公益性建设用地与经营性建设用地的界分及其法律化

公益性建设用地与经营性建设用地在用地目的上存在突出的差异,在取得的方式上也应当有所不同。由于实践中公共利益被泛化,我国在公益性建设用地和经营性建设用地的取得上,对集体土地都以征收的方式进行。这种集体土地公益征收泛化不仅损害被征地集体和农民的合法权益,而且造成政府权威受损、土地利用率下降、环境问题严重等诸多危害。因此,国家应当借鉴国外的作法,及时制定专门的集体土地公益征收实体法和集体土地征收程序法。     

论我国征收征用制度中公共利益的界定

公共利益是国家权力的来源,现代政治生活的基石,也是启动国家征收征用的前提和基础.为了防止征收征用的滥用,保护权利人的利益,维护社会的和谐与发展,界定公共利益尤有必要.公共利益的界定标准,应坚持公益性原则、法定性原则、非营利性原则、效益性原则;公共利益的界定方法,应采用立法界定、行政认定、司法裁定的路径.     

城市房屋征收中公共利益的程序控制

公共利益的界定是房屋征收程序的前置性要件。由于公共利益有其内涵和外延的不确定性,为充分地保护被征收的人的利益,有必要建立健全一套合理科学的征收程序来保障和控制公共利益的适用。征收程序中,公共利益的界定主体、听证程序和司法审查均存在着弊端,应该采取以下措施予以完善:公共利益的界定主体应该是全国人民代表大会或其常务委员会。应将以公共利益为内容的听证纳入到听证范围当中去。赋予法院对房屋征收决定全面的司法审查权并保障行政诉讼审判的独立性。     

成片开发征收中公益性要件之认定

适应土地改革发展需要,《土地管理法》新增成片开发征收类型,但实践中存在公益性要件具体内涵不明、认定标准不足和适用类型模糊等问题。成片开发征收的公益性要件融合时间上的阶段性构成和内容上的差异性构成,即前端公益性体现为供应公共产品,后端公益性体现为以片区持续共赢发展为目标的土地综合利用及一定比例公益性用地。基于利益衡量理念,公益性要件认定标准为个人财产及生存利益损失总和与前述公共利益扣减生态等利益损失总和的比值是否远小于1,并应考虑具体公共利益的相关性程度、后端发展持续性和必要性、后端公益性用地的利用效益和其他方式能否解决用地问题。实践中国家级和省级的经济技术、高新技术和工业开发区以及大规模的城中村改造一般可适用成片开发征收,普通商品住房、城镇低效利用地块和乡村特色小镇则应排除适用。     

集体土地征收立法之法理与制度的框架分析——写在《农村集体土地征收与补偿条例》出台前

［摘要］《国有土地上房屋征收与补偿条例》有诸多的创新与突破,但疏漏与欠缺也同样明显,颇值得农村集体土地征收立法之借鉴与修正;就立法论而言,农村集体土地征收于立法模式上应专门性立法,即制定《集体土地征收与补偿条例》;立法取向上应以“土地中心主义”为主线索,展开文本规范体系的设计;立法视野上应对公益性用地和经营性建设用地配置模式一体规制;立法内容上应以土地利用权取代集体土地所有权作为征收补偿规范体系构建的核心;立法配套上应构建土地资源增值利益社会公平分享调节机制。     

我国土地征收立法缺陷之管窥

我国土地征收在立法模式上存在缺陷，应采集中型立法，制定统一的征收法典；现行立法在“公共利益”的界定上存在缺失，立法除对“公共利益”要有原则性规定外，还应明确界定“公共利益”的范围，并应明确征收不得适用于商业目的；现行立法在“征收程序”的规定上存在缺陷，征收程序应以保护被征收入利益为中心加以设置，还应完善征收程序的立法技术；现行立法在“补偿条款”的规定上存在缺失，立法应明确规定“公正”或“合理”的征收补偿原则，应扩大征收补偿范围，还应以被征收土地的市场价格作为补偿标准。     

以公共产品界定公共利益的科学性分析

征收的实质条件是公共利益,只有明确界定公共利益,才能达到征收之公益目的,实现公益与私益之平衡。范围之不确定性是公共利益的本质特征,不确定性特征为法律从概念本身准确界定公共利益的范围带来极大困难。公共利益必须有其载体,公共产品是公共利益的载体,二者的范围具有一致性。以公共产品作为公共利益之界定标准具有科学性与可行性。为有效保护私人利益,实现私益与公益之平衡,我国法律应明确规定以公共产品作为公共利益的界定标准。     

物权法视野下土地征收之公共利益探究

公共利益是<物权法>土地征收制度中一个极其重要的概念.但物权法第42条仅仅规定公共利益为征收的依据,并没有界定其标准,使得征收中公共利益的判断主体、判断标准十分模糊.对土地征收制度中的公共利益要件需要从实体法和程序法的角度进行界定;从土地征收公益性质的界定、审查、监督和救济等环节进行规制,以体现土地征收制度的正当性和公平性.     

公共利益的界定及程序保障之设置——以规范我国征收征用制度为考察目的

为了公共利益的需要是行政征收征用的前置要件，今年新出台的《物权法》也规定了我国的征收征用制度必须是为了公共利益的需要。然而，在我国现行的法律制度中，对“公共利益”并未做出明确的界定，这不仅容易造成地方政府对“公共利益需要”的滥用，而且还会损害相关利害关系人的合法权益。我国应当通过立法对公共利益的内涵和外延做大致界定，并通过正当程序的设置，进一步保障有关公共利益的法律界定得以实现，以规范行政征收征用行为。     

论土地征收制度的完善与建设用地使用权 制度改革的统筹协调

文章在对我国《物权法》中土地征收规定进行评述的基础上,指出这一制度在适用中还需要完善相关的配套法律、法规。文章从制度间相互联系和作用的视角提出完善土地征收制度须与我国建设用地使用权制度改革联系起来一并进行。文章的重点是对完善土地征收制度提出具体建议:将国家对集体土地的征收限制为公共利益目的,将现有的非公共利益的土地征收转变为由集体与土地使用者直接协商,由集体将非农建设用地使用权进行出让。     

关于公共利益的重新考量——土地征收问题中对美国法的几点借鉴

自我国物权法出台以来,围绕征收中有关公共利益界定问题的讨论层出不穷,同时,因对公共利益界定不明而引起的现实中的纠纷也为数不少,但是,目前在法学界对公共利益还尚未有明确的解释和界定,通过对美国的一些案例和判决的分析和借鉴,对公共利益的界定提出了几点看法.     

我国房屋征收中“公共利益”的法律界定与程序规范

随着我国社会的发展和结构的调整,"公共利益"成为普遍关注的问题之一。"公共利益"是房屋征收的根本依据,但依照我国现行法律,"公共利益"本身的含义界定存在模糊性,认定的主体、规则程序等定位不清,导致房屋征收环节出现严重的社会矛盾。本文通过对房屋征收中"公共利益"的法律界定以及"公共利益"程序设置的阐述,以期规范我国房屋征收制度,解决公共利益与私人利益的冲突。     

论我国集体土地征收制度之完善

随着城市化进程的加快和公共设施的增加,农村集体土地的征收与补偿已不可避免,土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡,如果征地补偿制度不公平、不合理、不规范,征地不仅会造成财富的损失,还可能激化矛盾。鉴于目前集体土地征收制度存在诸多不足之处,通过对我国相关的法律法规探析,着重分析我国集体土地征收的条件、程序及征地补偿制度等问题,尤其在完善我国集体土地征收的基本构想方面,就"公共利益"范围的可行性思路提出见解。如何在现行法律制度下进一步完善我国农村集体土地征收与补偿制度,是我们迫切需要解决的一个重大问题。     

国有土地上房屋征收法律制度疑难问题的解释论研究

针对国有土地上房屋征收法律制度在实践中出现的公共利益界定、房屋征收补偿、房屋征收后的搬迁与强制执行等诸多争议和疑难问题,应该通过解释论的路径和方法,立足于房屋征收的法理,在切实理解公权与私权、公共利益与私人利益、社会发展与个人自由之间平衡协调的基础上,在财产权保护与限制的平衡中卓有成效地加以分析和解决.     

解读征收、征用制度中的"公共利益"--兼评《物权法草案(学者建议稿)》的相关部分

国家征收、征用权力的行使无需考虑权利人的主观意志,但是必须以公共利益作为必要构成要件.公共利益概念如何界定?如何避免实践中出现以公共利益为名谋商业利益之实的现象?文章以财产权社会化、权利本位、比较法研究等视角,解读公共利益,并且评析民法典草案的相关部分,提出若干立法建议.     

论公共政策过程中的政府利益及其影响

公共政策过程中的政府利益是客观存在的。马克思主义关于无产阶级政府没有任何自身利益的论断应被理解为一个目标而非现实。政府利益是一柄“双刃剑”,其基本利益和角色利益是政府制定公共政策、增进公共利益的前提与基础,其失常利益则冲破了必要的约束和界限,扭曲变形为部门利益、地方利益与个人利益。因此,应该确保政府基本利益和角色利益的实现,遏制失常利益的竞逐,在此基础上处理好政府利益与公共利益的关系。     

论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开

我国集体土地上房屋征收立法是继续沿用城乡分立的思路还是实行城乡一体的新模式,在认识上存在分歧.从我国宪法文本来看,国家征收城乡房屋的宪法依据是一致的,并且对宅基地使用权予以补偿的机理与国有土地使用权亦无不同.从我国土地制度变革的方向看,放开集体建设用地流转是大势所趋,因而对集体土地上房屋以“类似房地产的市场价格”予以补偿也不存在技术上的障碍.因此,长远来看,城乡房屋征收补偿立法应当统一.     

论我国土地征收法律制度中的公共利益决策机制:反思与重构

明确界定公共利益是保障土地征收合法性和防止土地征收权滥用的关键。公共利益的不确定性越发凸显公共利益决策机制的重要性。因而必须正视非公共利益驱动下的政府及公共行政官员、公共决策从以政府为中心转向公民参与以及信息公开所形成的公民分享权力这些社会现实,对我国现行土地征收法律制度中的公共利益决策机制进行必要的反思与重构。     

有效缩小征地范围的制度机制探讨

新一轮土地改革能否取得成功的关键,在于能否实现征地范围的有效缩小。从提高土地的节约集约利用、有效增加建地供应量的角度讲,应制定用地效率强制标准,构建强制征购收回多余土地的制度。从公共利益的界定、切割经营性征收的角度讲,应破除"由政府组织实施"即为公益需要的魔咒,制定《土地征收目录》。从提高征地补偿标准、打破地方政府土地财政依赖的角度讲,应改革补偿定价方式,构建起某些财政利益代偿机制。各项改革举措的实施,应配套联动进行。     

城郊结合部征地中农民利益保护问题的理论与实证分析

城郊结合部征地中农民利益保护问题是影响社会稳定和经济发展的突出矛盾之一。没有必要在同一区域内区分"公共利益"与"非公共利益"征地补偿标准,中国C市"国际社区"的材料证实了不区分"公共利益"与"非公共利益"征地补偿标准的好处。明确土地征收和征用的内涵是一种必然的选择,推行"片区综合补偿价"是让农民集体作为土地所有者分享土地发展权价值的关键。