宅基地置换法律问题研究——基于“天津宅基地换房”的考察

在我国城市化、工业化进程不断加快的时代背景下,宅基地置换某种程度上可以提高土地的利用效率,并有利于缓解城镇建设用地的需求压力.但是,在宅基地置换实践中也存在些问题急需理论解答以及现实应对.文章基于“天津宅基地换房”的实践考察,从法律规制的角度梳理了宅基地置换所应着重考虑的四个关键问题:一是置换主体;二是置换内容;三是置换决策;四是置换保障.     

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

完善沪郊农村宅基地使用权制度的探讨

农村宅基地使用权制度关乎广大农民群众的基本生存需要,在改革开放新时期,要促进农村的和谐发展必须对已经滞后的相关法律政策规定进行改革和完善,才能更进一步发挥好这一制度的优越性,使农民群众长期受益。     

城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析

当前农村宅基地流转已成为新农村建设和社会关注的热点问题。这里从农村宅基地流转交易的市场性、流转情势的客观性、流转方式的多样性、流转认识的争议性、流转依据的缺陷性等方面,对农民宅基地流转的主要问题进行了分析,这有助于正视与处理当前农村宅基地流转的矛盾,促进农村宅基地流转的立法,推进城乡一体化的发展。     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

宅基地置换增值收益分配——基于J市的案例研究

本文首先构建了地方政府-农民的宅基地置换决策模型,对宅基地置换的实现条件和收益分配进行理论分析,并计算出政府和农民的行为界限,利用J市"宅基地换房"的实践,对宅基地置换中地方政府-农民的宅基地置换决策理论进行验证.文章认为农民按照面积获得的补偿价格比例是宅基地收益分配的关键所在,并且通过对J市宅基地增值过程的分析,文章进一步指出在农民被排除在金融、土地市场两个市场之外的情况下,地方政府、农户追求利润最大化的结果是地方政府低成本占用农民宅基地,不利于耕地质量保护,农民也不可能过上"城里人的生活".     

宅基地使用权流转的内生机制与法律调适：浙江个案

所谓宅基地的限制交易只是相对于城市居民到农村买房而言,乡村社会内部其实一直存在原有受村庄自身内部规范调解的宅基地交易机制。原有的内生流转机制保证了村社共同体内部民众的集体主义和公平感,但这一规范由于宅基地向村外人的流转而遭到破坏,村社共同体为维护村民的相对公平感和平均主义心态舍弃了原有的村内宅基地审批的非正式规则,而采取了严格按照国家和政府有关政策文件的审核标准,因此也导致了规则前后矛盾不一所产生的纠纷。现阶段宅基地流转中必须要考虑到流转的乡村社会基础问题,宅基地流转首要的问题是要保证村民起点的公平。     

北宋熙宁七年的天人之际——社会生态史的一个案例

雨水本是一种自然现象,它对人们的生产和生活有着直接的影响。中国自古以农立国,在传统的农业社会里,农业的收成,乃至国家的兴衰,很大程度上取决于自然条件,特别是其中的雨水条件,对于农业和江山社稷的重视使得中国人十分关注自然界中的雨水情况。但在传统中国,雨水又不完全是一种单纯的自然现象,雨水被视为有意识的人间主宰者"天"所发出的一种信号,被赋予了许多自然以外的意义。雨水之发生与否往往又被看作是人事的结果,而雨水发生之后,所采取的各种措施,又进一步放大了雨水的作用。因此,雨水在中国人与自然的历史中占据十分重要的位置。历朝列代都十分注意雨水状况,并在做出相应解读的基础上,采取不同的措施。一部雨水的历史,也是一部统治者统治国家的历史。宋代熙宁七年的事例就展示了古人对于雨水的认识,社会在面对灾害性天气时所做出的反应等。     

少数民族社区教育研究--以云南为例

现代社会中的社区主要是城市的产物,民族地区的社区是以特定的地域为空间,以少数民族为主体的小型社会,即"民族社区",其社区教育的内涵、外延以及类型等都有自己独有的特点。在现代化进程中,少数民族社区教育关乎国家的发展、民族的共同富裕,应引起相应的重视。     

我国农村宅基地问题研究综述

近些年来,学界对宅基地问题的研究形成了许多重要的成果.学者们主要从法学、经济学等学科出发对宅基地的所有权、使用权、流转等角度对我国的宅基地问题进行了深入的研究,也取得了许多重要的成果.随着城市化的加速和新农村建设的推进,在宅基地领域出现了许多新问题,关于宅基地问题的研究有待我们进一步深化、拓展、提高.     

霍夫曼理论适合中国的工业化模式吗?——兼议新型工业化道路中的重化工业发展路径

霍夫曼理论是通过总结多国制造业部门不同历史阶段的数据,分析各国工业化过程中消费品和资本品工业部门的相对地位的变化而提出来的。该理论认为一国的工业化是资本品工业部门比重不断增大的过程。但是,由于历史阶段和分析技术的局限,霍夫曼理论只是对欧美发达国家工业化过程在事实层面上的描述和总结,并没有形成关于工业化一般路径的科学分析。因此,它还不具备普遍的指导意义。坚持以科学发展观和新型工业化道路的基本理念为指导,依靠技术创新和制度创新,以产业结构调整为主线,以合理规范的政府宏观调控作保证,是现阶段我国发展重化工业的基本路径。     

城市居住空间结构的分异研究——以杭州市为例

居住空间是城市社会空间的一个重要的组成部分.随着城市化的大规模扩展,城市居住空间的结构分异已然成为不争的客观事实.通过对杭州市商品住宅面积、类型和价格分异的讨论,勾勒出目前城市居住空间结构分异的特点.在此基础上,透过阶层分化与居住空间结构之间的关系,来探究居住空间结构分异的动力机制,以便提供一些居住融合的策略性建议.     

成都"农家乐"发展现状调查研究

“农家乐”是一种农民利用自家院落以及周围的田园风光、自然景点,以低廉的价格吸引旅游者前来吃、住、游、玩的旅游形式。它不仅提供了一种新的休闲方式和消费空间,而且还在调整农民的产业结构、增加农民的收入方面发挥了重要的作用。但是作为一种新的旅游形式,在其发展过程中存在一些问题又是不可避免的。因此如何规范“农家乐”的管理,使“农家乐”更好地为业主和游客服务,是一个值得重视的问题。     

想象共同体的构建与社会整合——来自浙江义乌的经验

本文探讨义乌市构建新社会共同体的实践与社会整合的关系.笔者认为,义乌市政府通过重新构建适应于移民社会的想象的共同体,增强了各类市民对义乌社会的认同和对"陌生他人"的信任.义乌想象共同体的构建不仅仅表现在言说和宣传上,而且还体现在政治参与上,从而使得新的想象共同体具有更加坚实的基础.     

农村的前景与农民的前途——也谈新农村建设的道路和前景

关于新农村建设的道路与前景,存在着两种颇具代表性的观点,一是所谓"更积极的城市化"战略的观点,一是所谓"新乡村建设派"的观点。在分析评述这两种观点的基础上,本文指出,新农村建设既从属于我国城市化、现代化的普遍进程和长远目标,但又是这一进程中的特定阶段和环节,新农村建设之道路和前景的选择定位,必须兼顾这两个方面。因此,第一,必须强调工业反哺农业,城市反哺农村;第二,必须突出社会建设;第三,必须着眼于城乡自由流动,破除城乡之间的制度性壁垒。