70年后，哪里安放我们的房子

最近,上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定,在土地使用权期满后。由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。     

划拨地房屋出租个案剖析

在土地执法中经常遇到这样的情况,一些单位将建在划拨国有土地上的临街门面房出租给他人从事商业经营,出租期限一般均在五十年左右,有的甚至长达七十年,并一次性收取高额的租金,这是否合乎法律规定呢?尽管<城市房地产管理法>、<城市房屋租赁管理办法>允许房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租,但对房屋租赁的期限尚未做出具体规定,而<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>虽然对这类国有土地使用权出租的条件、程序以及法律责任规定明确,但这个条例颁布时间早,法律效力等级也比较低,如果不辨析适用,土地执法部门根据其做出的行政行为极易在行政复议中被撤销,或在行政诉讼中败诉.笔者现就这类问题的法律适用,从法条法理方面结合案例予以辨析.     

国有土地使用权出让合同争议与处理

国有土地使用权出让是随着我国土地使用制度改革确立的一项法律制度,并通过国家立法确定下来.根据<城市房地产管理法>的规定,国有土地使用权出让合同是国家土地行政管理机关为了实现国家土地所有权的经济利益,与行政相对人达成的有条件、有期限、有偿使用国有土地的书面协议,出让方与受让方根据合同形成一种特定的行政管理关系.因此,土地使用权出让合同具有它的特殊法律地位和法律关系.有别于一般民法意义上的"合同".     

土地有偿使用方式的分析比较

土地使用制度的改革,最重要的就是把传统计划经济体制下的土地无偿使用制度,转换为市场经济体制下的有偿使用制度.根据<土地管理法实施条例>第29条的规定,我国目前国有土地有偿使用的方式包括:国有土地使用权出让、租赁和作价出资或者入股三种.     

实施《物权法》 完善土地征收补偿制度

一、土地征收补偿制度的概念 我国的土地征收是指国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地变为国有土地的行为.我国<宪法>规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿<土地管理法>对于土地征收补偿的方式、范围、标准、原则等问题做出了具体的规定.     

违反土地管理规定行为处分办法

第一条 为了加强土地管理,惩处违反土地管理规定的行为,根据<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国行政监察法>、<中华人民共和国公务员法>、<行政机关公务员处分条例>及其他有关法律、行政法规,制定本办法.     

设立农地使用权的作用及相关政策和立法建议

目前,以农村土地承包经营制为主要形式的土地产权制度遇到了两难的选择:由于土地承包经营的一些固有的缺陷以及相关的问题,在许多地方和一些经济比较发达的地区,土地承包经营制表现出了不适应性,甚至开始阻碍生产力的发展;在许多地方,我们还必须依赖土地承包经营制,因为它有利于农村社会的稳定.于是,有学者从发展的角度主张设立农地使用权而取代承包经营权;有的学者从稳定的角度主张继续加强和巩固土地承包经营制,只是要对其进行进一步的规范.在这种情况下,一些法律的起草者们显得无所适从,比如<中国物权法草案建议稿>设立了"农地使用权",同时,为了防止农村两极分化而规定农地使用权不得转让或抵押.但笔者以为,可以采取一定的对策,在设立可转让、可抵押的农地使用权的同时,防止农村两极分化.     

四问"水价改革"

近年来,按照国家<关于进一步推进城市供水价格改革的通知>等有关文件精神,京、沪、渝等各大城市陆续拉开了水价改革的序幕,这标志着我国的水价制度由无偿供水阶段--重视成本核算阶段进入了一个向合理水价快速推进的新阶段.但是,在水价改革过程中也暴露出不少问题,这些问题均需要我们去冷静思考和认真对待.     

试论土地使用权对房屋所有权的制约

我国土地产权主要包括土地所有权和土地使用权,以及所派生的土地收益权、土地处置权等他项权利.在我国现有的土地制度框架下,土地使用权表现为土地产权中最活跃的部分,在现实中甚至表现出土地所有权所具有的特性.当前,我国城镇国有土地供给方式主要有两种形式,即有偿出让和行政划拨.《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定:"国家依法实行国有土地有偿使用制度.但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外."这一规定,将国有土地有偿使用规定为国有土地使用的基本制度,土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的一种补充.本文讨论的土地使用权为出让土地使用权.     

用规范取代规定国有土地出让两项新规8月1日正式施行

为了进一步完善土地使用权出让制度,严格控制划拨用地和协议出让土地的两条新规<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>和<协议出让国有土地使用权规范>于8月1日起正式施行.国土资源部表示,新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地,同时做到充分披露出让信息,给更多市场竞争主体以平等机会.     

在实施旧城改造过程中要合理应用供地模式

2007年9月,国土资源部等中央三部委印发<国土资源部关于认真贯彻(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)进一步加强土地供应调控的通知>(国土资发[2007]236号),第一次明确要求出让土地必须按照"净地"出让.2008年,国土资源部<关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知>(国土资发[2008]16号)中明确规定"严格城市土地管理,严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件".     

土地"问责"何以"动真格"?

早在今年2月,国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史在部署2010年度卫星遥感图片执法检查工作时即表示,将通过全面掌握违法用地情况,发现土地违法行为,严格依据监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部发布的<违反土地管理规定行为处分办法>,对违法严重地区的县级以上地方人民政府主要负责人员实施问责,以进一步规范土地管理秩序,促进各地加强耕地保护和节约集约利用土地.     

城市房屋产权保护的法律缺陷

由于国家土地使用权具有70年使用期限的限制,有人认为国家土地上的城市房屋产权的保护期限也只有70年,并据此担忧城市房屋产权不能受到永久性地保护。城市房屋产权保护的确存在法律规定上的不完善,但国家土地使用权70年的规定却不是问题的关键所在。     

土地规划体制提升英国土地价值

英国是典型的土地私有制国家,虽然从英国法学理论角度上讲,英国的所有土地都属国家所有,而实际上英国90%左右的土地为私人所有,土地所有者对土地享有永久业权.英国土地所有制的另一个特点是土地所有权包括对地下矿藏的所有权.然而英国又是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家.1947年英国制定的<城乡规划法>规定所有土地的开发权均归国家所有,任何人欲开发土地,均须申请并取得开发许可,以获得士地开发权,以及更高强度或更高价值的使用权;土地所有者或土地开发者,必须就冈获得开发许可而取得的开发价值缴纳开发税.     

保护商业秘密:"跳槽"新规则

保密条款走进劳动合同 随着经济形热不断发展和法制建设的不断完善,<劳动法>中的一些原则性规定在不少地方法规、规章中也越来越细化.     

国有土地使用权出让违规行为的寻租分析

一、引言 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.国有土地使用权出让是在国家垄断的土地一级市场上完成的,是土地作为商品经营和进入流通的第一步.     

在征地中如何保障农民利益

最近,在上海社科院主办的“中国城市化与土地政策”高层研讨会上,政府有关官员与相关专家就农地转为非农地过程中的土地制度及其利益格局的重构,农民土地使用权,土地收益分配,国家、集体在土地收益分配中的角色地位,征地农民的出路、安置费使用等问题展开热烈讨论,这里摘选部分,以飨读者。     

河南出台违反土地管理规定行为警示约谈办法

今后,如果再有违反土地管理规定行为不制止以及媒体屡屡曝光土地违法案件的,该地的行政首长将被警示约谈.日前,河南省政府办公厅下发通知, <河南省违反土地管理规定行为警示约谈办法(试行)>即日起正式开始实施.     

论广告代言人的法律责任——兼论《食品安全法》第55条

2009年2月28日通过、2009年6月1日实施的<食品安全法>第55条规定:"社会团体或其他组织或个人在虚假广告中向消费者推荐食品,使消费者的合法权益受到损害的,与食品生产经营者承担连带责任".此规定在法学界及民间引起轩然大波,被媒体解读为"名人做广告要承担连带责任",并在互联网上引发了热烈讨论,褒贬不一.一部分"名人"也纷纷发表评论,从自身利益出发对此规定表示了相当的担忧.而网络民意这次几乎一边倒的站到了立法者一方,其原因无外乎表达了对部分名人唯利是图的不满.     

土地隐形交易的种类及处置途径

为了规避法律法规的相关规定,实践中土地隐形交易的情况普遍存在.大致有下列情形: 第一类,划拨土地使用人A私下把使用权转让给B,A再公开向B借款,A到期不还,B从而向法院起诉,通过司法途径把土地使用权转到B名下.