论我国房价收入比的不合理性及解决思路

房价过高是造成房价收入比不合理的主要原因，过高过滥的税费是房价过高的主要根源。通过剖析我国的房产税费现状，参照国外经验，提出了若干降低房价收入比的思路。     

房价与产业结构、城乡收入差距间的互动规律

为厘清房价与产业结构、城乡收入差距之间的互动关系,判断三者关系中所蕴含的矛盾、问题,构建了一个基于2001—2015年省级面板数据的PVAR模型。通过该模型的估计、脉冲响应分析和方差分解,发现：从全国总体情况来看,房价有利于提升产业结构层次,但也造成城乡收入差距扩大,后者又会对房价和产业结构升级产生负面作用;在东部地区,房价和产业结构层次之间呈相互的正向促进关系,房价上涨也能导致城乡收入差距扩大,不过东部产业结构的升级又会缩小城乡收入差距;在中部地区,房价上涨会降低产业结构层次并扩大城乡收入差距,而城乡收入差距扩大又会对房价带来较明显的抑制作用;在西部地区,房价上涨有利于提高产业结构层次,但其幅度相对不足,进一步地,西部产业结构的升级却会扩大城乡收入差距,城乡收入差距的扩大又会直接抑制产业结构层次的提高。     

房价何以对政府调控“免疫”

政府三年的房地产调控,并未取得预期效果,房价仍然一路飙升。自2006年开始,中央的宏观调控政策更是频出,包括提高贷款利率抑制住房消费信贷的国六条,以调整住房供应结构为主调的国十五条,外资限炒令等一系列措施,但房价似乎对这些措施免疫,仍逆风飞扬。多年的宏观调控为什么效果甚微?     

税后房价收入比的估算方法及中美房价的对比

房价收入比是判断房价高低的一个重要指标,我国的房价收入比在国际上明显较高。但房产作为一种商品,其税后价才是真正的价格。通过提出估算税后房价收入比的方法,并以美国的情况作为对比,发现我国的税后房价收入比与美国相比基本上处于同一水平。这意味着房产税仅对税前房价的影响较大,而对税后房价的影响很小。税收与房价之间的这种关系是房产税决策者必须考虑的。     

博弈视角下的房价调控分析

目前,国家正在积极对房价进行调控,并出台了一系列调控政策。但由于中央政府和地方政府在双方调控收益方面的差异,使得调控政策执行还未完全发挥其最大效果。通过博弈论的方法分析在不同信息条件下中央与地方政府对房价政策的博弈可以看出,中央政府对地方政府规制的成本过高,是我国高房价难以制止的原因;通过引入公众参与机制,同时加强制度约束等方式可以降低规制成本;通过减少中央政府调控成本、合理建立中央对地方政府的激励和约束机制等途径,可以改善我国现有房地产市场的调控效果。     

地方政府债务与房价的作用机制分析

分析地方政府债务与房价正向相关的理论机制,表明房地产市场的繁荣引致地价上涨,地方政府更容易通过土地抵押举债,导致债务规模的升高;而地方政府将债务资金用于工业化、城镇化建设,促进了房地产市场的繁荣,推高了房价.而从制度环境和政治环境来看,地方政府财权与事权不匹配以及地方官员的政绩需求导致财政负债,引发了大规模举债.进一步地运用中国30个省、自治区、直辖市的2010-2015年的相关面板数据进行实证检验,发现地方政府债务和房价存在相互的正向影响.据此,建议中央政府治理债务、调控房价需要考虑到地方政府的财权、事权,而地方政府应挖掘新的财政增收方式.     

我国房价上涨影响因素分析

针对我国房地产价格自2001年以来出现的不断大幅上涨的现实,从房地产行业外和行业内两方面分析了房价上涨的多重因素.针对影响房地产价格快速上涨的诸多因素,从行政手段、法律手段、经济手段等方面给出几点建议,对房价调控进行研究.     

我国房价波动性与市场集中度关系的研究

市场集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素.市场集中度过高或过低的市场结构都需要调整和优化.我国房地产业在10多年的市场化发展中,市场结构随着市场集中度不断提高而优化.近年来,我国房价一直居高不下,且波动性较大,这会引发一系列问题.房价问题已成为重要经济问题和社会问题.我国政府采取严格的宏观调控政策抑制房价过快上涨,可以考虑发挥房地产市场自身的调节机制,借助市场集中度与房价之间的关系来稳定房价.     

国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用

从起源、测量、应用等角度,系统梳理了国外房价收入比的研究文献。研究发现:房价收入比演化于、并优于住房支出收入;房价收入比测量的多样性取决于房价和收入测量方法的多样性,以及房价收入比均衡模型的不同;房价收入比主要应用于住房支付能力和房地产泡沫研究。房价收入比计算的规范化、均衡模型的集成化以及实证的多角化将成为进一步的研究方向。     

基于房价收入比计算的农村人口分化研究

运用文献法和归纳法,梳理国内学者研究城镇房价收入比和城镇居民基于住房的分层后,可发现国内学者从农村房价收入比和从住房角度研究农民分化很少。计算农村低收入、中等偏下收入、中等收入、中等偏上收入和高收入5个收入组的房价收入比,估算5个组别家庭现实中自建房需要的大略时间,然后将农村高收入组别家庭收入与城镇的中等收入组别家庭收入做比较,可判断高收入组别家庭在城镇购房的可行性。基于农村适婚年龄和低收入户的建房时间比较可判别农村低收入家庭实现自建房的可行性。基于上述判别,将农民分成主要家庭成员在城镇购房居住阶层、在农村建新房居住阶层、放弃在农村建新房居住阶层3个群体。得出结论:农村人口分化的根本原因是收入的分化;3个阶层的选择体现出农村中以"小"为中心的文化氛围;优质资源单向由农村流向城镇,造成恶性循环,不利于农村和全国整体经济的长久发展;放弃建房人口在住房分化中向上通道基本闭塞。     

博弈视角下的房价调控——基于中央政府与地方政府的动态博弈思考

对于长久以来中央政府对房地产市场进行宏观调控的政策效果不显著的现象进行探讨,通过运用博弈论尤其是动态博弈均衡方法,着眼于中央政府和地方政府之间的不同效益函数及期望得益进行分析,最终认为唯有摆脱土地财政传统模式、改进地方综合绩效考评体制、优化地方经济发展模式才能真正有利于实现房地产市场的健康稳定发展。     

我国房地产市场的回顾与展望

本文对九十年代以来我国的房地产市场发展作了一个简要但多方位的回顾,肯定了房地产业的发展对我国经济建设,居民住房条件等方面所作的重要贡献,同时指出了在发展过程中所暴露出的种种问题。在此基础上,文章结合政府关于房地产发展制定的政策及法规,展望了今后市场的前景,并针对房地产市场所面临的困境,提出了自己的意见。     

中国房价有泡沫吗?

首先选取了房价收入比、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产投资额/固定资产投资额、房地产开发贷款增长率/金融机构贷款总额增长率和房地产开发企业待开发土地面积/本年土地购置面积等5个测度指标进行分析;然后通过计算每年同比增长率,将历年数据进行直观对比。研究发现:中国房价收入比大大超过了国际公认的房价标准,中国房地产行业投资过热,中国房地产开发贷款增速较快,房地产开发企业“囤地”意图比较明显,中国房价泡沫比较明显;最后,从房产信贷政策、土地供给、遏制投机性购房、增加特殊房型供给税收政策调整等5个方面提出了抑制中国房价泡沫的政策建议。     

还原房价 何惧“绑架”

回首这些年宏观调控的历史,当下中国,无论是房地产商、普通百姓,还是地方政府,要么狂喜要么悲戚要么惶恐,没有一个参与者或旁观者还能抱有一颗“平常心”。这是一种深层次的“房地产病”,和“资源病”一样,这是在走一些国家失败的老路。在资源型国家,除了出卖资源,     

2008中国房价八大预言

近期,关于“中国房地产冬天的到来”和“中国楼市将出现拐点”的观点颇多,其中最关键、最敏感、大家最关心的话题也就是房价问题。那么,2008年中国的房价到底是涨还是跌呢？     

拐点已现，房价会跌几许？

降价促销,10％,20％,甚至40％……楼市冷空气从它的中心区上海向大江南北扩散。谁都知道楼市拐点要来,但房价下跌无论从速度还是深度上都大大超过了市场的预期。成交萎缩,市场萧条,逼得房企走投无路,而楼市调控至今,银根紧缩,信贷信托等融资渠道被堵,许多房企资金链断裂,面临破产的边缘,甚至出现了“绿城集团即将破产”的;     

中国房地产市场集中度及其对房价的影响实证

在对市场集中度传统测算方法改进的基础上,针对房地产区域性特点对其市场集中度重新测算,并将市场集中度作为影响房价的变量,采用30个省份的面板数据,实证分析市场集中度对房价的影响,结果发现市场集中度对房价有显著正向影响。提出政府分区域调控房地产业的发展,并监督企业滥用市场力量的建议。     

经济危机的不真实感

在华盛顿,对美国和当今世界所面临的这场经济危机的性质及其规模,存在着一种普遍的不真实感。奥巴马政府似乎正在按照如下这种假设继续运作,即美国金融部门的问题仍然是一个缺乏流动性而不是破产的问题,而任务则是在未来数个月里支撑美国的银行,直至市场更为公平地评估它们的有毒资产。另一方面,在经济学家当中,不断增加的一个共识则是这些银行已经破产了。     

论政府防控经济危机的优势

在政府能否防控经济危机的问题上,我们不同于“政府失灵”论者和“政府无优势”论者,主张“政府有优势”论。政府防控经济危机的优势是相对于个人和其他社会组织而言的,它是政府在遵循合理道德的前提下发挥出来的,主要表现在政府具有权威性、促进共担责任的共同体的形成、为市场顺利运转提供条件、能够同时实现各种利益和可以协调行为五个方面。