论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。     

论“买卖不破租赁”规则的适用对象

"买卖不破租赁"规则对于维护租赁关系的稳定和延续具有十分重要的意义,但我国现行立法关于该规则的规定(尤其是关于其适用对象的规定)过于简单,亟需进一步补充和完善。"买卖不破租赁"规则应当适用于动产租赁和住房租赁,但不得适用于商事租赁。住房租赁适用"买卖不破租赁"规则,不以登记为要件,但应以交付为要件。     

“买卖破除租赁”原则的死亡与再生

19世纪之后大陆法系各国民法"买卖不破租赁"原则的确立宣告了罗马法中确立的"买卖破除租赁"原则的死亡,现代社会的发展又为"买卖破除租赁"原则提供了再生的土壤,"买卖破除租赁"原则是债权相对性及其与物权并存时物权的优先性原理的逻辑结果。     

论买卖不破租赁的法律效果

我国《合同法》就买卖不破租赁的规定过分简单,导致对于法律的规定出现了误解,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)将误解消除,但就法律效果仍然未能言明.买卖不破租赁的法律效果应为法定的契约承担,买受人取代出卖人取得在租赁合同中出租人的法律地位.租赁合同中有押金的,应由买受人负责返还;有租金先缴情形的,先缴的租金对于买受人发生效力,而不论买受人主观上明知与否.     

预告登记与“买卖不破租赁”之矛盾及化解

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条对买卖不破租赁规定的但书并未涉及存在预告登记的情况。发生在预告登记后的租赁是否仍能够以买卖不破租赁对抗之前的预告登记,这一问题在德国法上亦存在争议。尽管二者均为物权化之债权,但并不宜直接参照物权,以时间先后作为优先顺位的判断标准。在我国人口迁徙与城镇化的背景之下,根植于社会保护和生存利益保护之上的租赁权,得在一定程度上对抗之前的预告登记。而未来民法可能的发展方向——大财产权体系,也应当避免简单参照现有物权的顺位判断标准。     

论“买卖不破租赁”

“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后 ,出租人又将出租物转卖给第三人 ,而原已存在的租赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备以下条件 :须存在有效的租赁合同 ;须租赁物已交付并为承租人现实占有 ;须出租人将租赁物所有权让与第三人。该原则 ,不独对于标的物之所有权取得人有适用 ,对于地上权、典权之取得人亦有适用。“设定物权”不破“租赁”为该原则衍生的子原则。     

商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

谈康德“出售废除租赁”命题——兼论我国《合同法》第229条

文章从康德法哲学中"出售废除租赁"命题出发,研讨了"买卖不破租赁"命题的由来与我国合同法第229条规定,认为我国法律的移植应当在充分研究法哲学基础上进行。     

《毛诗正义》“疏不破注”考辨

《毛诗正义》是孔颖达按照海太宗“疏不破注”的原则,以《毛诗传笺》为准绳,以隋刘焯、刘炫的义疏为稿本编撰而成。一般认为《毛传》、《郑笺》都是《孔疏》“疏而不破”的“注”,其实不然。所谓“疏不破注”,不是“疏不破传”,而是“疏不破笺”。举证有六：《笺》标新立异处,《疏》极力圆通之;《笺》泥于诗序处,《疏》极力附会之;《笺》以兴为赋处,《疏》极力敷衍之;《笺》援礼入诗处《疏》极力申述之;《笺》误说意旨处,《疏》极力弥缝之;《笺》考释欠妥处,《疏》极力曲全之。总之《郑笺》之阙失,亦《孔疏》之阙失。     

论租赁权的性质及其物权化表现

在民法法系的权利体系下,租赁权法律规则的独特性,令其成为“债权物权化”的典型。虽然租赁权的本质属性仍属于债权,但因“买卖不破租赁”、租赁合同履行上的独特性等规则,使租赁权具有了物权性质,因此,租赁权在其效力上存在有限对抗性、处分上的有限支配性和保护上的多重性三个方面的特点。     

盐业买卖契约“招捡”制度与物权变动公示制度之比较

在中国近现代时期,盐业生产经营的主要方式就是签订各种盐业契约,买卖契约是盐业契约的一种,盐业买卖契约在盐业生产经营中有着极其重要的地位。作为盐业买卖契约的重要特点之一的“招检”制度充分体现了对于私有财产的保护、维护交易安全、建立良好的盐业经营秩序等特质,这与现代物权变动的公示制度有着一脉相通的地方。本文尝试从四川近现代盐业买卖的“招捡”制度入手分析其与现代物权变动的公示制度的联系。     

浅析融资租赁登记制度的构建

融资租赁业务发展迅速,已经成为商事交易中重要的融资方式之一.融资租赁中出租人享有所有权但是并不实际占有租赁物,对司法实践中相关裁判案例进行统计分析,发现仅凭动产“占有”这一手段并不能充分公示出租人的所有权,第三人更容易依据善意实现自己的信赖利益.因此,有必要构建起融资租赁登记制度,结合国内外立法和司法实践分析其可行性,以《融资租赁法》(意见稿)的形式从基本原则、主体、登记机关、范围、审查方式等方面进行具体构建.     

古汉语中表“买卖”义词语历时考察

古汉语中表“买卖”义词语较多,主要由单音词和双音词构成,其中双音词占绝大部分.由于受到语言表达精确性和经济性等作用,古代表“买卖”义名词一直处于一个发展与淘汰的不断变化的动态系统之中.到现代汉语中,“买卖”一词已经取代其它词语而广泛使用.     

城镇私房买卖“过户登记”的法律性质研究

私房买卖已经走进我们的生活,有关过户的法律纠纷也越来越多,"过户登记"不是履行买卖合同的方式,而是一种物权行为.     

“买卖型担保”法效果的解释与证成

"买卖型担保"是中小企业融资的常见手段,但目前学理界和实务界对此存在多种不同的解释或裁判路径,适用上产生较大分歧。真正的问题在于,一方面出借人与借款人约定到期不能清偿借款移转标的物所有权,不利于保护弱势债务人利益,导致禁止流质、流押的适用;另一方面由于规范民间借贷监管的需要,在价值判断上认定通谋虚伪意思表示而无效。由此,现有解释路径存在超出"买卖型担保"涵射的范围、参照担保物权解释等两大误区。就法律效果而言,"买卖型担保"具有独立性,性质上不属于担保物权,可以在内部证成为仅属于诺成性的担保性质约定,从属于基础法律关系借款债权,区别于通谋虚伪意思表示、让与担保和以物抵债;在外部证成为可以实现与担保物权相类似的对抗效力和优先受偿的"担保"效果,具体经过预告登记保全借款债权顺位、完成所有权移转本登记实现优先受偿、实行处分型清算实施借贷监管等三方面得以实现。     

古代契约“中人”现象的法文化背景——以清代土地买卖契约为例

"中人"是中华法系契约文明的重要内容,也是清代土地买卖契约中的重要的法律现象。在清代的土地买卖契约中,所有的契约差不多都有"中人"参与,并在契约中发挥着重要作用。出卖人所在地德高望重者和与出卖人同姓者作为契约"中人"是清代土地买卖契约中的一个重要特点。"中人"现象有着特有的法文化背景,民事领域内国家制定法的让位是民事立法背景,多元化的民事纠纷解决机制为民事司法背景,血缘与地缘相结合的乡族共同体构成社会背景。     

论物权法上公示的局限性——“公信原则”之质疑

物权法上的公示,主要是物权的公示,同时也包括物权变动的公示。公示的法律意义是双重的、相对的、有局限性的,而所谓的“公信”原则是可疑的、被夸大了的。     

汉语公示语英译中的“面子”原则

每个正常的社会人都需要面子,但在汉、英文化系统中,人们追求和关注不同的面子并通过不同的礼貌策略维护面子,此文化差异也表现在汉、英公示语中.在汉语公示语英译过程中,如果忽视英语读者的心理期待和面子需求,译文将出现面子缺失和面子错位等语用失误.为有效解决公示语英译中存在的面子缺失和面子错位问题,就需要在汉英转换过程中采取措施,进行必要的面子补偿和面子转换.