“跳单”条款的效力认定与居间合同的法理再造

为避免居间人利益落空,防范跳单行为的出现,需从居间人和委托人利益衡平原则出发,判断"跳单"是否违约。但是,跳单行为的性质和跳单条款的效力都不能简单地一概而论,根本的解决之道是回到居间合同本身,充分认识"委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权的不确定性"的特殊性,再造居间合同的法理基础。应遵循利益平衡原则,平衡意思自治与霸王条款的关系,避免居间合同中的双边道德风险;应按照诚实信用原则,利用合同法违约责任制度,在解释论层面澄清和解决我国居间合同立法;如果中介未最终促成买卖合同成立,则可基于合同法的填平责任原则向委托人主张从事居间活动所支出的必要费用。     

论居间合同的报酬与费用

居间合同的报酬与费用是居间合同的重要内容之一,我国<合同法>从居间合同支付报酬的条件、居间报酬的确定、居间报酬的给付义务人、居间费用的负担等方面作出了专门规定.然而,从总体上看,这些规定尚不能充分体现作为合同法基础与核心的合同自由原则的要求,并存在某些显见不合理之处.     

技术合同的立法论

中国民法合同编仍应坚持技术合同章,而不必设知识产权合同章。技术咨询合同与技术服务合同之间的界限比较模糊,合同编应予明确,这两种合同之间可有五个方面的区别。保密义务不是技术合同的主给付义务,而是附随义务,它原则上不适用法律关于同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的规定。合同法在技术开发合同中创设合理分担风险的规则,是先进的,合同编应予坚持,并将之扩及于技术咨询合同和技术服务合同之中。委托人接受研究开发成果的义务,在绝大多数情况下为不真正义务,在个别场合为真正义务。     

房地产合作开发几个基本法律问题探讨

最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》两个司法解释中,明确了房地产合作开发合同效力认定的问题。但是,解释中的部分条款对有效房地产合作开发合同的认定过宽,这与现行房地产法律法规的相关规定不甚契合。在规范房地产市场的大环境下,为了减少甚至彻底杜绝房地产合作开发纠纷,促使房地产市场走上良性、健康的发展道路,应当对房地产合作开发的法律依据作深入的分析,重新审视房地产合作开发制度的价值。     

诺成合同:我国信托法关于对信托合同定性的规定及其完善

关于将信托合同定性为诺成合同的规定为我国信托法的最具中国特色的创造性规定;为使它趋于完善该法还应当规定:委托人与受托人相互负有依信托合同约定交付信托财产与接受这一交付的义务并相互享有要求接受信托财产交付与实施这一交付的权利;他益信托的受益人也享有前述权利;无偿信托的委托人与受托人享有对信托合同的撤销权,但无偿且有对价的他益信托的委托人须经受益人同意才能行使这一权利。     

司法实务视野下房地产企业民间融资若干问题研究

房地产企业民间融资不仅金额巨大、涉及面广,而且法律关系复杂,成为司法实务与理论关注的热点问题。在融资中,签订房屋买卖合同作为融资担保时,应赋予债权人以优先受偿权。融资涉嫌刑事犯罪的情况下,民事诉讼程序并不当然中止,应依据民事法律规范审查融资借款合同和担保合同的效力,且债权人可单独对连带责任保证人提起诉讼。因融资产生的债权,其作为房地产企业破产债权的清偿顺位及份额应依法律的相关规定予以确定。对房地产企业非法融资纠纷,刑事暂缓立案有利于诸多问题的解决。成立民间融资登记服务中心,为民间资本进入房地产领域搭建合法有效的服务平台是防范房地产企业非法融资的重要有效路径。     

关于现行房地产税制改革的若干思考

我国现行房地产税制暴露出越来越多不合理、不适应市场经济发展需要的问题,如内外房地产税制不统一、税法内容老旧及税收立法级次低、房地产税制设计不合理等.房地产税制改革的必要性是:(1)税收公平原则的要求;(2)提高资源配置效率的要求;(3)组织收入职能的要求;(4)简化纳税手续的要求.房地产税制改革应本着"简税制、宽税基、低税率"的原则进行,使房地产税成为地方财政的主要收入来源,并借鉴国际上房地产税制的先进做法,主要从三个方面着手:(1)合并税种,统一内外房地产税制;(2)统一房地产税法,提高税收立法级次;(3)从房地产税的征收范围、扣缴义务人、计税依据和税率四方面对房地产税制进行重新设计并完善.同时还要完善、健全房地产税征管的相关配套制度,从源头上加强房地产税的征管力度.     

论合作开发房地产中的物权认定与债务承担

房地产合作开发不仅涉及到合作合同的成立与生效问题,还涉及到合作开发中的物权认定及债务承担等诸多重要问题。就物权认定而言,笼统地认为合作各方对合作开发的房地产和房地产项目拥有共有权是不准确的,应分别不同的合作类型、物权种类、履约阶段等进行具体分析。就合作债务的承担而言,同样应结合合作类型加以具体分析。但就以一方名义进行的单方开发经营型而言,将合作债务科以合作各方以连带责任是恰当的。     

医疗合同法律问题研究

医疗合同作为一种民事非典型契约,在合同解释上一般应参照委任合同或者承揽合同的规定;应区别对待医疗合同在不同场合下的主体,强制缔约是医疗合同的重要特点;医疗合同权利、义务规定的特点在于医疗专家高度的注意义务与忠实义务;医疗合同履行中的加害给付导致违约责任与侵权责任的竞合,受害人可以选择有利的请求权基础。     

信息披露义务群的构成研究——以功能的实现为视角

信息披露义务是合同法中的焦点问题,具有复杂的功能,如保护真正的合同自由、有利于理性选择、信息清晰、实现合同公平、培育诚信.为实现此种功能,信息披露义务就需要有义务群来支撑,具体有披露重要信息的义务、以通常和易于理解的语言进行披露的义务和解释义务.然违反上述义务需要承担相应的责任(第二性义务),如可以适用错误、欺诈、债务不履行或者计算期间的延迟.<欧洲合同法原则>和<国际商事合同通则>以及其他欧盟立法都确认了信息披露义务,我国未来的<合同法>修改也应当确立该义务.     

违反先合同义务的责任

先合同义务是合同生效前缔约双方当事人基于诚信原则所负的附随义务。先合同义务因法律的直接规定而产生,是一种法定义务。在合同生效之前,当事人因故意或过失违反先合同义务,致使合同不成立、合同无效或被变更、撤销的,均应承担缔约过失责任。     

论我国合同法上的合理预见规则

我国<合同法>第113条第1款规定:"当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失."该条规定所体现的,就是关于违约损害赔偿范围的合理预见规则.与其他国家相比,这一条款规定得极为原则,许多问题尚存在模糊之处.文章欲通过比较分析的方法,对该规则在司法实践中的具体适用做一些初步探讨.     

如何签订房地产抵押合同

《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起正式生效,对房地产转让,出让,出租和抵押等作出了明确规定。笔者认为,应当注意的是签订房地产合同时除应运用房地产法规指导外,还应注意掌握不同合同的特点。签订房地产抵押合同应注意掌握的事宜有如下几点: 一、注意合同主体资格的合法性 合同主体资格合法是指签约房地产抵押合同的抵押人和抵押权人,是否具有权利能力和行为能力。不具备以上能力的主体签订的抵押合同无效不受法律的保护。     

论经纪人的主体资格与法律地位

经纪人是为经济合同双方当事人提供订约的机会,进行联系,介绍活动,而取得酬金的人。经纪人的活动传统的法律称谓,为居间,经纪人即为居间人。目前在我国立法实践中,有的法律法规把经纪人称为中介人或中间人。经纪人的经营活动是以法律和居间合同为依据的,所以经纪人开展某种居间业务活动时,要与委托人签订居间合同。在我国当前社会主义商品经济的条件下,经纪人以更加灵活的方式,为当事人的交易活动服务。他们沟通城乡物资交流,调剂商     

房地产抵押登记法律风险初探

随着<物权法>的正式实施,我国不动产物权制度发生了较大变迁,这一改变对房地产市场中的产权取得、转让、抵押等各个方面都产生了深刻的影响.因而房地产抵押作为一项重要的物权变动制度,其今后面临的法律风险也将呈现出新颖性、复杂性和多样性.本文将就房地产抵押登记中的法律风险进行初步分析并提出相应的对策和建议.     

商业房地产预租法律问题研究

随着商业房地产的迅速发展,房地产开发商与沃尔玛、家乐福、欧倍德等知名零售商签订预租协议.商业房地产预租的现状和存在的问题受到房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究.文章简述了商业房地产预租的现状,就商业房地产的概念范围、预租法律的内部矛盾和预租合同的法律效力问题进行了分析,提出了相关的解决模式,期望对我国商业房地产预租立法有所帮助.     

规范经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让——一种契约行政的视角

目前全国经营性房地产用地已经一律实行招标、拍卖、挂牌方式出让,但在实践中也出现了“量身定做”、一次性大面积出让房地产用地、勾结围标、修改经济指标、分割登记等亟待解决的问题。文章从契约行政的角度,立足贯彻行政合同的基本原则,提出要全面落实公开竞争的原则,取消招标、拍卖、挂牌出让的限制条件;妥善运用行政主体在行政合同中的相对优势地位,控制大面积出让经营性房地产用地;科学确定出让底价,防止围标、串标;充分行使行政主体在行政合同履行过程中的监督权,防止行政相对方在土地成交后随意改变经济指标;严格贯彻合同全面忠实履行的原则;要求行政相对方必须按合同缴交土地出让金。     

对我国约定不明委托作品著作权归属的反思——一种合同法的视角

我国《著作权法》第17条将约定不明委托作品的著作权规定只能由受托人所有,委托人不得享有该委托作品任何著作权。从合同法的视角来看,这一规定有违合同意思自治原则,不符合委托作品的创作事实,导致合同显失公平,也不符合著作权法鼓励创作的立法目标。建议修法时应在明确委托创作合同的合同性质基础上,赋予合同当事人意思自治、合理分配特殊类型委托作品的著作权归属,以协调和平衡委托创作合同当事人的利益。     

劳动先合同义务的法律缺失及制度建构

正在讨论中的《劳动合同法》(草案)第8条首次在立法中明确劳动先合同义务,无疑具有历史进步性,应予以肯定。但它基本上是民事先合同义务的劳动合同化,因为我国现阶段劳动关系的特殊性,此规定在实践中可能会使原已失衡的劳动关系更不平等。本文试图从劳权的立场出发,比较劳动与民事先合同义务,探讨劳动先合同义务的特殊性,建构我国劳动先合同义务制度。     

“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”评释

指导案例1号就房屋买卖居间合同违约金格式条款的效力及委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该指导案例确认了审判实践的趋势,但只是确认了不存在《合同法》第40条情形的其中一种情形,并未创造新的规范,不属于先例性规范,而只是一个"事例"判决。该指导案例对于同类格式条款的效力判断、违约判断上不采纳委托人的恶意要件等具有指导参照作用。但在法院是否得以主动介入该案格式条款的效力判断方面,值得商榷。在居间报酬格式条款的效力以及更为苛刻的格式条款的效力等方面,该指导案例并不具有参照作用,仍有待今后的判例法理进一步发展。