农村宅基地的闲置与转型方向

加快提高农村宅基地利用效率,满足乡村产业融合发展的建设需求,是当前宅基地制度改革的核心任务。本文系统梳理了农村宅基地闲置与转型再利用的既有相关研究文献,总结了宅基地闲置的概念内涵、现状与成因,明晰了闲置宅基地转型的现实需要与转型方向。当前,农村宅基地的闲置主要包含“占而不用”和“建而不住”两种情况,闲置的成因主要有城镇化进程的推进、宅基地相关管理制度的执行缺位、农村传统思想观念及家庭结构的改变等。未来应以服务乡村振兴为目标,基于宅基地闲置类型区别探讨制定闲置宅基地量化指标体系,宏观上把握闲置宅基地的形成机制、变迁逻辑等基本规律,聚焦闲置宅基地整治及土地优化调控途径,为推进宅基地制度改革提供理论支撑。     

宅基地闲置问题的内在逻辑及其表达路径研究

近年来,快速城镇化背景下的宅基地闲置问题凸显,对宅基地相关问题的研究逐渐成为各领域学者关注的焦点。文章从宅基地权属问题和宅基地闲置根源两方面对宅基地闲置问题形成的内在逻辑进行剖析的基础上,对宅基地闲置问题的外在表达路径从其整理、使用权流转及其模式选择等方面进行研究,并提出一种休闲农业视域下闲置宅基地开发模式的思路,以期进一步拓展闲置宅基地利用的视野。     

闲置宅基地流转的协同治理能提高基层政府权能满意度吗?——基于南京高淳区的实证研究

为探索闲置宅基地流转协同治理与基层政府权能满意度的关系机理,借助SFIC理论假设模型,分析了南京市高淳区闲置宅基地流转协同治理中基层政府的权能满意度问题.结果表明:SFIC模型作为研究分析框架的理论假设得到验证;协同治理对提高基层政府权能满意度具有正向促进作用,政府权能中的政府服务职能是协同治理最需补齐的短板.基于以上结论,提出用协同治理的新思路去破解闲置宅基地流转的难题、通过提高闲置宅基地流转中的政府权能质量来疏通协同治理的堵点这两大对策建议.     

农村闲置宅基地盘活利用的意愿、障碍及其改革重点分析

随着大量农村人口向城镇迁移,农村宅基地闲置问题变得日益突出。基于中国社会科学院“乡村振兴数据库（CRRS）”2020年在全国10个省（市）获得的306个村级数据、3833个农户数据,对农村宅基地占有及闲置状况、农民闲置宅基地盘活利用意愿与方式进行统计分析,得出当前农村闲置宅基地比例接近8%,仅31.91%的农民愿意流转（转让）宅基地使用权。宅基地利用改革涉及多主体参与、过程复杂,需充分尊重农民的意愿。但目前我国宅基地流转交易市场尚未形成,闲置宅基地零星分布、改革成本收益分配不平衡等问题,导致农民、农村集体和地方政府方面在盘活利用闲置宅基地过程中面临障碍,多重因素的叠加导致农民盘活利用闲置宅基地的意愿不强。因此,为了更好地赋予农民财产权,提高宅基地盘活利用效率,一方面需加快完善顶层制度设计,重视改革参与主体的利益分配机制;另一方面需创新盘活利用的具体实现方式,既要解决闲置宅基地零星分布难以集中连片利用的问题,又要清除外部主体难以进入、市场失灵等体制机制障碍。     

闽南地区农村宅基地退出的影响因素

农村宅基地闲置部分科学有序的退出是实现城乡建设用地增加挂钩的重要途径,而宅基地退出的影响因素直接关系到农户退出宅基地的积极性。选取闽南地区3个地市内21个自然村作为样本,采用问卷调查和深度访谈法获取研究数据,基于Logistic回归模型测度各因子对闽南地区农户宅基地退出的影响系数。结果表明:(1)闽南地区农户中有意愿退出宅基地的比例约为30％;(2)农户退出宅基地意愿的主要影响因素依次为户主受教育水平、家庭年总收入、生活环境、农业收入比重、职业培训情况、家庭宅基地面积、住房成新度、家庭总人数、退地政策了解程度、户主年龄;(3)其中户主受教育水平、家庭年总收入、退地政策了解程度和职业培训的影响方向为正,其他因素作用方向为负。在宅基地退出过程中应充分尊重农户的意愿,将宅基地退出与就业培训、产业发展、农民安居、政策宣传相结合。     

农村闲置宅基地有效利用：动力基础与实现路径——基于昆明市乡村振兴试验区Y村的观察

如何通过有效利用宅基地来激发乡村经济发展活力,是乡村振兴的一大难题。将宅基地闲置问题置于昆明市乡村振兴试验区Y村的实践中加以考察发现,闲置宅基地的利用受到以政策压力和项目资源为载体的“行政驱动力”和由产权关系明晰、地权整合以及公共服务供给而产生的“乡村内生力”的共同作用,“公司化集体”、产业融合、利益联结等中介机制将两股动力在村庄场域内进行融合、发挥和维持,实现了农村闲置宅基地利用的有效性。研究结果提供了试点村闲置宅基地有效利用的实现路径,以期为解决普遍性的农村宅基地闲置问题提供经验借鉴。     

农村宅基地使用权流转制度改革探析

在我国农村宅基地大量闲置浪费、"隐形"流转导致法律纠纷不断增多的现实背景,中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下,分析宅基地使用权流转的现状及问题,并针对宅基地使用权流转法律的不完善,提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规,建立农村宅基地使用权流转制度,以地租理论和产权理论为基础,以农业、农村和农民受益为原则,合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活机制构建研究

宅基地“三权分置”改革是激发农村集体土地发展活力、保障农民土地权益和优化农村土地资源配置的重要制度安排。该文指出，全面构建乡村振兴背景下农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的长效体制机制，需要从创新宅基地“三权分置”制度改革的产权激励与约束机制、完善宅基地盘活的农村土地“多规合一”规划引领机制、构建以人为本的农户闲置宅基地自愿有偿退出流转机制、创新探索农村闲置宅基地和农户闲置农房有效利用机制、健全闲置宅基地和闲置农房盘活后的增值收益分配机制、强化农村宅基地盘活利用全环节的中介服务保障机制、建立健全农村宅基地盘活利用的各类风险防范化解机制和强化农村宅基地节约集约利用的日常监督管理治理机制八个方面入手。     

乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的现实障碍与破解路径

农村闲置宅基地盘活利用是协调乡村人地关系、优化农村土地资源配置及激发乡村发展活力、促进乡村振兴的重要“引擎”。推进闲置宅基地盘活利用对于激活农村土地要素、盘活农民“沉睡”土地资产、增加农民收入及为实施乡村振兴战略提供用地保障具有十分重要的现实意义。现阶段,农业人口转移市民化进程中的宅基地功能演变和乡村振兴战略下的宅基地功能拓展为推进闲置宅基地盘活利用提供了契机,在实践中具有可行性。在乡村振兴战略下,盘活利用闲置宅基地存在“人的障碍”和“地的障碍”双重制约因素。鉴于此,提出乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的破解路径：一是激发农民参与的内生动力以有效破解“人的障碍”;二是探索宅基地多元利用,突出服务乡村振兴以有效破解“地的障碍”。     

土地发展权视角下宅基地有偿退出路径

随着我国城镇化与工业化快速推进,大量农民进城务工、定居,"一户多宅"现象的普遍存在,农村宅基地闲置问题突出。农村宅基地节约利用需要以盘活农村闲置宅基地为突破口,但农民是否愿意退出宅基地,取决于他们对宅基地退出的预期收益与成本的比较。而宅基地退出类型的差异决定了宅基地退出补偿的资金来源也各不相同,但各类补偿金的筹集渠道均存在一定的局限性。因此,应在完善宅基地用益物权的基础上,赋予农民宅基地发展权,拓展农民的农地权利,使农民不仅拥有农地产权的退出权,而且拥有获得公平补偿的权利。     

宅基地使用权退出法律规制研究 ——以江西省某县为调查对象

农村宅基地闲置和一户多宅难题使宅基地使用权退出备受人们关注。基于对江西省的宅基地退出政策的考察,宅基地使用权退出政策在法律实践中存在着法律依据缺失、宅基地概念不清、农民集体失位、补偿标准低和依据理念错位问题,进而提出相应的规制措施:包括完善相关法律法规、明确宅基地使用权概念的外延、厘清宅基地使用权退出中各主体利益、制定合理的补偿依据和坚持土地中心主义立法理念。     

“保权退出”:宅基地退出的一种新模式研究

伴随我国城镇化工业化进程加快,农村宅基地不可避免的大量闲置、低效利用,“农村空心化”现象日益严峻。为盘活利用农村闲置宅基地,提高农村土地资源利用效率,我国积极推进宅基地改革,安徽省滁州市凤阳县就在宅基地改革中探索出“保权退出”的新模式。首先从理论层面和实践层面分析保障宅基地资格权的困境,再结合对凤阳县Y镇FY村和G镇GH社区的实地调研,对两个不同地域村庄探索的闲置宅基地退出新模式进行总结和剖析,分析保权退出各利益相关主体的得失,从而得出优化农村宅基地“保权退出”模式的路径思路,为开展农村闲置宅基地有效退出工作提供政策建议：（1）完善宅基地资格权保障制度,建立资格权确权颁证制度,探索多元路径保障农户资格权内涵的居住权;（2）要提高农户对宅基地相关政策的认知水平,推动闲置宅基地的有效退出;（3）构建地方政府、村集体、农民各利益主体稳定的利益联结机制,找到各方都满意的宅基地退出利益分配方案。     

农户闲置宅基地退出意愿及影响因素研究——以陕西旬阳农民调查为例

宅基地退出应尊重农户意愿.以陕西省旬阳县13个村200户农民的实地调查为基础,运用统计分析方法及logistic回归模型对农户退出闲置宅基地意愿及影响因素进行分析.研究表明:农户年龄、性别、受教育程度、家庭收入来源、对陕西省将推出的宅基地退出政策了解程度等因素对农户退出宅基地意愿影响较明显,在给予农民经济补偿的情况下,八成以上农户愿意退出宅基地.基于该结论提出建立退出激励机制,完善农村社会保障,建立宅基地约束及有偿使用等措施退出宅基地.     

村级治理能力对宅基地利用效率的影响研究

在全面推进乡村振兴背景下，有效发挥村级治理能力可为盘活宅基地资源、促进再利用提供新思路。基于CRRS数据构建村级治理能力评价体系，并实证检验了村级治理能力对宅基地利用效率的影响。研究表明，提升村级治理能力能够提高宅基地利用效率，并促进闲置宅基地的流转与再利用。研究结果为理解村级治理能力与宅基地利用二者之间的关系提供了依据，启示应多措并举提升村级治理能力来发挥其在宅基地利用方面的突出作用。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

乡村旅游发展中宅基地开发利用研究——基于两个案例村的实证分析

丰富和发展农村宅基地物权属性,赋予和开发宅基地的资产性,是目前宅基地制度改革的重要内容之一,在新农村建设中,保障农民宅基地用益物权,激活农村土地资产属性尤为重要。天津蓟县和河北冀州市通过发展乡村旅游,对宅基地的资产性开发进行了实践探索,但还面临旅游发展用地空间拓展困难、旅游资源相对不足和经营内容单一、欠缺可操作的法律依据、农村产权制度改革及相关制度创新滞后等问题。因此,应引进企业运作模式、多主体通力合作,盘活闲置土地和多途径加强政策引导,注重内涵式挖潜和农村整体环境打造,完善支持农村宅基地开发的相关法律和政策,以激活宅基地资产,提高农村宅基地利用效率,实现农村发展、农民增收。     

协同治理：日本闲置宅基地活用的经验与启示

农村宅基地和住宅是农民的重要资产和基本保障，盘活闲置宅基地对于保障农民权利、提高土地利用率和推进乡村振兴具有重要意义。目前，中国宅基地闲置问题越来越突出。存在定义不清，缺乏相关法律保障；尚未形成体系化的盘活模式，相关利益主体盘活内生动力不足等问题。而日本空置住房问题存在时间较长，在活用中已经具有较为完善的法律体系，形成了行政层级间支援型协作、多元主体合作型参与和内生主体自主型推进各子系统相互协调、合作的协同治理体系。借鉴其做法，对中国盘活闲置宅基地具有重要意义。在此基础上结合中国实际情况，加强行政与市场、社会组织及居民的多元互动，并充分发挥内生主体的自主性治理机能，形成协同式治理体系，从而实现空置住房活用的改革目标。     

宅基地“三权分置”政策工具研究——基于试点地区政策文本分析

政策工具使用是探索宅基地政策试点地区所有权、资格权和使用权分置有效实现形式的重要考量。筛选中国16个宅基地政策试点地区的30项“三权分置”政策文本，运用内容分析法挖掘出329个政策文本单元类目，总结宅基地“三权分置”政策试点地区的政策工具使用状况。研究发现：政策试点地区政策工具整体结构不均衡，偏好使用经济型政策工具，自愿有偿退出和有偿使用政策工具应用过溢。组织型、管制型和信息型政策工具适中，自愿型政策工具使用偏少。试点地区宅基地三项权能的政策工具运用存在明显差异，宅基地使用权赋权扩能的试点取向凸显，而集体土地所有权政策工具试点改革相对较少。因此，合理调整不同类型政策工具的使用结构，兼顾宅基地三项权能政策工具组合应用，总结试点成果经验，逐步拓展试点范围，推动宅基地“三权分置”改革。     

乡村振兴背景下多主体参与闲置宅基地盘活利用路径研究——基于“三瓜公社”特色小镇的考察

通过对“三瓜公社”特色小镇的考察,研究乡村振兴背景下多主体参与闲置宅基地盘活利用的具体路径。在实践中,“三瓜公社”特色小镇围绕推进产业、村庄和村民重塑,拓展宅基地功能,推动多方主体共同参与闲置宅基地盘活利用,并取得较好的效益;激发包括农民、农村集体经济组织、返乡下乡创业人员、工商企业等多方主体在内的各类主体活力,并引导其通过多种方式共同参与闲置宅基地盘活利用。在实施乡村振兴战略背景下,应支持培育多方盘活利用主体、积极创新盘活利用机制,探索盘活利用闲置宅基地的有效途径和政策措施,从而为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。     

可持续生计框架下农户闲置宅基地处置意愿的影响因素研究

基于福建省460份农户调研数据,通过可持续生计框架,运用无序多分类Logit模型对农户的闲置宅基地的处置意愿进行实证研究。研究发现：总体上,农户对闲置宅基地的处置存在多种意愿,但当前处置意愿仍然较低;从具体的生计资本指标影响分析看,宅基地宗数、户均劳动力水平和宅基地政策认知情况等因素对农户宅基地的处置意愿均产生显著正向影响;农户的出租意愿受到是否有城镇住房因素的影响,农户宅基地转让意愿受到家庭现有耕地面积的影响,农户宅基地置换意愿还受到宅基地建筑面积与留村的直系亲属数量、家庭年均收入的影响,农户宅基地退出意愿则受到家庭现有耕地面积、是否担任村干部及家庭保障情况等因子的影响。据此提出：尊重农户多元意愿,采取差异性盘活政策;持续推进宅改政策宣传,促进农户转变私权意识;普及农村职业教育,完善农户社保机制。