论业主委员会的主体资格

<物权法>的制作是我国的一件大事,关系到每个公民的切身利益.其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关.其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利,即区分所有建筑物专有部分的专有权,区分所有建筑物共有部分的共有权,以及建筑物区分所有权人的管理权.这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础.在中国早期的物业管理中,业主委员会的主体资格问题带有行政管理的色彩,具有计划经济时代所特有的特征;<物业管理条例>的颁布实施,使人们对业主委员会主体资格问题有了更深入的认识.从<物权法>的视角来看,业主的物业管理也是私权,应该实现业主的民主自治与民主管理.仅从<物权法>这一法律背景出发,将业主委员会放置一个法权主体的地位上,论述其主体资格与诉讼主体的独立性,旨在秉承在<物权法>的精神指引下,为现代小区建设科学、民主、高效的物业管理,建立一流的社区服务体系,提供更加明智的理论依据和操作指南.     

区分所有建筑物“管理规约”解析

国内物权立法、学理研究、法律释义等不同层面对区分所有建筑物"管理规约"之认识仍未统一。该规约性质上实为民事法律"共同行为"及区分所有人团体私法财产"自治规则"。而与各类似事项比较,该规约乃多方共同约定,无须区分所有人全体意思表示一致并有一定对外效力,因此,它是有法律约束力之私法财产管理规约。故其系由区分所有人依建筑物区分所有权法,基于敦亲睦邻、确保良好生活环境、增进共同利益之目的,就区分所有建筑物之处分(如保存、改良、利用等事实处分,租赁、转让等法律处分)与区分所有人共同生活秩序之维持,经合法决议而形成,对全体区分所有人及相关人员均有法律拘束力之自治规则。     

上海城区业委会发展历程

业委会的全称是“业主管理委员会”。上海城区的业委会是在上海市推行住房制度改革 ,以及逐步建立居住物业管理体制的进程中形成和发展起来的。本文拟对这一住房物业管理新主体———业委会形成的背景以及发展作一简要的梳理。一、２０世纪８０年代及以前上海住宅权属和管理基本状况改革开放之前 ,上海这个老牌国际大都市存在着一个引人注目的焦点问题 ,那就是城市居民的住房极为紧缺。那时 ,常常听到有人调侃上海人 :呵！吃喝拉撒都在一个屋里！根据《上海开放二十年专题七 :上海住房制度改革》一文所提供的资料显示 ,在改革开放前的近３０…     

浅析小区车位、车库权利归属

小区车位、车库的权利归属在理论上一直存有争议,其原因在于小区车位、车库性质不明确及判断其归属的标准不统一。《物权法》及其司法解释对小区车位、车库权利归属做了原则性的规定,可操作性较弱,导致司法实践中不同法院对同一关于小区车位、车库权利归属争议的案件作出不同判决。理论上应首先明确小区车位、车库为建筑物区分所有中专有部分的独立性,其次统一判断小区车位、车库的标准即以是否为建筑物强制性配套设施为标准分为法定车位、车库和非法定车位、车库。其中前者为业主共有,后者为开发商原始所有。立法上应明确规定开发商建造法定车位、车库的义务。     

物业管理:让你欢喜让你忧

所谓物业管理，是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后的服务，包括房屋的保养、维修，住宅小区的清洁、绿化、管理和小区内的商业服务、搬家服务、房屋维修、装饰、治安、管理等等。成熟的物业管理涉及的面相当广泛，有的还包括咨询、代理、商业乃至工业等。物业管理是一种多层次、综合性的管理服务，它与我国以前房屋管理体制相比，发生了根本性的转变，亦即：由过去单纯的房屋维修，转变为对建筑物及其附属物、场地进行全方位的管理服务；由过去自上而下的行政性管理，转变为物业公司与业主之间的一种契约性管理；由过去的房管所（…     

安得广厦千万间——联邦德国社会考察之三

到过联邦德国的人总有一个共同的感受。德国的城乡住房与绿化构成了一幅整体的艺术画面:街道整洁。花坛树木错落有致,建筑物色彩缤纷;古典型现代式和谐地并存,而室内装潢都是现代良好的装饰,绝大部份居民对他们的住房是很满意的根据笔者收集到的资料表明,他们的住房面积人均37M~2,户均108M~2。全国现有住房2500万套(每套约90M~2),其中     

居民对房改的“六担心”

部分城市进行住房制度改革的试点,象一股股强烈的冲击波,迅速波及到全国的各个城市,成为人们普遍关心议论的话题,冲击着人们的思想观念和行为取向。最近,某市城调队对121名市民作了一次民意测验,调查结果表明,绝大多数人认为“多住房,多出钱,住好房,多出钱”是合理的,91%的人赞成房改,但仍有71.31%的居民(算帐后)感觉房改对自己“利少”或“有损害”因而对推行房改有疑虑。归纳起来对房改有“六担心”:     

房改,能圆百姓的梦吗?

狗年伊始，几乎所有媒介都以最快的速度报道了1993年岁末全国第三获住房制度改革工作会议制定的新思路：我国将以出售公有住房为侧重点，加快住房商品化、社会化的进程，到2000年，使城镇居民住房达到小康水平。无疑，这一敏感的信息为十年来步履维艰的房改注入了空前的活力，深深触动了亿万百姓的神经，引起社会各界强烈的反响。无房户、困难户以及饱受单位住房束缚而无法流动之苦的人们为之欣喜和鼓舞。然而．当人们热血沸腾之后，当人们仔细审视房地产市场之后，心头却盘桓着一个极大的疑问：我们买得起住房吗？房改，缘何缓慢不前？据统…     

英国住房福利政策研究

住房是居民最基本的生活必需品,但是 住房又不同于其他商品,不能完全依赖于市 场来解决,市场机制在住房领域部分失灵。如果完全依赖于市场的自发调节作用则无法实现住房     

保障性住房：实现人人有其居

保障性住房是指政府投资兴建或收购的,限定建设标准、供应对象和销售价格或者租金标准,具有保障性质和特定用途的住房,具体包括经济适用房,廉租房、公有租赁住房和限价房。它是用来解决部分中低收入家庭的住房问题,优化房地产市场供应结构,平抑商品房价格的不合理上涨．缓和社会矛盾．     

中国城市住房分层:基于2010年广州市千户问卷调查(英文)

2010年广州市千户问卷调查数据表明：城市住房分层结构是一个从低到高依次由无产权房阶层、有产权房阶层（福利性产权房阶层、商品性产权房阶层、继承性产权房阶层）和多产权房阶层构成的“三阶五级式”结构;个人的政治资本、人力资本、职业状况及收入水平对人们获得住房资源有显著影响;城市住房分层既反映社会贫富分化又可加剧社会贫富差距。因此,住房保障目标、对象及方式的选择应以住房分层状况为前提。     

人口的变化和住宅

30年来,法国的住房业经历了巨大的变化。据1945年所做的统计,当时的住房远不能满足人们的需要。这是因为:1.在两次世界大战期间,人们没有建造新房;2.在第二次世界大战中,有五分之一的住宅区被毁坏。1936—1975年的30年间,法国的城市人口从2,160万上升到3,840万。人口流向城市形成了对城市住宅的新要求。由于国家的大力资助,住房业得到迅速发展。1949年新建住房58,000套,1962年增至309,000套。人口的变量对建筑业的变革起决定作用。这种     

城市青年住房分层形成机制研究——基于先赋因素和自致因素的分析

住房直接影响人们的生活质量,这已经成为当代青年人最关注的话题,住房资源也被视为社会分层的重要标志。通过计量模型,分析先赋因素和自致因素对城市青年住房分层的影响机制,得到以下结论:(1)总体上,先赋因素对城市青年住房分层的影响大于自致因素,前者发挥的作用不容忽视;(2)先赋因素中,家乡在一般县市的青年、来自北京本地的青年、家庭经济状况好的青年具有明显的住房获得优势;(3)自致因素中,接受高质量的高等教育对青年住房阶层跃升起到了十分重要的作用;(4)两代人的职业对住房分层影响差异体现了时代烙印;(5)社会阶层固化在一定范围内仍然存在,政府为提升社会流动性还需要做很多努力。     

论物业管理合同的变更和解除

基于物业管理的特性,通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人是必要的。物业管理合同中业主无论是转让权利还是义务,都不需经得物业管理企业同意,只需履行通知义务即可。物业管理合同内容的变更可由业主委员会与物业管理企业进行协商。业主委员会可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同。由于物业管理需要相对的持续性和稳定性,所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。物业管理合同是继续性合同,其解除原则上没有溯及力,但会产生继续处理物业管理事务、妥善交接和通知等后合同义务和相应责任。     

论我国职工住房制度的改革

一吃、穿、住是人类生存的三大基本需要。解决人们的住宅问题,一直是整个人类社会所面临的重大社会问题。我国由于生产力比较落后,劳动群众的住房存在许多问题。主要是: 1.现有住房数量不足。旧中国经济十分落后,城市的住宅与人口都比较少。建国后,随着社会主义经济建设事业的发展,职工人数与城市人口都迅速增长了,原有的住房远远不能满足城市人口增长的需要。到1976年,城市人均住房面积不足3平米。经过10多年的努力,现在城市住房已能达到人均8平米。但与发达国家比,与职工对住房的实际需要比,我们的住房数量还是太少!住房数量不足是我国社会主义初级阶段住宅问题的主要矛盾。     

石油企业住房制度改革综合评价

石油企业在我国国民经济发展中具有重要地位,石油企业的特殊性质使得其住房制度改革成为整个企业改革的至关重要组成部分.成功的住房制度改革不仅要有一套切实可行的改革方案,还要对其成效进行实时评价.评价石油企业住房制度改革需要从企业住房供应体系、企业住房分配货币化、企业职工住房负担水平、企业职工住房质量四个子系统出发,从定量和定性两个方面对石油企业住房制度改革进行综合评价.石油企业住房制度改革模糊综合评价指标体系是一个多因素组成的多层次的复杂系统,模糊综合评价法同其他评价方法的根本区别在于判断矩阵的模糊性,能够简化人们判断目标相对重要性的复杂程度,借助模糊判断矩阵实现定量转换,可以进一步判断住房制度改革的效果,对影响住房制度改革发展的问题提出早期顸警.     

加入WTO物业管理发展方向的探寻

中国加入WTO,意味着中国的市场竞争已经纳入了世界一体化。公平竞争的市场环境,必将推动我国物业管理的经营和发展。我国以招投标方式选择物业管理企业,是建立市场公平竞争机制的关键;物业管理企业要朝着社会化、专业化、集团化方向发展;依法管理和服务是物业管理的保证;竞争的实质是提高服务质量。     

如何做好住宅小区前期物业管理的思考

鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性,加强前期物业管理十分重要,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,抓好前期物业管理中的主要矛盾,是物业管理中的一个重要课题,要做好住宅小区前期物业管理,主要应从以下方面进行：规范前期物业管理招投标行为;制定好前期物业管理服务合同（协议）;制定并完善临时管理规约;规范前期物业管理各阶段行为。     

社区治理视野下业主委员会参与物业管理问题研究

物业管理具有专业性强和准公共产品的属性,需要物业公司、业主、业主委员会和政府部门合作治理。本文从物业管理的需求者、提供者、生产者和协调监督者四者的关系角度,考察业主委员会参与社区物业管理的角色定位及存在的问题,提出完善业主委员会参与社区物业管理问题的对策建议,以期实现社区物业管理的善治目标。     

个人保障性住房信贷融资的特点、障碍及路径选择

面对中国城镇日益上涨的房价,一小部分人只能默默地承受着高房价带来的沉重压力,而更多的居民则只能是一声叹息。我国政府、金融机构能否加大对个人保障性住房信贷的资金支持、帮助中低收入者买得起房已经成为当前社会稳定的重要问题。作为我国金融机构的商业银行来讲,应针对个人保障性住房信贷融资的特点及障碍,加大对个人保障性住房的信贷融资规模,建立个人保障性住房资金公库;加大金融创新力度,实现贷款品种方式的多样化;实现还款方式多样化;建立高效的风险管理手段;实行保障性住房信用保险制度,分散信贷风险和取得国家的法律法规支持。