法的认识,结合理论分析与实践印证,分析农村集体建设用地使用权流转的立法调整动因、现实基础、制度设计的合理性及可完善创新的空间。     

集体建设用地流转制度"瓶颈"与法律优化路径

由于集体建设用地流转存在制度"瓶颈",农村集体用地的隐形入市现象较为普遍.而现行征地制度不完善等原因导致一系列社会问题的出现,推动集体建设用地流转已势在必行.本文从法律制度改革的角度为突破集体建设用地流转的制度"瓶颈"提出相应法律对策与法律改革建议.     

农村集体建设用地使用权流转制度研究

集体建设用地使用权流转制度与农民利益息息相关,影响着经济社会的稳定和发展。梳理当前流转的制度及实践现状,归纳流转过程中存在的法律问题,结合国内外先进经验提出完善集体建设用地使用权流转的立法构想,以期解决当前流转实践中存在的问题,为集体建设用地使用权流转制度改革和创新提供理论参考及制度建议。     

论农村集体经营性建设用地入市的规范体系

农村集体经营性建设用地入市可以《土地管理法》（修正）和《民法典》为基本法,建立起集体经营性建设用地入市的规则体系和结构体系。内容层面,《土地管理法》（修正）确立了集体经营性建设用地入市的基本规则、配套规则以及参照规则的规则体系,但也存在不足。《民法典》则通过界定集体经营性建设用地使用权的物权属性,在结构层面实现了对其规范的重新定位与体系整合。基于此,可从“同地同权不同适用”落实对集体经营性建设用地入市的具体适用规范。其中,集体成员自治是实现集体经营性建设用地入市“不同适用”的基本途径;城乡一体化建设是实现“不同适用”的主要内容。在一级市场,集体经营性建设用地入市应受到统一的规划条件和用途管制;在二级市场,应健全集体经营性建设用地与国有建设用地一体化流转的配套机制。以此,在规则体系和结构体系内构建集体经营性建设用地入市的适用体系,能最终实现“三位一体”的规范体系。     

农村集体建设用地使用权流转的法经济学分析

运用法经济学理论,通过法律的需求分析、法律的成本与收益分析表明:农村集体建设用地使用权流转改革具有较强的现实需求,改革的收益远大于其成本,农村集体建设用地使用权流转改革具有现实合理性.提出修改完善相关法律法规、建立农村集体建设用地流转市场、构建合理的收益分配机制等政策建议.     

集体建设用地使用权流转的政策改革与立法突破

尽管集体建设用地使用权的有偿流转在我国现行法律框架内深受限制,但各地开展的试点实践与地方立法对现行法律已有很大突破。自十八届三中全会以来,农村集体建设用地进入市场流转已得到中央政策的确认,相关立法也有必要随之完善,并具备了完善的可行性基础。应从明确集体建设用地使用权的用益物权属性、修改《土地管理法》相关规定、制定全国性专项法规三个方面对集体建设用地使用权流转进行立法突破。     

论集体建设用地流转制度的法律完善

我国目前国有建设土地使用权转让市场充分发育,但是农村集体建设用地流转法律层面上范围小,和当前农村集体建设用地流转市场极不符合,因此,研究和规范集体建设用地流转,如何从法律的层面解决这个问题,具有极其重要的意义。安徽省芜湖市是我国第一个集体建设土地流转的试点城市,其一些的成功经验充分表明,允许农村集体建设用地使用权流转不仅是必然的,而且是可行的;《物权法》对该部分没有作出具体规定,只是授权《土地法》去制定,因此从法律层面解决该问题,非常重要。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

我国农村集体建设用地使用权流转的困境及对策探讨

农村集体建设用地使用权流转是市场经济发展的必然要求。我国农村集体建设用地使用权流转面临立法限制和滞后,土地产权不明,流转机制不完善,收益分配不合理,土地流转价格低廉,农村劳动力转移机制不畅等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要加强立法,明晰产权,确立合理的收益分配机制,建立完善的土地流转机制和合理的土地价格体系,并应将土地流转和农村劳动力转移有机结合起来。党的十七届三中全会的召开,为我国农村集体建设用地流转制度的改革与创新带来了新的契机。     

我国集体建设用地使用权流转探论

作为我国农村集体土地重要组成部分的集体建设用地,其所有权具有不完整性,其使用权作为一种土地用益物权,应合法进入市场有偿流转。集体建设用地使用权流转的主要内容由法律明确规定。国家对集体建设用地须依法征收并实行市场性补偿。政府在集体建设用地使用权流转中的职责主要是对市场进行公共管理和社会服务,并运用宏观调控手段实现城乡建设用地市场的全面接轨。     

中国法语境下土地开发权归属及类型的法理研判

土地管理权的行使,其本质是土地开发权如何分配的过程。借助于土地开发权的配置或变动,来实现国土空间资源优化配置的目标,是政府土地管理手段和内容的实质体现。实证法上,我国践行土地开发权国家独占的归属模式,存在诸多弊病,亟需改革。立足国土资源治理目标有效实现的角度,在应然层面,我国应实行城市土地开发权归国家所有,农村集体土地开发权归集体土地使用权人所有的"双轨"模式。在这一基础上,基于类型化方法,我国土地开发权应分为城市建设用地开发权、承包地开发权、宅基地开发权和集体建设用地开发权(具体又分集体公益性建设用地开发权和集体经营性建设用地开发权)四种类型。当下的土地用途管制、土地征收和土地开发许可制度改革以及集体经营性建设用地市场交易制度的建设等,须以土地开发权为改革的切入口,并纳入到土地开发权制度平台上展开理论对话和制度建设。