非农用地的绝对地租问题

在《资本论》一书中，马克思在阐明他的地租理论时，是以农用土地的地租为解剖对象的。其具体分析方法是，分析农用地土地产品（谷物或小麦）的价值、价格，剥离其中的超额利润。这就是地租，或说是地租实体①。对非农业用地，马克思只用了很少的篇幅，略为提及。因为在他看来，凡有地租的地方，这地租就必都遵循着农业地租相同的规律。而且，更具体地说，一切非农用土地的地租，都是由真正的农业地租所调节的②。这当然就意味着，只要阐明了农业用地的地租，其他非农业用地的地租问题，从理论上说，也就随之而解决了。现在看来，对非农用地…     

土地资本化背景下中国特色“以地谋发展”模式论析

土地在中国20世纪90年代中期开始的这一轮经济发展中扮演着非常重要的角色,地方政府通过经营土地所形成的独特的"以地谋发展"模式有效支撑了城市经济的发展。中国特色的"以地谋发展"模式有其形成的制度基础,在实际运行中有三种运行机制,即土地财政通过城市公共服务设施中介作用影响城市经济增长、土地开发过程中房地产开发投资对城市经济增长的贡献、低成本的工业用地促使产业集聚推动城市经济增长。新时代中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,为实现经济高质量发展,地方政府必须改变"以地谋发展"模式,构建新型土地与经济关系。     

论我国地方土地权力配置体制创新——以土地发展权配置为视角

法治建设的中国道路,在我国地方土地权力配置体制创新的实践中得到重要体现。中央与地方之间在土地开发利用过程中建立了权力分工体制。为推动经济发展的需要,破解生态用地保护的难题,解决土地增值收益分配问题,广东、浙江和厦门等地方政府创造性地运用土地发展权制度的思想,对现行土地权力配置体制进行了重大创新。我国地方政府土地权力配置体制创新的实践,对我国未来中央与地方之间土地开发利用过程中的土地权力分工体制改革具有重大的现实价值。     

农地过度非农化中的地方政府行为动因分析

农地非农化是经济发展和城市化、工业化进程中的一个普遍现象,其实质是土地资源在农业利用和建设利用两种用途间的再分配。农地非农化在满足经济发展所必需的非农建设用地资源的同时,也会造成大面积的农地资源流失,因此农地非农化进程应该与社会经济发展水平相适应,合理、适度地进行。由于我国法定的农地非农化渠道单一,农地非农化进程中所产生的土地级差收益往往由地方政府通过土地征收或土地征用方式获取。在地方社会利益、地方政府利益和地方官员利益的综合作用下,地方政府具有明显的农地非农化偏好,从而导致部分地区农地过度非农化。     

我国地方政府土地供应策略与房价调整

在分析土地供给策略对不同分位点房价影响差异的基础上,实证检验地方政府向市场放权如何影响房价,研究发现:(1)在房价低分位点上供地方式对房价的影响显著,在房价高分位点上供地数量的影响明显,而土地集中供应的作用绩效不明显;(2)地方政府向市场放权,强化了供地策略对房价的上涨作用。因此,应该逐渐完善政府对土地的管理机制,充分发挥政府调节市场的功效以降低房价。     

论我国地方土地立法

在我国的土地法律体系当中,地方立法具有举足轻重的地位.它主要包括两大类型,一是实施型立法,二是创制型立法.地方土地立法的主要特点是探索性、先行性、创新性、地域性.地方土地立法的重要价值在于,为国家土地法制积累了丰富的经验,它过去是、将来依然是国家土地法制建设的原动力.在今后的地方土地立法活动中,立法者的观念应当由过去的"以土地为本"向"以人为本"转变.     

公共财政视角下的土地收益分配改革

自20世纪80年代以来,土地价值不断显现,政府通过地租、税收、费等形式获取的大量的土地收益,成为地方财政的主要财源;土地收益分配管理体制不合理,导致农村集体经济组织及农民的利益受到侵害,也是地方政府强烈的“圈地”、“批地”冲动的基本成因。改革和规范土地收益分配与管理机制是落实科学发展观,保护农民的利益,遏制地方政府出让土地的冲动,促进经济社会可持续发展,维护社会稳定的客观要求。土地收益分配问题,涉及到农村集体经济组织、农民、国家以及土地使用者之间的利益关系,调整土地收益的分配机制是土地制度改革的关键环节。     

财政分权、收益分配与土地市场化进程

随着财政分权改革和土地市场化进程的推进,土地市场分权模式经历了中央集权、高度分权和中度分权三个阶段,各阶段土地市场呈现不同的特征.中央政府与地方政府围绕土地市场收益分配的动态博弈形成了不同的分权模式以及相应的土地市场收益分配格局.高度分权模式下,中央政府与地方政府在制度供给与需求上实现了均衡,也推动了土地市场化改革;中度分权模式下,中央政府与地方政府的目标产生偏离,需要通过制度创新来引导地方政府,调整土地市场化路径.     

财政分权下的土地问题

当前,城市非理性扩张,房价不断攀升、土地市场秩序混乱等问题日益凸显,这离不开地方政府的土地市场行为.大多数学者在财政分权制度下分析土地问题,通常关注的是地方政府间横向竞争对土地问题的影响.本文关注的是中央与地方纵向财政竞争下的土地问题,地方政府利用信息优势来对分权的边界进行事实上的调整,通过体制外收入扩大了自己的财政份额,来弥补中央政府所确定的财政分权对地方政府的不利影响,中央政府重新对财政权力进行分配,将非正式资金纳入到国家正规的税收体制中来,使得地方政府进一步寻找新的体制外来源化解中央的压力.正是中央与地方政府间的财政竞争导致地方政府依赖非正式资金体系来获得可支配收入,在这一过程中,地方政府越来越依赖土地财政,土地逐渐成为地方政府获得非正式收入的最重要的渠道,因此引发了一系列土地问题.中央与地方政府的财政竞争是当前严重土地问题的深层次的制度根源.     

茂名市土地资产管理存在的主要问题及其对策

随着土地有偿使用制度改革的不断深入，我市土地管理由过去单一的土地资源管理转上土地资源与土地资产管理并重的轨道。有形土地市场建立，土地资产管理不断完善。以地生财，以地聚财，为我市经济建设积累了大量的资金。据统计，1993年以来，全市土地收益6、65亿元，其中茂名市市区1．76亿元(不含以地抵建道路、广场费用)。这些土地收益有力地支持了我市经济的发展，但与全国其他发达地区、本省珠三角地区的土地收益相比，差距还很大。     

土地财政:本质、形成机理与转型之路

土地财政从表象看是一个财政问题,但通过从土地相关制度变迁的角度来切入分析表明:土地相关的制度供给与制度目标的矛盾是土地财政产生的内在原因.土地财政为工业化、城市化的推进提供了财政支持,有一定积极意义.但它的核心问题在于耕地资源流失、城市化质量低、地方政府角色错位及收入不可持续并蕴含了极大的财政金融风险.土地财政转型是一个长期的过程,需要以土地制度的改革为首,以相关的财税政策为匹配,使地方政府以可持续的“以地生财”机制促进经济社会发展.     

城市土地开发体制中的增长机器与转向

改革开放以来，中国城市在快速增长过程中形成了独特的土地开发体制。土地开发体制的形成，一方面有赖于地方政府在城乡土地配置中的持续在场，另一方面则依托“增长机器”实施以经营城市和土地开发为双目标的发展策略。这一体制在一定程度上助推了中国经济高速增长，但也带来了土地财政依赖、房价过快上涨等负面影响。随着中国特色社会主义进入新时代，中国经济社会发展的核心逻辑发生了根本转变，从注重效率与速度转变为更加注重公平与质量，城市土地开发体制的运行逻辑也亟待转变，必须切实践行“以人民为中心”的发展思想。     

社会主义条件下是否存在绝对地租?

有的同志认为,产生绝对地租的根本原因是土地私有权的垄断。马克思曾经说过:“凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方,就不支付绝对地租。”在社会主义条件下,既然实现了土地的社会主义公有制,因而就不存在绝对地租。其主要论据是:(1)从我国农村的集体经济单位来看,它不仅是自己土地的所有者,而且也是这些土地事实上的生产者。此外,我国宪法还规定,任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式转让土     

城市化过程中农地产权缺陷与地方政府行为

目前城市化进程中的土地问题的深层次原因主要有两个,一是农地制度缺陷为地方政府经营土地提供了制度上的便利和利益刺激,二是地方政府面临的激励机制使官员的目标函数发生扭曲,进一步加剧了土地问题。因此,解决城市化进程中的土地问题,要改革土地产权制度,规范地方政府的行为,单单用行政方法来规范地方政府经营土地的行为并不能从根本上解决土地问题。     

从产权视角考察中国土地制度对利益相关者的影响

新中国成立以来，中国农村先后实施了土改运动、土地集体化和家庭联产承包责任制三种土地制度。本文通过分析中国土地制度的历史和现状，结合中国的财政分税制改革和户籍制度，从整合的视角来阐释中国目前存在的农地流转障碍、城市化过程中的强制低价征地、滥用征地权、地方政府的土地财政问题，最后提出一个综合的政策建议。     

城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

土地财政与生产要素市场资源配置的扭曲——来自省际面板VAR的证据

我国三十多年来经济成长是政府推动型经济成长,地方政府在税收、土地、产业政策方面实行的扶持政策有效促进了地区的工业化进程.近十年来,土地财政成为地方政府参与市场的重要手段,地方政府利用土地供应市场上的垄断地位,拉低工业用地价格、抬高商住用地价格,导致了生产要素市场资源配置的扭曲.文章利用Panel-VAR方法,分别考察了土地财政对地区资本动态效率和城乡收入差距的作用,实证结果验证了我们的结论,土地财政在生产要素市场上产生了资源配置的扭曲.     

中国城市土地招拍挂制度的异化与重构

我国实行土地招拍挂制度的目的在于建立公平、公正、公开的土地出让环境,规范地方政府土地出让行为,优化土地资源配置。然而,制度变迁的累积效应却导致地方政府成本和收益预期发生变化,在既得获利机会面前,土地招拍挂逐步偏离了其制度初衷,成为地方政府追求短期经济利益的工具。要改变这种状态,可以考虑采取加大国家财政转移支付力度、丰富和完善土地拍卖机制等措施,从而削弱和消除制度变迁累积效应对地方政府产生的边际影响。     

地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究

"土地出让金/土地房产税收"之间的比率可作为地方财政非正规化程度的一种度量。中国地方财政收入内部的"土地出让金""房地产税收"的相对结构在1999—2013年的历史演变趋势说明,地方财政收入的波动主要是由土地出让金收益的波动造成的;中国地方财政中土地出让金占比领先于房地产税收占比的现象只是发生于2003年之后的10年里,地方财政对于"狭义的"土地财政依赖度,只是一个大概10年左右的过渡现象。实证研究结果显示,人均GDP水平、三产在GDP的占比(即产业结构升级水平)和外资在全部资本中的占比这三个变量,是地方财政尤其是土地财政正规化程度中稳定、显著的决定变量。地方财政结构转变的根本决定因素是经济发展水平和产业结构水平。     

从经营企业到经营土地——转型期乡镇政府经济行为的演进

调查发现,1990年代中期以来,乡镇政府经济行为经历了一个从"经营企业"向"经营土地"的转变。分析表明:1994年的分税制为乡镇政府经营土地、以地生财提供了强大的制度激励;土地收购储备制度赋予地方政府以土地一级市场垄断性经营权;企业产权性质的约束和社会中介组织的缺位也促使乡镇政府经济行为发生适应性转变。