地方政府财政缺口与土地出让方式——基于地方政府与国有企业互利行为的解释

在现有分税体制下,土地出让是地方政府缓解财政缺口压力的重要渠道。本文利用2003~2010年中国149个地级市城市面板数据、并结合2003~2008年的中国工业企业数据库考察了国有企业在地方政府面临财政缺口增加时出让土地的作用。本文基本结论是:当面临较高的财政缺口压力时,地方政府会以较低的价格向国有企业增加出让土地,尤其是在经济增长下滑阶段、地方政府利用财政政策刺激经济的时候,财政缺口增加导致国有企业比重高的城市协议土地出让比例更高。从互利角度来讲,国有企业能够获得更多价格低廉的土地作为投入,从而提高企业的营业收入;同时,地方政府会因地方国有企业投资增加而获得更多的税收收入。     

地方政府从农民手上几万块拿地最高卖几百万

正——中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇表示,目前地方政府对土地财政的依赖,首当其冲的受害者就是农民。"政府把你的一亩耕地几万块钱拿过来,拍卖时以几十万、几百万卖出去。一方面推高了地价和房价,剥夺了城市居民区购房的一部分收入,另外一方面,直接剥夺了我们的财产性收入。"     

房价、土地财政与城市集聚特征:中国式城市发展之路

不断高企的房价和"高烧不退"的土地财政构成了中国式城市发展的重要内容。本文首次系统构建了房价、土地财政与城市集聚特征的影响机制,并采用系统GMM方法对中国282地级及以上城市进行了实证分析。研究表明:鉴于区域间劳动力流动和行业间工作转换成本的广泛存在,房价通过扩散机制主要对低端劳动者产生强有力的挤压,引发产业由低端行业向高端行业集聚的结构演变,进而与城市多样化特征呈"倒U"型;在财政分权和增长竞赛的双重激励下,土地财政扩张通过对城市基础设施建设的偏向性配置进一步激化产业结构刚性,抑制城市向多样化发展。深入而言,工业化进程决定了房价上涨主要诱发制造业内部的"U型"梯度升级。市场导向的房价扩散力量与富有浓厚政治色彩的土地财政虽均通过产业结构影响城市集聚特征,却呈相悖效果。因此,在与土地财政的互动中,房价上涨推动产业结构升级、优化城市集聚特征的效力被不断削弱。     

财政分权与“土地财政”制度改革

分税制改革之后,地方政府的财政收入占整体财政收入的比重大大降低,但地方政府的事务并不因财政收入的降低而减少,相反有增长的趋势。地方政府为筹措财源不得不采取"土地财政"的策略。"土地财政"带来的负效应的蔓延呼唤"土地财政"制度的改革。规范化的财政分权体制,尤其是赋予地方财政自主权,是"土地财政"制度改革的关键和核心所在。     

房地产业有可能出现的四大经济泡沫

一、地产价格泡沫.土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫.如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济.如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证.日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍.1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来.地价虚涨是不能持久的,在一定阶段便会破灭.     

数字舆情

正土地财政依赖度近日发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖分析报告》显示,45个楼市限购城市中土地财政依赖度较高的有13个城市,其中,杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%,杭州土地财政依赖度最高,达156.4%。一线城市方面,北上广深土地财政依赖度在50%-60%之间,低于61%,深圳为27%。贫困地区农民收入国家统计局数据显示,2013年全国贫困地区农村居民人均纯收入5519元,同比增加787元、增长16.6%,扣除价格因素后实际增长13.4%,比全国农村平均水平高4.1个百分点。其     

城市地价虽趋平稳用地规划仍需科学

国土资源部最近公布的对全国城市地价的监测报告显示:2003年我国主要城市平均地价水平继续保持稳中有升态势,平均地价略高于2002年.有关专家指出,这表明我国城市土地市场正逐步走向成熟理性,地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳,但仍应高度重视城市用地的科学规划,让有限的土地资源发挥出最大的效益.     

趋势

城市地价增幅开始放缓今年一季度,全国主要城市地价总水平与去年第四季度末相比略有提高,但增长幅度却呈现了明显的回落态势,总体地价增幅低于去年同期0.18个百分点,各类用途地价增速也均有所放缓。这说明,在宏观调控政策的影响下,地价正逐步呈现理性反应,回归到平稳增长的水平。总体来看,随着土地市场整顿措施的进一步到位,土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开,预计本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势,将保持或略低于2004年度的同比增幅水平。(《北京青年报》2005年4月26日)中国正在形成保护舆论监督氛围今年3月27日,中…     

广东省2011年城市地价状况分析

2011年广东省21市各用途地价基本实现增长,2012年中央明确坚持房地产调控政策不动摇。本文试图通过分析2011年广东省城市经济发展总体概况、土地市场交易情况、影响地价的主要因素,研究城市地价的分布规律和变化趋势。     

工业化、城市化对地方政府土地财政依赖的影响机制

本文从理论上探讨了工业化、城市化对我国地方政府土地财政依赖的影响机制,利用1999～2009年全国24个省市的面板数据进行统计分析和计量分析。研究结果表明,我国地方政府对土地财政收入的依赖度在逐年加深,但区域差异明显;工业化对土地财政依赖的影响主要是间接的,而城市化对土地财政依赖的影响则是直接的。尽管工业化和城市化都对加深地方政府土地财政依赖产生正向效应,但城市化对土地财政依赖的推动作用要强于工业化。     

城市地价跌至七年来最低点

3月25日．中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布了2008年全国主要城市地价总体情况分析报告。本文对照分析报告．对一些重点区域和重点城市地价进行比较．说明2008年的地价变化情况。     

财政紧缩下美国如何过“紧日子”

处在金融危机漩涡中心的美国，今年一些城市的财政状况会很糟糕，有关官员说：“当面临巨大财政亏空时，节省的每一分钹都有意义。”     

我国土地财政规模的区域差异比较分析——基于1999-2009省级层面的数据

基于1999-2009国土资源年鉴的数据,对省级层面上土地财政的规模进行了详细分析。这期间各地区土地税收占财政收入比重的均值基本在0.18-0.38左右,各地区差异不太明显;而土地出让金相当于财政收入比重则从0.11-0.80不等,地区差距较大,土地抵押金与财政收入之比则是上海为最高(3.83),最低的为黑龙江(0.09),将各地土地财政占财政收入的比值分为高中低三个层次进行分析,全国各地区土地财政大多数都处于中等程度。     

基于土地财政因素分析我国房地产泡沫的成因

我国的房地产产业涉及范围较广,是我国社会经济发展的支柱。本文从土地税费、土地金融和土地出让金等三个方面,对我国现有的土地财政进行了概述,并从土地财政的角度对我国出现房地产泡沫的原因进行了浅析。     

双管齐下解决“土地财政”问题

本文主要分析了我国“土地财政”的特点及存在问题,提出“土地财政”问题的根源在于中央与地方财权、事权的划分的不合时宜,它是土地财政权力过度集中于地方,导致地方对土地财政收入的过度依赖引起的。我们应以法制为基础上,立足“供”、“需”双方,建立土地收入基金和开征物业税的方式,双管齐下解决问题,实现“土地财政”的良性发展。     

地方土地财政大缩水：上半年土地出让收入下降27.5％

作为地方政府预算外收入的主要来源,土地财政已成为许多地方经营城市的不二法宝。根据国土资源部公布的数据,2009年全国土地出让成交总价款约1．59万亿元,相当于同期地方财政本级收入32580．74亿元的48．8％;2010年约2．7万亿元,相当于同期地方财政本级收入40613．04亿元的66．5％。有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重甚至占80％以上。据财政部7月13日最新公布的数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入达到了11430亿元,占上半年财政收入的17．9％。     

分税制情况下寻求地方财政平衡的着眼点

分税制改革不仅从根本上克服了原有财税体制的过度集权的“大锅饭”弊端，崦且对于另强国家宏观调控，建立事权与财权的相互平衡机制也是十分有利的，但从地方角度看,这项改革无疑是断了地方财政的奶，各级地方财政再也不能无限量的去淘国家财政的“大锅饭”，唯一的出路是加大改革力度和配套改革的同时，加快建立灵活有效，相对独立的地方财政运行机制，着力解决自身的财政平衡问题，否则，财政工作就不能适应地方事业发展的需要，甚至会成为地方社会经济进一步发展的桎梏，那么如何建立地方财政的平衡机制？     

问题

地方政府不应继续依赖土地财政这么多年,一方面是外界对土地财政的诟病,另一方面却是地方政府对土地财政的难以割舍。事实上,土地财政对于我国经济社会而言,是一个典型的"寅吃卯粮"的短期行为。土地财政以不断增加土地供给为前提,而在我国人地资源矛盾十分突出的国情下,不可能无限制地增加农用地转用数量。同时,土地财政以金     

浅析城建项目中财政投资的预算与评审

随着我国经济的快速发展，城市建设步伐加快。目前我国政府财政投资城建项目的有效性不高。本文立足我国国情，提出了完善我国城建项目中财政投资的预算与评审的策略，为保障我国城市可持续发展提供参考。     

“限地价、竞房价”的土地拍卖机制研究

在国家优化土地竞拍规则，稳地价、稳房价的政策目标下，提出了“限地价、竞房价”的土地拍卖机制。本文通过模型刻画了机制作用原理，得到了开发商的均衡投标策略，并与现有的第一价格密封拍卖机制做对比，得出了该机制对于调控房价有效性的条件。结果表明，若采用第一价格密封拍卖机制，引入了开发商对土地价格的竞争，土地成交价只取决于市场最高出价，得不到控制，从而造成房价居高不下；而采用“限地价、竞房价”的土地拍卖机制引入了对承诺房价的竞争，建设成本最低的开发商会以最低承诺房价赢得拍卖，拍卖单位可以设置合适的土地限价，有效地控制地价并降低房价。