城市集体建设用地流转的法律规制

实践中城市集体建设用地在通过各种各样的方式流转着,却又与目前的宪法、土地管理法规、物权法等相关规定相冲突。国家在不同的省市开展了集体土地流转的改革试点工作,物权法理论也支持集体建设用地的流转。城市规划区集体建设用地在征收以前应该允许其使用权规范性地流转,城市建成区集体建设用地应当依法予以征收,但是征收的方式原则上应该采用"相当的补偿标准"征收。     

《物权法》告诉你与人为邻“八应当”

邻居好,赛金宝.和谐邻里关系不仅是居住人自己的愿望,同时也是法律规定的重要内容.2007年10月1日实施的《物权法》明确要求,与人为邻依法要做到"八应当".     

论辽宁省沿海经济带建设中海域使用权收回补偿的立法及完善

目前辽宁省海域使用权收回补偿的项目和标准缺乏统一的明确且可操作性的地方性立法,应当在国家《海域使用管理法》框架下制定《辽宁省海域使用权收回补偿办法》,立法应当区分不同情况,规定不同的海域使用权提前收回的补偿主体;对于海域征收补偿可以参考《土地管理法》和《物权法》中有关土地征收补偿项目的规定,考虑到用海的具体情况,将其规定为海域使用补偿费、种苗和海域附着物补偿费、安置补偿费以及与用海活动相配套的陆地配套设置的补偿等。     

邻避冲突、外部性及其政府治理的经济手段研究

邻避冲突是历史的产物,从未来我国生态环境状况与公众环境诉求之间的矛盾来看,我国的邻避冲突可能会愈演愈烈。邻避冲突的根本原因是邻避项目存在负外部性。以经济手段治理邻避项目负外部性的机理在于:一方面,经济补偿会减少邻避项目的过度供给;另一方面,经济补偿能减少公众对兴建邻避项目的阻力。以经济手段治理邻避冲突主要有市场拍卖方式和市场谈判方式两种,但无论是哪一种方式,均以公众有较强的组织化程度、决策参与意识以及政府和企业的诚信为前提。     

土地征收制度中的公共利益研究——基于《物权法》的若干思考

"公共利益"是《物权法》土地征收中一项重要制度。但《物权法》仅仅规定公共利益为征收的依据,并没有规定其内涵外延界定标准,这使得征收中公共利益的判断主体、判断标准十分模糊。借助法学类型化研究工具,基于我国国情,探讨公共利益本质问题,提出在实体角度对公共利益界定的同时,强调从程序上完善我国《物权法》公共利益制度是非常必要的。     

《物权法》与城市房屋征收拆迁补偿制度的变革

在<物权法>颁布前,我国对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定,适用的是国务院2001年<城市房屋拆迁管理条例>.<物权法>实施后,该条例在拆迁原则、拆迁体制等问题上因与<物权法>的规定明显不一致而面临停止执行的问题,从而可能导致城市房屋征收与拆迁补偿工作无法可依.为此,国务院应抓紧制定<国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例>.面对"公共利益"界定上的争议,建议用列举法从宽列举公共利益,难以明确界定为公共利益的,可以通过公共利益程序界定机制进行界定.<物权法>实施后有权征收国有土地上房屋的主体只能是政府.国务院新制定<国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例>时,必须对被拆迁入的知情权、参与权等权利作出具体、明确的规定,对非公共利益项目的拆迁补偿也要高度重视,并及时作出规范.     

“村改居”社区邻避冲突的治理——以江苏南通十总居社区为例

随着我国城市化进程的不断加快,"村改居"社区中的邻避冲突问题日益凸显,如果不能有效应对,势必影响到"村改居"社区的治理甚至社会和谐稳定。"村改居"社区邻避冲突的产生,既有居民个体的原因,也有政府组织和非政府组织方面的原因。要有效治理"村改居"社区邻避冲突问题,在理念层面要注重政策之"公"和社区营造;在制度层面要完善民主参与、风险评估和利益补偿等制度;在机制层面要适时合理地选址、规范利益主体间的行为互动等。     

关于土地承包经营权流转的法律分析

《物权法(草案)》第132条赋予土地承包经营权人自主转让其土地承包经营权的权利,但该草案第133条的规定却限制了土地承包经营权的自由流转。在《物权法》的制定中,应该取消对土地承包经营权流转的限制性规定,并对《土地承包法》的相应规定进行修改,对以转让等方式流转土地承包经营权的具体要件予以明确。另外,未来立法应确认土地承包经营权流转的抵押方式和继承方式,建立统一、安全的土地承包经营权变动登记公示制度。     

论农用地产权结构的物权法功能与制度安排——兼论农用地物权结构在均山制集体林产权改革中的应用

本文从物权法解决我国农用地产权困境的功能与价值入手,对<物权法>规定的农用地物权结构进行分析,提出:物权法的对世性安排为以产权交易为主要路径的资源配置提供边界清晰、内容完备且有法律保障的初始产权状态;我国农用地物权结构是在土地公有制宪政框架内成员集体所有权、土地承包经营用益物权和担保物权在农民集体与农民个体之间以及农民个体问独立而平等的物权法安排;均山制集体林产权改革是农用地物权结构在集体林地领域的具体应用,各地政府应根据<物权法>规定与<意见>精神,切实落实集体林地家庭承包,保证农民家庭承包经营权的实现,不得以任何形式剥夺或限制农民的承包权和承包经营权.     

对我国所有权"三分法"的法学思考

我国所有权"三分法"存在诸多弊端与问题,已经不符合社会发展的趋势并严重落后于生活现实。在我国实行市场经济的情况下,我们的法律必须为一切民事主体提供平等的保护。为此,我国未来的民法典或者物权法必须摒弃这种所有权划分方法,应当在作出平等保护个人、集体、国家所有权的宣示性规定后,按国际通行做法,以客体为标准进行规定。惟此,我国未来的民法典或物权法才有可能成为一部科学、稳定而富有生命力的法典。     

宅基地使用权物权化探微

《物权法》的颁布确立了宅基地使用权的物权地位,但短短四条的法律条文并未体现出用益物权的应有权利。单一的住房保障价值取向在市场经济的冲击下,已不能满足农村生活的需要。对宅基地使用权物权化的讨论既要考虑其深刻的历史背景,反映宅基地使用权的福利属性;也要重视现实需求,突出宅基地使用权的财产属性。由于宅基地使用权兼具福利和财产双重属性,与传统物权法上的保障特定主体生存利益的人役权和提升土地资产效用的地上权具有相似之处,因此在体现福利属性的初始取得阶段,宅基地使用权应体现人役权特点,在之后的体现财产属性的流转及消灭阶段,应适用地上权规则。     

清前期归化城土默特地区土地所有权状况——基于清前期蒙垦政策的考察

清前期,由于统治者实行了比较宽松的蒙垦政策,归化城土默特地区的土地被大量官垦,其地权关系也开始产生变化,主要体现在：归化城土默特地区土地所有权为国有化的前提下,统治者为了自身利益,开始对归化城土默特地区进行官垦,导致该地区的土地使用权产生分化。在官地内,国有化的所有权对其使用权起支配作用,使得所有权分属于代表国家利益的不同集团。就公地使用权而言,最初只归蒙丁所有,但是窘迫的生活处境加之宽放的蒙垦政策,蒙丁开始把户口地的使用权转租给汉人。这种被“转让”的土地使用权,实际是国家默认状态下的蒙丁对户口地的次级所有权,土地私有制的萌芽开始在蒙古地区出现。     

宋朝逃田产权制度与地方政府管理职能变迁

比起唐朝五代 ,宋朝逃田产权制度变迁的特点 ,一是更加法制化 ,制定了“逃田法”、“远年无案籍逃田法”、逃田“请佃法”之类的专项法规 ;经常以诏敕的形式对这些“常法”作临时调整 ;官府在处理逃田产权时 ,更加注重以法律文书或者官府文书为据。二是制度更加细化 ,对逃亡原因不同的逃户的土地所有权的保留期限、复业后的收益权等作出不同规定。三是制定和调整政策时的财政考虑更加突出 ,更多地采用田赋减免措施 ,调整逃田收益权在官民之间的分配。四是南宋进一步加强对“请射”或“权佃”逃田者的权益保护。同时 ,中央对地方政府实施逃田产权制度的职责规定更加明确。但是 ,受地方官员考课制度的影响 ,加上南宋以来财政困难加剧 ,地方官员上供财赋的压力增大 ,地方政府在处理逃田产权中存在着申逃不实和非法赋敛等诸多弊端 ,大大削弱了逃田产权制度对恢复和发展农业经济的激励作用     

农村土地使用权流转的困境与对策

农村土地使用权流转问题,在目前已经成为理论界和政府各有关部门研究和探索的热门话题。在"三农"问题相当严重的今天,农村土地使用权流转面临着许多困境,包括土地流转过程中效率和公平的矛盾;土地规模经济存在的可疑性与国家粮食安全的矛盾,使土地流转的经济可行性受到怀疑;土地经济价值下降,土地流转动力不足;农村土地福利化功能增强,土地使用权流转的政治可行性受到限制等。为了走出上述困境,必须采取相应的对策。     

生态农业和无税农业

农民承包土地经营,本不存在就业问题。提高农民低收入的根本出路,在于实行现代生态农业和无税农业,即发展机械化大农业和发展劳动密集型园艺小农业相结合的中国式现代农业。无税农业就是把土地给农民无税使用,起到国家对农民的社保和对农业的补贴作用。商业性征地必须按市场价格补偿。     

土地共同使用权模式可行性探索——以玉树灾后重建中宅基地征收的困境与出路为例

在玉树灾后重建中,宅基地使用权的归属问题是当地居民与政府的分歧所在。传统的征收在对房屋进行拆迁的同时,以取得土地使用权为目的,忽视了被拆迁人的利益,极易使双方的矛盾激化。从土地共同使用权这一模式的自身优势和与法律的契合性观之,其既可尊重和保护被征收人的权利,又可使政府利用土地进行住房的统一规划和建设,解决了宅基地征收所面临的疑难问题,具有付诸实践的良好条件,对玉树灾后重建及我国类似拆迁征收具有重要的借鉴意义。     

我国农地制度创新探析

改革开放以来,我国对农地制度实施了一系列创新,虽取得了一定的成果,但仍存在着认识不足、重经营权改革轻所有权改革、“一刀切”等误区。目前,我国各地在实践中推行的多种可供选择的农地制度创新模式既有利又有弊。因此,结合本地实际,推行符合当地情况的农地制度创新模式是至关重要的。根据“路径依赖”的有关思想,在制度变迁中,历史起着重要的作用。因此,在选择我国农地制度创新的路径时,也应该了解我国农地制度变迁的惯性与趋势,在总结我国农地制度创新的历史经验的基础上,找出一条适宜的农地制度创新之路。     

试论公正审判权国际标准之内国化问题

公正审判权是一项宪法性程序性人权,其国际标准所具有的普适性毋庸置疑,然而其内国化问题则是一个人权的实践问题,是一种实然的技术问题。应综合考量中国的实际情况,司法性权利采从技术到制度,防御性权利宜采从制度到技术,救济性权利则采有利于被告之路径。     

关于请求权性质的辨析

请求权概念长期扮演着一个非常重要的角色。如何定义请求权的内涵与外延?请求权是否能简单定义为"要求他人行为或不行为之权利"?笔者将民事权利分为"动态权利"和"静态权利"两个层面的权利。债权不是请求权,债权概念甚至与请求权在权利系谱上毫不相干。请求权是静态权利(物权、债权、人身权、知识产权)的衍生权利,与形成权、支配权、抗辩权相对,均是静态权利发挥作用的结果,是静态权利的保障,它不得脱离于静态权利而转让他人。请求权是诉权的原因,但它是实体权利而非程序上的权利。     

土地承包经营权权能论纲——以处分权能为中心

党的十七届三中全会文件的政策取向是土地承包经营权将没有存续期间的限制,土地承包经营权将被永佃化。永佃化的土地承包经营权要求重构土地承包经营权的权能。土地承包经营权权能的完善应置重于其处分权能的完善。对于转包、出租等债权性处分,土地承包经营权主体并未改变,在契约自由理念之下自应允许;对于转让、互换、入股等物权性处分,以改变土地承包权主体为特征,在完善农村社会保障、剥离土地承包经营权的社会保障职能的前提下,应当给予充分保障。