房地产投资可行性分析中的成本及投资估算

房地产的特殊的投资特性决定了项目投资前的可行性研究有极其重要的作用 ,而其中的成本及投资估算是可行性研究结论中很重要的一部分。简要介绍了房地产的成本构成和投资费用估算的方法步骤。     

论房地产买卖与租赁

房地产交易的本质是房地产产权的交易。房地产使用权的供给与需求构成房地产租赁市场,房地产所有权的供给与需求构成房地产买卖市场或房地产产权市场。房地产出售市场与房地产租赁市场的均衡受房地产租赁资本成本、房地产租赁与买卖供给—需求价格弹性以及房地产开发周期的影响。非均衡房地产租赁市场与出售市场直接影响整个房地产的市场效率。     

房地产泡沫形成机理分析

由于土地供给的稀缺性,作为房地产价格最重要组成部分的地价具有不断上涨的趋势,这是房地产泡沫产生的内在动力.土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理性行为以及房地产业与金融业的密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因.     

我国房地产泡沫的实证分析

近年来房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产也是最容易产生泡沫的行业。本文通过分析房地产泡沫的含义、成因以及测度我国房地产泡沫的指标，得出初步结论：就全国而言，当前已出现房地产泡沫现象，虽然泡沫程度并不很严重，但目前为止没有减弱的迹象。     

环渤海地区房地产泡沫实证分析

近年来,随着改革开放的深入发展和经济实力的不断提升,环渤海地区房地产市场步入快速发展期,房地产价格也随之持续上涨,房地产市场呈现明显的泡沫化特征。选取环渤海地区代表性城市1999--2007年的房地产市场相关指标数据,在对各城市房地产市场进行描述性分析的基础上,利用因子分析法对各城市的房地产泡沫进行了实证测度。研究结果表明：环渤海地区各城市在房地产发展中基本都存在泡沫现象,其中北京、天津、大连和青岛市场的泡沫化较为显著,沈阳、济南市场泡沫化轻微,石家庄市场泡沫化不明显。     

厦门房地产泡沫实证分析

厦门房价居高不下,是否存在泡沫有待验证。选用房地产投资占GDP比重、房价收入比和租售比三大指标来衡量泡沫的程度,并借鉴前人的计算方法,从实证的角度来进行计算,得到厦门房地产的泡沫处于危险区域。     

房地产泡沫的成因及防范措施探讨

房地产业是国民经济的支柱产业,又是经济泡沫的主要载体之一。房地产泡沫一旦破灭,将会导致国民经济运行困境或危机,给社会带来很大的危害。因此,对房地产泡沫的成因及防范措施进行探讨就显得尤为重要。房地产泡沫形成的直接原因是过度投机、地价飞涨;另外,心理预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。一般来说,适度的泡沫,对于活跃经济,促进竞争,推动房地产业的发展是有利的。但是,当泡沫过多、过度膨胀,则会造成虚假繁荣,泡沫一旦破灭,必然引发泡沫经济。因此,必须采取有效的预控措施,对房地产泡沫加以防范。     

我国房地产泡沫及危害性分析

目前我国房地产业发展迅猛,表现为:投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀升或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。这表明房地产业发展存在一定程度的泡沫成分,因此有必要分析我国房地产业过快发展的原因及危害性,采取有力措施防止房地产泡沫演变为经济及金融危机。     

东南亚地区房地产泡沫的破灭机制

本文在介绍了经济增长中的泡沫和东南亚房地产中的泡沫问题后 ,说明了房地产泡沫的形成机制 ,最后引用资产的泡沫和外币借款来解释东南亚地区房地产泡沫的破灭机制     

论房地产泡沫的危害及预防

本文通过对房地产泡沫含义的阐述,对我国目前房地产价格一路飙升现象进行分析,阐述若任其发展下去,房地产泡沫一旦破裂,将对我国经济带来严重危害。同时,笔者针对我国目前房地产市场的情况,提出政府应该对房地产市场进行宏观调控,完善金融体系,金融机构要加强金融监管,特别要加强购房按揭贷款的管理,严格审批手续,防患于未然。     

利益博弈视角下我国房地产泡沫问题研究

房地产市场之所以出现严重的泡沫,关键在于土地市场的单边垄断,而这又和中央政府及地方政府的利益密切相关,由于中央政府和地方政府在房地产业的利益分配上存在着竞争关系,所以构建房地产业中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键。分析表明,加大对地方政府官僚的惩戒力度及控制中央政府不受约束的税收权力是抑制房地产泡沫的关键。     

中国房地产价格泡沫形成因素分析

房地产本身的特征决定了房地产属于“泡沫易生行业”。马克思的地租理论是房地产价格形成的基础。导致我国房地产价格泡沫形成的诱因表现为:经济增长、城市化、政策支持等促使房地产市场价格上涨预期增强;居民收入增长、房地产私有化观念加强以及中低收入者住房供给短缺刺激了房价上涨;资本市场不发达导致投资和投机需求增强;监管不严导致对囤地捂盘和过度放贷行为惩罚不力;按揭贷款等金融制度助长了房地产价格的升高;土地价格市场化提升了房地产市场成本;利益集团阻止了房地产价格的下调。     

房地产泡沫累积支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势

持续居高不下的商品住宅空置率、商品房市场价格过度偏离居民家庭收入约束价格、房价与租金持续负相关以及"二手房"租售比价过度悬殊,揭示了前些年我国房地产泡沫持续累积的客观事实。支撑房地产泡沫的多种房地产投资需求有:体制转轨时期累积的巨额灰色收入中的一部分、行政事业单位职工的剩余收入、个体私营老板营业利润的一部分、高收入雇员剩余收入的一部分以及近年国际游资针对"不动产增值"和"人民币升值"双重财富效应形成的房地产投资需求。根据近期各种房地产投资需求都呈现减弱的趋势以及旨在抑制房地产投资过快增长和房地产价格过快增长的国家调控政策效应的日益显现,得出房地产市场将进入较长时期的调整阶段,房地产价格增速将放缓,部分城市房地产价格有下降的空间的研究结论。     

关于我国城市房地产泡沫的思考

自从取消了福利分房的政策后,我国房地产业一片欣欣向荣的景象,房价一路攀升,引起房价是否合理、是否存在泡沫等之争。本文从房地产的性质和我国的国情诠释了房价上涨的原因,探讨了该行业与货币政策的相关性,从而提出引导房地产业健康发展的货币政策的建议。     

我国房地产泡沫的实证研究

房地产业与国民经济有着紧密的联系,是国民经济的"晴雨表",房地产泡沫不利于我国经济的健康发展.我国的房地产泡沫逐年积累是不争的事实,虽然严重到何种程度还无法作出十分准确的判断,但是,如果不基于我国特殊的国情,限制房地产商品的投资、投机属性,我国房地产泡沫的积累必然会有破灭的一天.房地产业持续健康发展,离不开对房地产市场的有效调控,而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标.     

房地产泡沫的形成机理与防范

文章从分析房地产泡沫的内涵入手 ,探讨了房地产泡沫的形成机理 ;在此基础上 ,提出应规范房地产市场、调节供求 ,健全房地产税制 ,加强信贷监管、抑制投机 ,建立房地产价格监测和预警系统 ,培植优秀房地产中介等 ,全面防范房地产泡沫的产生。     

中国房地产市场泡沫与潜在的金融风险

针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理,通过理论研究,全面而系统地深入分析房地产泡沫的形成、对银行的影响及其损害,在揭示其特质及内在作用机制的同时,为中国当前对房地产实施的宏观调控政策提供科学依据。     

房地产泡沫形成机制的博弈分析

利用博弈论理论，从微观个体的角度出发，论证了房地产泡沫的产生、膨胀和破裂，是微观个体理性选择的均衡结果。如果没有合适的干预机制，商业银行的个体理性会诱发银行危机，证明了政府干预的必要性；同时也时当前时泡沫干预政策不能产生预期影响的原因做了分析，并提出了为控制房地产泡沫采用“自动调节器”所需规则的建议。     

房地产泡沫预警系统的建立研究

通过分析房地产泡沫预警系统中警情、警源、警素、警兆、警限、警度等组成要素,选取黑色预警、红色预警、黄色预警、白色预警和绿色预警的一般预警方法以及恰当的预警指标,提出了房地产泡沫警情分析和预警,以及利用预警结果并结合专家的对于整体经济形式的专业判断对房地产泡沫的发展趋势进行的预测。     

基于主成分分析的房地产泡沫程度评价体系研究

文章针对房地产泡沫评价问题进行研究,基于房地产泡沫的8个测度指标,选用主成分分析法构建了度量房地产泡沫程度的综合指标体系,并运用该指标体系对我国35个大中城市进行实证研究,结果发现,我国35个大中城市存在不同程度的房地产泡沫,且房地产的泡沫程度由西向东,随着经济的发达程度增强而增强。