财政分权与“土地财政”制度改革

分税制改革之后,地方政府的财政收入占整体财政收入的比重大大降低,但地方政府的事务并不因财政收入的降低而减少,相反有增长的趋势。地方政府为筹措财源不得不采取"土地财政"的策略。"土地财政"带来的负效应的蔓延呼唤"土地财政"制度的改革。规范化的财政分权体制,尤其是赋予地方财政自主权,是"土地财政"制度改革的关键和核心所在。     

基于上下游企业纵向关系的视角对商品房市场绩效的分析

在我国现行的土地出让制度下,土地的供给由政府垄断经营,在"土地财政"利益的驱使下,地方政府可以通过调控土地的供应量来实现自身利益的最大化。地方政府出让土地,开发商获得土地后完成商品房的建设和销售,双方形成一种上下游纵向关系。本文正是基于上下游企业之间纵向关系的视角,对我国现行土地出让制度下的商品房市场绩效进行分析。     

问题

地方政府不应继续依赖土地财政这么多年,一方面是外界对土地财政的诟病,另一方面却是地方政府对土地财政的难以割舍。事实上,土地财政对于我国经济社会而言,是一个典型的"寅吃卯粮"的短期行为。土地财政以不断增加土地供给为前提,而在我国人地资源矛盾十分突出的国情下,不可能无限制地增加农用地转用数量。同时,土地财政以金     

商丘招商遗祸:企业“失地”索赔千万

正在经济下行压力下,如何实现稳增长?对地方政府而言,招商引资被冠以稳增长"火车头"之名,引资压力层层加码给各部门,寄望通过这一抓手盘活项目、解决财政难题。于是,有地方政府给企业"画饼":让企业代替地方政府承担前期土地征收等职能,并许诺这块土地最终会属于该企业。但招     

“污名化”的地方政府?

<正>中国的改革起始于地方,地方政府曾是中国创新的主要动力之一。上世纪90年代中后期以来,地方政府如何"找钱",成为一个重大的结构性困境。这个普遍被业内人士称为"走上了邪路"的过程,从曾经屡禁不止的包括乱收费、乱罚款、乱摊派在内的"三乱",到房地产市场兴起后开始以卖地为主的土地财政。时至今日,由土地财政引起的高房价,各种政府投资导致的高额     

国土部密集调研为土地改革作准备

新型城镇化是未来十年中国突破"中等收入增长陷阱"的关键抓手,也是中国经济新的增长动力。然而,新型城镇化不能变成"赶农民进城",其关键是在土地制度改革上寻求破题。只有从根源上提高土地使用效率,扩大建设用地供给,减少政府对土地收入的依赖,才能解决当前城镇化过程中出现的房价高企、社会矛盾凸显、"土地"城镇化而非"人口"城镇化等问题。     

浙江土地流转试验:政府跟着农民走

与其他地方的土地流转试验相比,浙江的独特之处在于,这是一种自下而上的农民实验,先有农民自发的大规模土地流转,再有政策的规范协调。政府跟在农民身后"摸着石头过河"。     

政府调控房价的国际经验与启示

关于政府如何调控房价才合理的争论多年来一直没有停止过。2003年我国实行房地产宏观调控后,就有观点认为,是政府"收紧银根、收紧地根"抑制了住房供给,是土地"招拍挂"改革导致了地价快速上涨,     

土地信托流转对基层治理法治化的影响——基于益阳农村土地流转“草尾模式”的思考

土地承包经营权流转以土地所有权、承包权、经营权分离为前提,强调在农民自愿的基础上依法进行流转。"草尾模式"以政府出资设立信托有限公司搭建流转平台为特征,将土地流转引入法治化轨道。在基层治理法治化进程中,土地信托流转培育了农民的民主法治意识,挑战了村组干部的家长制权威,倒逼了基层政府的依法行政,提升了国家司法的公信力,推动了农村基层治理机制改革。     

公务员遴选模拟试题系列解析(十二)

正1.某市政府承诺土地低价出让并且享受三年减免各项税收的待遇,进行招商引资。随着土地的升值,两年后政府变卦,以"土地闲置"为由欲强行收回某企业土地。在国土部门不能认定土地闲置的情况下,对招商引资来的某企业进行税务稽查。你是如何看待这件事的?假如你是该企业招商引荐人,你会怎么做?     

土地督察制度问题及其原因探析

我国于2006年建立了土地督察制度,但土地违法违规案件依然屡禁不止。可见,土地督察并未发挥其应有的督察作用。本文结合土地督察制度的基本情况,并运用理论和实证方法从外在环境不佳及内部存在缺陷两个方面对此现象产生的原因进行分析,认为该制度未能很好遏制地方政府"以土地换GDP"的冲动,以致新形式的违法违规用地现象依然不断出现,督察效果并不明显。     

阻碍中国农村土地承包经营权流转的因素探析

随着农村劳动力外出务工的增多和现代农业的发展,农村对加快土地承包经营权流转的要求日益迫切。2008年10月通过的新《物权法》即明确提出各地方政府应"加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场"。本文即分析了我国农村土地流转的现实情况,对实践中存在的问题进行了简单探讨和分析。     

趋势

民调显示公众最希望政府公开官员财产情况公众最希望政府公开的信息是什么?调查中,77.5%的人选择了"官员财产情况",71.3%的人选择"政府财政预算、决算报告"。接下来分别是,"土地征用、房屋拆迁等事项"(60.3%)、"突发公共事件的应急预案、预     

土地财政转型,房地产税是关键

正推动土地财政转型,确立以房地产税为主体税种的地方税体系,形成稳定的地方税收体系的收入流量,是对分税制改革的一次重要补充和完善。目前不少地方政府患上"土地财政依赖症"。最新财政数据显示,第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,第一季度地方财政55.4%靠"卖地"。《中     

资讯

<正>经济房地产业绑架中国经济中国房价为何屡抑不下?关键在于地方政府对土地财政的依赖。土地出让金成为很多地方政府的重要收入来源,房地产业与地方政府结成了"利益共同体",民间因而出现房地产业已经绑架地方政府、绑架中国经济、绑架社会的议论。另一方面,尽管中央政府以及各部委几次表态要遏制房价涨势,一些民众仍是半信半疑。中国的房地产泡沫很坚硬,但是坚硬不表示没有破裂的危险。当房地产行业催生一系列超出中央控制的     

以土地节约集约促亩产效益提升

正据第二次全国土地调查公报披露,全国人均耕地0.101公顷(1.52亩),较1996年一次调查有所下降,不到世界人均水平的一半。面对土地等资源供需矛盾日益尖锐,我国政府近年来将节约集约用地提上议事日程,以期以更少的土地资源支撑更大规模的经济增长。各地也不断进行节地模式的新探索,为城市的盲目扩张和土地粗放利用开"药方"。浙江:亩产倍增计划针对国家逐渐收紧的新增城市用地供应政策,杭州市于4月14日起实施《亩产倍增计划》,并提出了"分期分阶段出让"和"先     

浅谈土地一级开发过程中的造价和管理

所谓一级土地开发,是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。说具体点,就是通过按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,是一种按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的一种运作方式,其开发的主体应是当地政府或者是指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使"生地"变成"熟地",从而达到符合出让标准的要求。下面我根据自己的研究,写此文章来浅谈一下土地一级开发过程中的造价和管理。     

从城市房屋拆迁中看我国政府公共权力的异化

政府作为城市房屋拆迁的重要主体部门,其公共权力的运用成为了社会各界关注的焦点。然而,由于"政绩工程"、"土地财政"等利益的驱动,导致政府部门公共权力的异化,最终引发强制拆迁甚至暴力拆迁。因此,矫正政府公共权力异化,恢复公共权力本来面貌,将成为保障顺利拆迁,防止暴力拆迁的重要举措。     

我们该怎样经营城市

一、充分发挥城市规划宏观调控 作用,搞好土地资本运营 1.垄断土地一级市场。对城市规 划区内的土地,政府应通过规划,对 其发展方向、功能分区、重点建筑等 进行明确定位,在宏观布局上合理配 置城市土地,充分显示土地的增值预 期和开发价值。之后,严格实行"五 统一",即由政府统一规划、统一征 地、统一开发、统一出让、统一管 理。彻底垄断土地一级市场,放开搞 活土地二级市场,利用级差地租,实 现以地生财、以地兴城。 2.建立土地储备制度。根据城市 未来发展的需要,由土地管理部门建 立土地储备中心对规划区内的重点 部位、黄金地段、闲置土地,统一收     

试析地方政府土地征收工作中的问题

土地征收主要是指将国家最初分配给农民集体所使用的土地转化为国家公共用地,并根据对土地价值的估算给予被征收土地的农民一定补偿费的政府行为。土地征收具有强制性、法定性、公益性等特点。土地征收不仅能够为政府财政募集相关的资金,同样能够带动社会经济的发展。然而,近几年来,随着土地征收拓展的范围变得越来越广,一些地方政府在征收土地时并没有切实从被征收农民的角度去考虑,损害了广大民众的利益。本文主要首先分析了地方政府在土地征收中所扮演的角色,进而讨论了其在土地征收过程中存在的问题,并提出了相应的解决措施。