公益征收三论

公益征收是国家按照宪法和法律的规定,基于公益的目的,以国家强制力为后盾,获取公民、法人或其他组织的不动产并给予公平补偿的行为。综观现行立法现状与司法实践,我国的公益征收制度还不完善,公益征收过程的公共利益界定含糊不清,在征收补偿标准上,征收人与被征收人争议较大。这些问题如果不能得到解决,势必影响我国的公益征收制度的存续与发展。     

台湾土地征收制度及其对大陆的启示

中国大陆当前由政府主导的大规模的征地拆迁引发了大量的矛盾和问题,成为当前社会治理的一大难点.我国台湾地区大规模的土地征收比大陆要早,而且已经较好地解决了这些问题.借鉴台湾的土地征收制度,大陆现行的土地征收制度应该在以下方面进行改革:完善土地征收程序,土地征收应向申请用地单位、被征收土地相关人和社会公开;改革土地征收补偿制度,全面、合理地计算补偿项目和补偿费用;加强土地征收的法律和制度建设,并保障农民在土地征收过程中的参与程度.     

论农村土地征收与农民权益保护

国家对农村集体所有土地的征收与农民财产权保护之间存在着冲突。因征收活动中公益目的泛化与征收程序失范,国家的征收权容易被滥用;加之补偿标准偏低与保障制度缺位,使农民的财产权益难以得到有效保护。规范政府的征地行为,保护被征地农民的权益已成为法治政府与和谐社会建设中的一项重要任务。基于此,可以采取下列措施：严格区分农地征收中的公益目的和非公益目的,规范农地征收的程序,解决农地征收中的公平补偿问题,强化对被征地农民权益的救济,建立健全被征地农民的保障机制等。     

农村集体土地征收补偿制度现状考察

针对农村集体土地征收补偿制度问题,采用归纳分析的方法,分析了农村土地征收的实践过程中存在相关立法标准不明确、土地征收补偿范围不合理、土地征收程序不规范,相关执法不严格等问题。完善农村集体土地补偿制度关键在于：严格完善土地征收立法标准、提高土地补偿标准,扩大土地补偿范围、完善农村集体土地征用补偿程序、完善相关司法救济制度与监督机制。     

土地征收中的程序正义：台湾地区的经验与启示

台湾地区的土地征收制度吸收和体现了贝勒斯有关程序正义的理论,在长期的土地征收实践中形成了需用地人、土地所有权人和地政机关三方有序分工、互相制约、协调配合的程序制度,较好地彰显了程序正义.在这种制度安排下,征收决定机关的独立判断者角色得到较好地保持;土地所有权人的知情权得到较好地满足,有比较充分的商谈和听证机会;需用地人的利益得到比较全面的保障.这对我国大陆土地征收制度的完善具有积极的借鉴意义：完善告知公告程序设置是保障被征收人的知情权的客观需要,完善听证和商谈程序设置是保障被征收人参与权的基本途径,完善土地征收的监督程序设置是保障行政机关严格依法行政的现实必要.     

论农村土地征收过程中政府的角色转变

随着我国城市化进程的不断深入,城市建设用地需求量增大,政府征收农村土地也越来越多,但由于我国土地征收法律制度的自身缺陷,由征地引发的失地农民问题越来越严重.要想改变此种现状,政府应尽快转变其在土地征收过程中的角色,严格界定"公共利益"的范围,公益性用地领域实行政府征购农村土地,非公益性用地领域开放农村土地交易市场,由农民集体和开发商直接进行土地交易,政府只对在土地交易过程中土地收益的增值部分征收税费.     

集体土地被征收人的法律反思

我国法律法规规定了征地补偿范围,土地补偿费归村集体组织所有,由其决定使用、分配;法律对被征地农民失去用益物权、土地承包经营权应当如何获得"相应补偿",却规定得含糊不清,被征地农民应当享有的合法权利,如签订补偿协议的权利、获得实际物质损失补偿的权利、起诉权利等被剥夺;正在修改的《土地管理法》应当明确将被征地农民作为被征收人,并针对各被征收人的不同权利分别给予补偿作出明确规定。     

论我国土地征收的程序

科学合理的土地征收程序是土地征收顺利进行的重要保证,同时也是衡量土地征收是否合法和保障公民权利不被任意侵害的保证。在土地征收的过程中,由于政府本身扮演着决定者和执行者双重身份,因此,很可能发生政府滥用公共利益之名行使土地征收权。因此,只有通过严格、科学的程序设计才能防止权力不被滥用。     

征地补偿义务主体的制度困境与对策研究

集体土地征收制度以对土地被征收的农民集体进行补偿为基本条件,《宪法修正案》第20条是征地补偿立法的宪法依据。我国法律关于征地补偿义务主体的规定不统一,实践中通常以用地单位为征地补偿义务主体,这是对征地补偿法律关系的扭曲,也是对国家行使征收权后农民集体失去土地所有权与用地单位取得建设用地使用权之法律逻辑加以模糊处理的结果。征收补偿由征收权的行使引起,是因征收权的实施侵害了被征收人的财产权所产生的一种债的关系,从征地补偿法律关系来看,国家和被征收人是当事人,其中行使征地权的国家是补偿义务主体。     

市场化应成为土地征收中失地农民的补偿原则

土地征收是国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限,依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地变为国有土地的行为.土地征收具有强制性,因此,土地征收者与被征收者之间存在地位的不平等性.也正是基于此,各国法律往往将土地补偿作为进行土地征收的一个前置程序.由此可见,土地征收补偿标准对于土地征收的顺利进行具有重要作用.就目前中国当下发生的土地维权案件来看,被征收者对于土地征收本身持反对意见的较少,甚至有的盼望拆迁.他们不满的主要是土地征收的补偿标准.政府主要是基于公共利益原则而给予被征收者较低的补偿的.公共利益原则能不能够构成政府较低补偿的理由呢?假如不能,政府又应当基于什么标准来给予失地农民补偿呢?在土地补偿过程中,我们又应当如何看待土地溢价呢?这些问题构成了本文的核心.     

我国农村土地制度改革模式的探讨

农村土地制度的改革是深化农村改革、促进农村经济发展的重要内容。本文通过对农村各种土地制度改革模式的分析，认为土地股份合作制创新了农村土地产权制度，形成了灵活的土地流转机制，促进了土地流转和土地规模经营，是目前我国土地制度改革的较好模式。此外，本文还就如何促进土地流转和规模经营等问题进行系统、全面的分析     

塌陷及复垦土地产权关系与市场机制构建

导致煤矿塌陷土地低效利用的主要原因是塌陷及复垦土地产权关系不清。要改变这一状况,必须理顺塌陷及复垦土地产权关系,建立塌陷及复垦土地的多向流动机制,培育和发展塌陷及复垦土地市场体系。     

城市土地供给行为与土地价格决定的经济学分析

在假设的前提下,人们通过建立城市土地供给与需求模型和分析不同市场形态下的土地供给行为就会发现,土地供给与土地市场的形态、土地所有者的供给行为有关,即城市土地禀赋对土地供给具有约束作用,不同市场状态下的土地供给行为对土地市场价格起着重要作用。     

古代文明进程中土地法律渊源初探

运用马克思历史唯物主义原理 ,研究了人类历史上典型的几大文明古国的土地法律及土地制度 ,比较了各自的不同特点 ,揭示了共有的客观规律 ,为现有经济的发展提供了借鉴意义。     

土地税收与城市土地利用关系的理论分析

为分析土地税收对城市土地利用的影响,本文在讨论土地税收中性问题、土地税收对城市土地利用机理的基础上,具体讨论了财产税、地价税以及资本利得税等对城市土地利用的影响。文章分析认为:不同税种对城市土地利用有不同的影响,有的直接影响城市土地利用效率,而有的则通过影响城市土地市场、改变土地资源的配置进而影响土地利用方式和土地利用强度,有的税种对城市土地利用是中性的,而有的则不是中性的。     

均田制述论

均田制始创于北魏时期 ,历北齐、北周、隋朝和唐朝前期。在当时的社会历史条件下 ,这是一种切实可行的土地制度 ,有利于社会经济的恢复和发展。但是 ,由于这种制度本身固有的矛盾以及土地私有制的发展等原因 ,均田制在推行了将近三个世纪之后退出了历史舞台。     

矿业用地用途管制中政府与市场分工

认为符合用途管制是集体土地入市的前提与市场起决定作用,就必须要素自由入市之间争议激烈,导致多数矿业用地的用途管制不严.“前提论”与“自由论”的争议,在于管制对象与区域的非同一性.根据物权状态二元结构以及市场二元结构法,明晰用途管制的对象与范围:土地利用与产业市场.政府守在产业市场入口处审查土地利用的资格,未取得“门票”者禁止投入矿业开发.政府管制土地利用权利束中的土地发展权是守卫者和仲裁人而绝非参与主体,政府管制在于弥补市场不足而非取代市场功能.     

新型城镇化背景下存量工业用地再利用的创新路径

长期以来，由于新增用地扩张成本较低，存量用地再开发成本过高，导致我国存量工业用地再利用面临着诸多障碍。在新型城镇化的理念与实践下，我国中央与地方政府开始由城市增量空间扩张向城市存量空间重构转向。存量工业用地再利用作为新型城镇化的重要组成部分和突破口，与土地节约集约利用、产业结构转型升级、空间治理能力提升等多个方面密切相关。在新型城镇化背景下，存量工业用地再利用呈现出由被动更新到主动升级、目标诉求多元化、多元利益主体参与合作、地方实践领先于中央政策等特点。上海、广州、深圳等城市存量工业用地再利用政策的实践模式虽然有所不同，但均强调政府引领、分类处置、多方合作、利益共享的理念。科学编制再开发规划和计划、多元合作与收益共享、设立工业用地再开发管理机构、创新经济激励模式与政策、建立刚性和弹性相结合的退出机制等五个方面，将是未来存量工业用地再利用的创新方向所在。     

外部地价论

本文根据西方经济学的外部经济理论,研究土地理论收益价格和外部价格的构成、外部地价的内涵以及解决原则与具体措施,从而提出了有利于土地资源的合理配置和深化我国土地产权制度改革的外部地价论,以解释土地市场失灵的原因并为解决外部地价所带来的问题提供理论依据。     

制度变迁视域下土地储备治理体系的优化逻辑

土地储备治理体系是国家加强全民所有土地资产管理、优化土地资产配置、增强土地市场有效供给的重要基础。随着我国城市化进程的加快,土地发展权利益分配、权利归属等问题凸显,其中因土地储备治理体系滞后而带来的问题较为常见。以制度变迁为视域,梳理土地储备体系的法理考察与实践演进,探讨土地储备治理体系的优化逻辑和具体路径,将为高效配置土地资源、提升城市品质、促进经济社会发展提供新动能、新模式和新路径,具有重要的理论和现实意义。本研究以重庆为例,从土地储备治理体系的现状出发,对近年来土地储备总体经营情况、重点功能片区土地经营效益、土地储备治理体系展开实证分析,实践表明土地储备治理体系土地储备融资渠道得到拓宽,有力支持了当地经济建设,土地储备财务风险得到控制,土地储备监管更为便捷,土地储备促进了重大项目工程建设的推进,土地储备中心加强了一级市场调控,建立储备土地信息库,科学编制储备计划,加快推进前期开发,统筹安排各类资金等工作。不足之处在于,土地储备机构职能权限界限不清,储备整治工作资金保障机制不太健全,国土空间规划引领土地储备整治工作的机制尚未建立,土地储备前期开发、系统性风险问题未得到足够重视。基于理论和实证分析,研究认为应以土地确权带动土地流转,以土地流转激活土地储备,强化土地价值管理,增强土地附加功能,健全土地储备体系有助于有效利用未开发的土地资源、减少土地资源的闲置和流失、保障土地资源发展权。进而从宏观上提出以土地确权带动农村土地流转,以土地流转激活土地储备不断创新的改革路径;从微观上提出应理顺土地储备组织治理体系、优化土地储备资金融资体系、完善土地增值收益分配体系、优化城市空间治理体系、加强土地储备系统性风险应对,进一步规制宏观经济下行、土地价值下跌等系统性风险等方面进行完善的具体路径。