我国立法应明确不动产租赁登记的效力——兼论物权化之债权及其公示

我国<合同法>第229条关于"买卖不破租赁"的规定以及<物权法>第190条关于"先成立之租赁关系不受后成立之抵押权影响"的规定,确立了租赁权具有部分物权特征的规则.物权与债权的区分有着重要的意义,我国立法存在物权化债权的有关政策,包括租赁权与船舶优先权及航空器优先权的有关物权化规则,通过分析实例可以看出,在对有关债权物权化的同时,我国法律对船舶优先权及航空器优先权与交易安全的冲突已有相应的制度安排,但我国法律对租赁权与交易安全冲突的规则及租赁登记的效力存在法律漏洞--基于物权法公示公信的原则,债权物权化,应当有相关的公示制度予以配套,否则将有损交易安全,未来的"不动产登记法"立法时应将租赁登记及其效力纳入租赁权物权化制度体系.     

论物权化承租权的公示方式

近现代民法皆一定程度地规定承租权的物权化，并在承租权物权化的同时设有一定的公示措施，以实现对承租人和第三人的平衡保护。大陆法系主要国家或地区相关民法规则以及社会形态变迁的成功经验表明，交付、登记适宜作为物权化承租权的公示方式。我国应尽快建立健全买卖不破租赁制度对第三人的保障措施，施行以交付、登记为对抗要件的买卖不破租赁原则将更有利于实现承租人、物权人两方面利益的协调与平衡。我国应据此修改完善《合同法》第229条等相关条文。     

动产抵押公示方式的立法选择

动产抵押公示方式的选择将决定动产抵押权的性质和归属。分析动产抵押公示方式的学理不难看出,登记对抗主义不仅在理论上违反了物权法体系,在实践中也很难对未登记之抵押权进行救济,其作为动产抵押的共识方式并不可取。而登记成立主义,抵押权作为一种物权,抵押权人可以凭借其对抗力获得救济,从而有效地解决抵押权与其他权利的冲突。可见,采取登记成立主义公示方式,有利于规范经济秩序,维护交易安全,并且,互联网的广泛应用,也为这一公示方式的实施提供了便利条件。     

论我国物权变动立法中的二元化模式

我国物权变动立法应当采用二元化的模式。一元化的形式主义立法模式过分强调交易安全,忽略了交易效率;过分强调公示,从而抹杀了当事人间不必公示的交换利益。意思主义的价值在于有利于促成财产的流转,实现交易便捷和高效率。二元化模式是我国物权立法对意思主义和形式主义进行平行继受的结果,它有利于发挥意思主义的优势以克服形式主义的局限性。     

物权公示效力之国际比较

物权公示的效力,是物权公示制度的一个基本内容。以物权公示兼具物权权利公示和变动公示的性质为基础,国际上对物权公示效力的立法形式主要有成立要件主义和成立对抗主义,但有关物权公示效力的立法原则并不绝对,即便兼采成立要件主义和成立对抗主义的立法原则,也有所偏重。完善的物权公示制度应是维护交易的同时维持交易安全。国际上的有关立法对我国正在构建的物权公示制度有积极的借鉴意义。     

预告登记适用范围的界定

不动产登记制度在物权法中占据着极其重要的地位.完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础.预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记.它作为不动产登记中的一种重要制度,对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要的作用.预告登记与一般不动产登记的区别在于一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权进行的登记.我国物权法对预告登记适用范围的规定,与各国或地区传统立法相比过于狭窄,而且与我国物权法颁布之前的一些法律、法规相比,也显狭隘.因此,应当将预告登记的适用范围予以明确,使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权,以发挥预告登记制度的应有功能.     

论动产浮动抵押

浮动抵押的抵押财产虽然是"浮动的",但也应当遵循物权法定原则,仅以"生产设备、原材料、半成品、产品"为限。浮动抵押中抵押财产的浮动性既突破了物权客体需要明确肯定的物权客体特定这一物权法的基本原则,也使传统物权法上抵押权的物上代位性、抵押权的保全权、抵押物的转让限制等法律规则处于半休眠状态,而当抵押财产确定后,这些抵押权效力则又恢复活力。"浮动的"抵押财产也使传统的物权登记由物的登记沦为抵押合同等文件登记,并使浮动抵押权具有不同于一般抵押权的实现条件。     

物权行为独立性与无因性的实证法考察

我国实证法上对物权行为独立性与无因性理论承认与否,向来有所争议。通过实证法分析,单从买卖致所有权移转的角度,以《物权法》与《合同法》对此的相关规定,可证明大部分实证法法条承认债权行为不可导致物权变动,另有部分法条则肯定物权行为的存在。而对于抽象原则,实证法法条持否定态度。     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

最高额抵押的法价值分析

一般抵押制度以法的安全价值为中心,制度设计关注的核心是债权人债权的安全.而最高额抵押既注重权利的正义,又能发挥物的安全价值和效率价值.为适应世界物权法律的发展趋势,应以法价值为分析视角,更加优化中国最高额抵押权的制度设计.     

浅谈不动产物权变动公示的效力和价值

不动产物权变动公示制度,虽然在各国的立法中已经普遍涉及,但就其统一说法,仍是历来理论界争议之焦点。因此对不动产物权变动公示的效力和价值进行探讨应该是非常必要的。本文通过对不动产物权变动公示制度的产生历史和不同效力的考察,认为公示是保障不动产物权变动合法性和安全性的一种有效手段,公示是否作为其变动的要件之一,直接决定了不动产物权立法的价值取向和勾画保护交易公平的模式问题。     

中国物权请求权制度的法律重构

物权请求权是物权法对物权进行保护的重要方法和手段。我国物权法在第三章“物权的保护”中已宣示性地规定了几种具有实质意义上的物权请求权类型，表明我国已在立法上确立了物权请求权制度。但该制度在设计上仍有缺憾，需要从法律上重新架构．从而为我国物权请求权制度的完善贡献绵薄之力。     

物尽其用与物权立法--关于物权法草案立法价值取向的一点宏观性思考

物权立法的过程是一个安全(秩序)、公平和效益价值的配置过程。我国现行的物权性立法奉行的安全(秩序)价值本位,已不适应我国经济社会发展的需要,当前我国的物权立法在价值配置上要突出效益价值,实现从安全(秩序)价值本位到效益价值优位的转向。《物权法(草案)》三审稿和四审稿虽然明示了促进物的利用的立法价值取向,但是在具体制度的设计上并没有很好的予以贯彻,远不及《物权法(征求意见稿)》和《物权法(草案)》一审稿和二审稿,实质上还是使物权立法又回归到了安全(秩序)价值本位。     

论我国宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国《物权法》专章规定的一项用益物权.传统宅基地使用权制度因其体现国家对农民基本生存权的保障之政策导向,与农民集体成员的属性紧密相关,取得主体具有身份性特征,客体也只存在于集体所有的土地之上具有特定性,使用上的无偿性和不确定期限性等特殊性更使其处分权能设计存在诸多限制.然而,从宅基地使用权用益物权之本质属性、福利功能实现方式多元化之必要性、社会发展对传统效率与公平的挑战以及城乡差别发展趋向诸角度分析,建立高效开放的宅基地使用权流转制度实属必要.应从土地利用总体规划、土地用途管制、二级流转监控等方面完善宅基地使用权流转的法律调整机制,把握宅基地使用权流转制度的适度性和合理性.     

农地使用权物权化建构的二元思路探讨

物权法具有显著的固有法性,我国农地使用权的物权化建构不应忽视国情.在"城乡分治"的二元社会结构的制约下,我国农地呈现出社会保障与经济发展的双重结构;而且,受集体所有的影响,农地也具有显著的社区性.在此独特国情下,我国农地使用权的物权化建构显然不可能照搬其他国家的农地使用权利模式.任何社会结构变迁都不可能一蹴而就.为维护广大农民最基本的生存条件,在农村社会保障体系未建立之情势下,我国农地使用权的物权化建构应立足于二元农地结构,采取以效益与公平为导向的二元思路.     

民营企业市场竞争的法律环境研究

在市场经济的条件下,要让民营企业与其他市场主体之间开展公平、公正的竞争,必须为民营企业构造一个良好的市场竞争的法律环境。由于历史原因,我国现有的法治环境还不能给民营企业创造一个与其他市场主体公平竞争的法律环境。表现为:立法滞后,法律保障体系亟待完善;法律政策对民营企业规定了许多歧视性待遇;民营中小企业通过司法途径实现债权的成本过高。因此,我们必须在立法上贯彻各市场主体平等准入、公平待遇原则,努力建立一个完备的公平竞争法律网络体系;尽快出台物权法和债权法,以完善私有财产保护制度;在政策层面为民营经济创造平等竞争的市场环境,完善对民营企业的司法保护机制。     

论我国动产抵押制度的完善

以动产为标的设定的抵押即为动产抵押。我国《担保法》及《物权法》虽然肯定了动产抵押制度,但立法上将不动产的登记生效主义适用于动产抵押人与抵押权人,将登记对抗主义适用于抵押权人与第三人,这实际上是将抵押合同的生效与动产抵押权的设立并为一谈,形成了理论上的矛盾。同时,我国《担保法》没有明确规定应当登记动产的范围,只增补笼统的弹性条款其他财产进行一般概括,很容易增加恶意抵押人故意逃避法律的机会,进而给抵押权人造成损害或者无法保障善意第三人的交易安全。《担保法》仅依财产的重要性完成对动产公示的规定在实践中也是不充分的,因此,应完善动产抵押制度。具体为:严格限制动产抵押物的范围,建立特定动产抵押制度;针对不同动产设立三种不同公示方法;采取一元化的登记生效主义;引入针对恶意行为人刑事制裁的责任制度。     

抵押权制度的变迁——从《担保法》到《物权法》

《物权法》调整了可抵押财产的范围,建立了动产浮动抵押制度,确立了抵押合同的效力与抵押权的设立相分离的原则,完善了对承租人与抵押权人之间关系的调整。对于抵押财产的转让,《物权法》的规定更有利于抵押权人。《物权法》还首次对抵押权的顺位作出了规定。关于抵押权的实现,《物权法》的规定更注重当事人的意思自治,注意保护其他债权人的利益,简化抵押权实现的程序,降低抵押权实现的成本。     

浅析网络交易合同法律效力相关问题

随着我国网络交易市场的迅速发展,新型合同即网络交易合同的社会地位得到了提高。虽然网络交易合同的本质与其他合同相似,都是以传统合同法为基本原则,但由于自身的特殊性且引发了一系列的全新的法律问题,这对于传统合同法律制度来说无疑是一次巨大的挑战。我国已经全面进入了互联网时代,且具有相当庞大的潜在网络交易,为此,本文围绕网络交易合同法律效力的相关问题展开了论述,并提出了自身的建议。     

规范竞合还是规范冲突——《合同法》第51条与第150条之规范分析

<合同法>第51条与第150条之间存在着规范竞合,但是并不存在规范冲突,二者的调整对象和判断标准并非完全相同.判断买卖等债权合同的效力应该依据<合同法>中所确立的包括第51条在内的确定合同效力的一般规则.因此,就无权处分的买卖等债权合同而言,<合同法>第51条是<合同法>第150条的特别法.未来我国制定<民法典>时,应该废除<合同法>第51条不合时宜之规定,将合同的效力与当事人的处分权彻底分开,而缔约时有无处分权不影响债权合同的有效性,而物权变动之效力须依赖于物权表意人具有处分权.