当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题     

成立业委会，起起落落缘何这样难

据统计,目前广州市成立业主委员会的小区只占全市小区总数的13%左右,这就意味着,在87%的小区,业主们还没有一个能够代表其自治性的维权组织。可近一个月来,广州不少小区的业主们却都在为了相同的事情奔忙着,那就是组建代表全体业主利益的业主委员会。2004年11月1日,《广州市物业服务收费管理实施细则》正式实施,细则的实施可谓“一石激起千层浪”,其中关于物业管理收费政策的最大变化是:业主与物业公司可根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低,但协商的前提是小区必须拥有业委会,拥有和物业公司对话的主体。于是,小区成立业委会成…     

业主联名状告房产局的思考

在建设部颁布的《业主大会规程》中明确规定,业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,由物业管理区域内的业主参与,成立业主大会并选举产生。而在沈阳市和平区和平湾家园住宅小区,却发生了这样一件怪事,小区业主从未召开过业主大会,却无端冒出一个业主委员会。为此,和平湾家园的业主张先生和李先生代表小区的800多名业主为此状告沈阳市和平区房产局,要求撤销房产局关于成立小区业主委员会的批复,确认“业主委员会”违法。法院经两次开庭审理,于2005年11月8日对此案做出一审判决:被告沈阳市和平区房产局作出…     

业委会备案：“烦恼”何时了

越来越多的业主和物业公司已经认识到,小区若没有业主大会和业主委员会,对于物业管理来说就好比是缺腿的桌子,无论如何都足摆不平的。但是,成立业主大会和选举业主委员会的过程存在着“三难”,即启动难、投票难和备案难。     

陈主任的公民实践

从为自己维权到筹建小区业委会,直至发起倡议成立北京市业主委员会协会,陈兵以社区内的民主实践来探索到达和谐社会和公民社会的路径——“业申委”的召集人陈兵是个维权的热心人2007年1月25日,一位记者在北京市“两会”上向副市长陈刚提问:有32家小区业主委员会(简称业委会)联名写报告,要求成立北京市业主委员会协会,您对此怎么看?陈刚当即回答,可以考虑成立业委会协会。     

业主委员会工作的难题及对策研究——借鉴香港物业管理经验

城市住宅小区的和谐稳定关系到国计民生,是构建和谐社会的重要内容之一。我国目前的的业主委员会制度正处于实践探索的过程中,在住宅小区的物业管理中依然存在许多问题。通过分析和借鉴香港物业管理的成功经验,提出了业主委员会制度在立法以及政策的操作性和创新性等方面的措施。     

论成立业主委员会的条件及召集人的确立

我国当前业主委员会成立难的问题在各地普遍存在.因业主委员会的缺位引发的矛盾频频发生,严重影响到物业小区的业主自治.造成这一困境的根本原因在于法律制度设计不完备.<物业管理条例>没有对成立业主委员会的召集人以及业主委员会的成立条件等作出明确的规定.地方性法规虽有规定,但是做法不一,欠缺体系性.解决业主委员会成立难的困境,应当构建系统、完备的法律制度.     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

最为业主认可和接受的公用水电分摊办法

住宅小区公用水电费用的分摊一直是小区业主投诉较多的问题,也是困扰物业管理公司的难题,还是业主和物业管理方复杂矛盾的导火线。甚至就因为这看似细小的问题,物业管理方如果没有妥善处理好,也会加剧与业主和业主委员会之间的矛盾,最后导致物业管理公司被炒的例子也不鲜见。所谓公用水电,即公共用水用电,一般是指住宅小区范围内的路灯用电和小区住宅楼内走廊、楼梯、电梯、水泵、中央空调等公共设施的用水用电,以及变损、线损、表损等自然损耗部分和总表与分表之间的数据误差。特别要提及的是,一些省市物价部门在《关于规范城镇住宅小区物…     

业主如何管好住宅小区物业共有部分

目前,我国城市商品房住宅小区大都实行了物业管理。由于物业管理企业先于业主入驻小区,所以,小区物业共有部分的经营管理大权都无一例外地被开发商委托给自己指定的物业管理企业。     

小区没有成立业主委员会，物业公司服务不到位向谁反映

一位社区居民来信询问：物业服务公司的归口管理单位是社区居民委员会吗？我们小区没有成立业主委员会,物业服务公司服务不到位的问题是否应该向社区居民委员会反映？答：根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定,“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此,物业服务公司的归口管理应该是地方人民政府房地产行政主管部门。     

物业管理的另一种解读

由于规范缺失,加之每一方都有着浓烈的利益索求,注定物业管理被引入小区会是一个失败,难以成功运行下去。北京一些住宅小区眼下正经历“物业暴力”阵痛。据最新一期《新青年·权衡》杂志披露,有的小区在短短4年时间里竟先后有60多位业主遭到物业公司暴力侵害,受害业主甚至包括7     

北京的物业怎么了?(之四)

中国政法大学教授杨玉圣对记者说:“单个的业主跟物业公司维权,等于拿鸡蛋碰石头,根本就无法对抗,业主唯一的维权办法就是成立业委会。”有资料显示,截至2006年,北京市目前共有3099个小区,其中仅有511个小区成立了业委会。“成立业委会太艰难了”的感慨,比比皆是     

如何避免业委会成立“难产”

困难一:楼盘未完成总体开发,无法成立业委会最近,广州珠江新城骏逸苑筹备业委会遭遇意想不到的困难。目前小区已入住408户,当热心的业主拿着有322户签名的签名单到天河区房管局要求成立业委会时,相关负责人表示,因为第二期土地(原来预备是建18层高楼)没有开发出来,没法区分物业管理区域,因此暂无法成立业委会。同时《物业管理条例》等法规也规定,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%、且使用已超过1年的,才能召开首次业主大会选举产生业主委员会。而业主大会的召开,还必须有2/3的业主参加才有…     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

组建业委会应该从哪儿入手

北京市大兴区清源街道下辖26个社区,54个物业小区,截至2010年12月,全街道只有一个备案的小区业委会,业委会组织的缺失,在很大程度上影响了社区的建设和发展。为了在社区建设中建立起社区居委会、业主委员会和物业服务企业相互配合、相互支持、相互促进的组织体系,清源街道从2011年开始,积极支持各物业小区筹建成立业主委员会,并且摸索出了筹备业主大会和业主委员会的一些经验和做法。     

物业企业如何平稳退出小区管理

物业管理是物业公司接受业主委员会委托对小区实行物业管理服务的一种有偿服务，是业主委员会与物业企业之间的一种民亨合同关系，是市场规则下的双向选择，是市场行为，不是终身服务。因此，就存在物业企业退出小区管理服务的问题。从天津市河东区近年的物业管理情况看，先后有20余个物业企业退出小区物业管理，     

社区化解物业纠纷的新作法——北京香河园成立物业纠纷调解委员会之后

目前,北京市注册在案的物业管理企业已达2310家,实行物业管理的总建筑面积2.97亿平方米。在住宅建设迅速发展的同时,物业纠纷也随之逐年上升,而矛盾则突出反映在公共利益的纠纷上。在这种情况下,有社会学家提出,解决老旧小区或新建小区的矛盾,完全有必要建立一个专门从事社区调解物业纠纷的组织,或在小区内成立一个巡回法庭,以此来缓解目前的小区纠纷……2005年6月29日,北京市朝阳区香河园街道在所辖的9个社区全面推开社区物业纠纷调解委员会     

逾八成小区为何没有业委会

在最近召开的北京市第五届业主委员会年会上，记者了解到，业委会组织这几年发展极为缓慢，以北京市为例，截止到2010年年底，成立业委会的小区只占总数的19．3％，如果除去那些不能正常行使职能或“消失了”的业委会，目前业委会能正常工作的小区不到总数的5％。     

小区换“管家”为何这样难

事件:　换“管家”带来的风波 位于北京市东城区的聚龙花园是京城首个外销公寓,自1994 年建成以来,一直由中天物业管理公司进行管理。但业主对这个“老管家”　的服务并不满意,据业主牛女士介绍:“一方面物业公司的收费让业主感到难以接受,每月1美元/平方米。另一方面物业的服务质量比较差,业主缴纳了4000 多万元的维修基金,但小区的设施出问题了,他们却置之不理。” 2003年10月,该小区业主成立了业主 的这些决定,而且业委会几乎所有成员都 则,选聘、解聘物业管理企业、专项维修资事件:　换“管家”带来的风波 欠缴物业费,…