建立城乡统一建设用地市场的问题及对策研究

社会的进步、经济的发展需要农村和城市的共同发展。我国实行社会主义市场经济以来,国有建设用地市场逐步完善,已经发展的相当成熟,然而农村集体建设用地市场受到相关法律的限制,不能入市交易。巨大的市场需求导致农村集体建设用地隐形市场的出现,农村集体建设用地制度改革走向了畸形发展的道路。研究我国城乡统一建设用地市场存在的问题和成因,提出有效的解决对策,对于促进我国城乡统一建设用地市场规范有序发展,落实十八届三中全会农村土地改革的精神具有重要指导意义。     

探索多元的农村矿业用地方式

党的政策创新提出了矿山企业可直接获取农村集体土地,对于如何获取和使用农村集体土地,继续从制度安排上进行探索。矿业用地生态性、变动性、复杂性的特点决定了矿业用地方式的多元化选择:首选股份合作、次选租赁、慎选入股与出让、普选地役权与相邻权。这些方式均属集体土地权利让渡,承包经营者是让渡的基本主体;承包经营权分解为承包权与使用权,让渡的是物权性土地使用权,与国有土地使用权同权同价。提出农村矿业用地应通过土地利用的市场准入制施行严格的用途管制,制定土地利用专项规划与矿业开发规划衔接以确定矿业用地指标,利用土地增减挂钩方式换取建设用地面积。     

建立城乡统一的建设用地市场研究——基于北京若干案例的调查分析

为探索建立城乡统一的建设用地市场的实现路径,为国家制定细化政策提供依据,以个案调查与对比分析相结合,系统梳理相关问题,认为未来建立城乡统一的建设用地市场应该允许国家征地、农村自征自用、农村自主开发三种模式并存,国家、集体和农民收益分配大致均衡。建立城乡统一的建设用地市场还有许多复杂的问题需要应对,为此需要系统谋划,细化政策,应对风险。     

统筹城乡建设用地中的农民土地权益保障——以浙江省宁波市为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是破解城市建设用地供给不足和农村建设用地闲置浪费双重矛盾的有效方式,也是优化土地资源配置的要求。在统筹城乡建设用地中,农民的土地权益容易受到侵害,需要通过提高集体建设用地指标交易费用、征地补偿费用以及征收集体建设用地流转累进税等方式建立土地收益分享机制,推动城乡统筹发展。     

建立城乡统一的建设用地土地市场的土地法学研究

农村建设用地流转长期以来不规范,管理较为混乱,不仅使规划指标屡屡突破,而且正常的市场秩序也受到干扰。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为今后农村建设用地流转指明了方向。本文从土地法学的角度,分析了建立城乡统一的建设用地市场的法律基础,并探讨了为建立农村建设用地市场需进一步加强的法律及制度建设。     

集体建设用地流转研究述评

国内集体建设用地流转研究主要侧重于产权、法律、制度、意识形态等方面,有关农村土地市场发育对土地资源配置的作用、对城乡空间布局的影响多为理性判断和现象描述,实证研究相对较少。集体建设用地流转引发的城乡空间演变的解释性研究和评价性研究、地方政府和基层组织的角色和作用、农民分层和社会空间重构、集体建设用地流转优化等应成为今后研究的重要主题。     

空间建设用地使用权的理论解析——以普通建设用地使用权人的同意权为中心

在已经设定了建设用地使用权的土地上,国家为他人设定空间建设用地使用权是否需要征得普通建设用地使用权人的同意,代表了两种不同的立法模式。采用不同模式会影响未来的土地立法方向。我国物权法应当赋予普通建设用地使用权人同意权。在此基础上,空间建设用地使用权与普通建设用地使用权的关系、空间建设用地使用权的效力以及同意权人的范围、同意权的行使等问题,理论上都需要予以明确解答。     

锦葫沿海城乡全域建设用地扩展驱动力分析

采用将影响因子空间化处理后进行主成分分析的方法,综合考虑社会经济要素及地理区位要素,探讨锦州、葫芦岛、兴城、凌海(简称“锦葫沿海地区”)4市的城乡全域沿海地区建设用地扩张的驱动机制.影响锦葫沿海地区建设用地扩展的最主要原因是区位条件,即距离公路、铁路、城镇及河流近的土地更有机会成为建设用地;其次是社会经济要素GDP、地方财政收入和城市化水平;自然地理要素地形、坡度以及人口要素.研究得出的驱动力综合模型可以求出综合主成分值,从而对各地区进行综合评价比较与监控管理,为区域土地管理决策和持续利用提供科学依据.     

我国农民集体所有建设用地使用权制度改进论

我国<土地管理法)对农民集体所有建设用地使用权的设定及流转限制过死,应当在坚持先征后用原则,保证国家掌握建设用地供应主渠道的前提条件下,放宽限制,改进我国现行的农民集体所有建设用地使用权制度,以此在我国农村造就农民集体建设用地使用权的交易市场.保证国家掌握建设用地供应主渠道与开放农村农民集体建设用地使用权的交易市场,是不矛盾的,因为二者各有其适用的空同范围.     

引入土地发展权构建城乡统一建设用地市场框架——基于复杂适应系统理论

为了构建城乡统一建设用地市场框架,本文引入土地发展权,基于复杂适应系统理论,我们发现城乡统一建设用地市场的运行过程是一个具有明显目标导向的,以农民、集体经济组织、地方政府和企业法人等市场参与者为适应性主体的,非线性、多样性的复杂动态过程。城乡统一建设用地市场这一复杂适应系统所处的外界环境主要为国土空间规划与用途管制以及政策环境和制度法律保障,内置规则为土地发展权的配置与转移以及各市场主体间的博弈分析。根据内置规则,城乡统一建设用地市场主体的适应性行为将产生各种效果。应积极引入土地发展权政策工具,完善土地产权体系,保障各主体的合法权益,使城乡统一建设用地市场高效公平地运行。     

皖江城市带建设用地变化驱动力分析

以2002-2010年皖江城市带建设用地和相关社会经济数据为基础,系统分析了皖江城市带建设用地规模变化和结构变化情况,在此基础上,采用灰色关联度法测度了各因素的作用程度,进一步确定建设用地变化的驱动机制。研究表明,2002-2010年皖江城市带建设用地规模不断扩大,建设用地弹性系数变化较明显;建设用地结构中建制镇用地、城市用地和公路用地变化显著。非农业人口增加、工业化和城镇化的推进、交通水平提高、产业结构调整、政策的变化是影响建设用地变化主要驱动力因素。同时也对皖江城市带建设用地驱动因子提出了相应的建议。     

对近年来我国建设用地扩张的分析

着眼近年来我国的建设用地面积增长扩张的现状,分析了造成建设用地扩张的原因,指出城镇人口的增加、经济发展的需求、征地制度的实施和经济利益的驱动是建设用地扩张的主要因素。总结出建设用地过度扩张,会对我国粮食安全和生态安全构成威胁。由此提出严格控制利用土地谋利益,避免建设用地过度扩张。     

制度经济学视角下的农村建设用地使用权直接交易法律制度构建

我国农村建设用地使用权流转法律制度需要进行反思和修改,以提高农村建设用地使用权利用效率。基于法经济学的方法,研究发现,现行农村建设用地使用权有限流转法律制度成本巨大,效率低下。必须通过法律上承认和配套措施的建立来促进农村建设用地使用权制度的完善,从而提高农村建设用地制度的效率。     

乡镇规划建设用地标准的合理性探讨

针对《镇规划标准》中的镇(乡)建设用地标准的合理性展开讨论。新型城镇化的时代背景对镇(乡)规划提出了新的要求,研究通过对《标准》颁布以来,镇(乡)建设用地与人口的增长速度对比,可知人口城镇化速度大于土地城镇化速度,土地浪费现象仍未得到遏制。且通过对《标准》条文的研究,发现人均建设用地人口统计范围的不合理与建设用地比例内部存在的不合理问题。镇(乡)规划建设用地的标准亟待调整。     

系统动力学在建设用地管理中的应用

随着城市化进程的加快,建设用地规模不断扩张,对建设用地供需进行管理和宏观调控也日益重要。建设用地管理和调控的基础在于对其需求量影响因素的恰当分析。水资源作为城市发展的制约因素,间接影响了城市建设用地的需求规模。文章把城市可利用水资源作为城市发展的制约因素,初步建立了水资源约束下建设用地管理的系统动力学模型,分析了人口、经济和建设用地供应3 个子系统的系统动力学流图,阐明了各子系统内部变量之间的相互关系,明确了建设用地供应和需求的推动及制约因素,为制定建设用地管理的调控目标并选择合适的调控手段奠定了基础。     

重庆市经济发展建设用地消耗探讨

为全面评价重庆市经济发展对建设用地的消耗情况,促进建设用地节约集约利用,通过分析重庆市1997—2010年经济发展过程中建设用地消耗量的年期变化和区域差异,指出建设用地消耗特征,并提出降低建设用地消耗量的对策和建议。研究结果表明：重庆市直辖以来（1997—2010）单位GDP增长消耗新增建设用地量和单位固定资产投资消耗...     

我国农村集体建设用地入市的思考

允许集体建设用地依法入市,构建城乡统一的建设用地市场,是十七届三中全会对农村土地制度改革的一项突破性举措,集体建设用地中的经营性建设项目,可以不通过征为国有土地,在符合土地利用总体规划的前提下有序、公开入市.通过分析集体建设用地入市的理论依据和现实意义,探讨了目前集体建设用地入市面临的主要困境,提出了推动集体建设用地入市改革的配套措施和建议,为完善和规范集体建设用地入市提供理论参考.     

公益性建设用地与经营性建设用地的界分及其法律化

公益性建设用地与经营性建设用地在用地目的上存在突出的差异,在取得的方式上也应当有所不同。由于实践中公共利益被泛化,我国在公益性建设用地和经营性建设用地的取得上,对集体土地都以征收的方式进行。这种集体土地公益征收泛化不仅损害被征地集体和农民的合法权益,而且造成政府权威受损、土地利用率下降、环境问题严重等诸多危害。因此,国家应当借鉴国外的作法,及时制定专门的集体土地公益征收实体法和集体土地征收程序法。     

关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

中国省际建设用地单要素效率评价与区域差异研究

以单要素效率理论作基础,用1999-2008年全国分省数据,测度不同省份建设用地单要素效率,且对单要素效率的空间变化进行分析.结果表明2008年全国各省建设用地单要素效率平均值是0.5009,总体水平不高;从东部至西部,建设用地单要素效率递减;1999-2008年间东中西三大地区建设用地单要素效率均处在上升态势,上升幅度分别是:0.0405、0.0298和0.0253.研究认为1999 -2008年我国建设用地供给调控政策无论在东部还是中西部皆取得一定绩效,但东部地区调控效果显著好于中西部;应以建设用地单要素效率作依据,结合不同地区资源禀赋状况、经济发展阶段和区域功能定位实施差别化的建设用地调控政策.