论建立农村土地使用权有偿转让制度

土地制度是农村、农民、农业问题的基础.以家庭联产承包责任制为标志的土地制度改革,在20世纪70年代末和80年代,发挥了积极作用,使我国农村、农民和农业经济发展发生了前所未有的变化.然而,进入90年代中期以来,我国农民收入增长幅度呈逐年递减趋势:1996年农民人均纯收入增长9%,1997年为4.6%,1998年为4.3%,1999年为3.8%,2000年仅为2.1%;农业增长乏力,拖了我国工业化后腿;农村现代化步伐减慢,城乡差距拉大.所有这些表明,家庭联产承包责任制对传统土地制度创新带来的报酬递增效应已经消失,"三农"问题的解决迫切需要进行土地制度的再次重大改革.本文通过对现行农村土地制度的剖析,提出实施土地使用权有偿转让是我国农村土地制度创新的方向.     

农村土地使用权转让市场建立的必要性

朱钅容基总理在九届人大二次会议上的《政府工作报告》中指出：“今年的农业和农村工作,要全面贯彻落实党的十五届三中全会精神,稳定党在农村的基本政策,稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,继续增加农业投入,促进农业和农村经济全面发展,努力增加农民收入。”其中,以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制在九届人大二次会议修改后的新宪法中也给予了明确规定。党在农村的基本政策进一步明确,农民承包经营土地的使用权进一步落实,这对稳定和促进农村经济的发展,调动广大农民的生产经营积极性是极为有…     

农村土地使用权为何流而不动--析农村土地使用权流转的外部条件及政策选择

农村土地使用权流转是建设社会主义新农村的必要环节,但是我国农村土地使用权的流动极不活跃。剩余劳动力非农就业机会的短缺、农业比较收益的下降、分散且不稳定的土地使用权、农村社会保障机制的缺失以及农地使用权市场的不完善制约了农地使用权的流转。促使农地使用权流转顺畅发展的根本要减少农民,并进行相关的体制创新。     

日本不良债权长期化的原因探讨

不良债权问题是自20世纪90年代初泡沫经济崩溃之后,日本金融系统所面临的最为严重、最难以解决的问题。从不良债权的产生到不良债权的基本解决,日本处理不良债权历时十余年之久。是什么因素导致日本不良债权处理的长期化？本文从政府、银行及企业三个层面对日本不良债权长期化的原因进行探讨。     

人力资本实际使用权与人力资本法权使用权

人力资本由载体和非载体共同投资时,人力资本使用权就分解为人力资本实际使用权和人力资本法权使用权。人力资本实际使用权归属于载体投资者独享,人力资本法权使用权既可以归属于非载体投资者独享,又可以由载体投资者和非载体投资者共享。人力资本使用权分解可以优化人力资本配置,提高人力资本使用效率。     

农村土地的政治学

当前中国存在两种完全不同类型的土地冲突,一是在城郊和沿海发达地区围绕土地征收而发生的土地冲突,二是一般农业型地区农民为农地权益归属而发生的冲突.这是两种完全不同的冲突,也服从完全不同的两种土地政治学.而就一般农业型地区农民之间的冲突而言,在取消农业税前后也有很大的差异.只有深入了解农村土地冲突的不同类型及不同时期的划分,了解农民土地权利意识的变迁,才能真正理解围绕农村土地冲突的群体性事件的不同性质.     

宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

论我国宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国《物权法》专章规定的一项用益物权.传统宅基地使用权制度因其体现国家对农民基本生存权的保障之政策导向,与农民集体成员的属性紧密相关,取得主体具有身份性特征,客体也只存在于集体所有的土地之上具有特定性,使用上的无偿性和不确定期限性等特殊性更使其处分权能设计存在诸多限制.然而,从宅基地使用权用益物权之本质属性、福利功能实现方式多元化之必要性、社会发展对传统效率与公平的挑战以及城乡差别发展趋向诸角度分析,建立高效开放的宅基地使用权流转制度实属必要.应从土地利用总体规划、土地用途管制、二级流转监控等方面完善宅基地使用权流转的法律调整机制,把握宅基地使用权流转制度的适度性和合理性.     

论城市国有土地使用权的有偿转让

我国是以生产资料公有制为基础的社会主义国家。土地作为重要的生产资料是公有的。1982年宪法第10条规定:“城市土地属于国家所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”新中国以成立以来所制定的前三部宪法及法律也都有类似的规定。1983年第七届全国人大第一次会议首次以宪法修正案的形式1982年宪法第10条做了如下的修改:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法律的规定转让。”这不仅表现为在观念上对我国所有权传统理论的大胆突破,也     

海域使用权法律性质探析

海域使用权是海域使用制度的前提性概念与核心范畴。海域使用权在法律性质上为一种私权———由公法规定的私权,具体而言,其特定性、支配性、排他性、绝对性等特征决定了它是一种典型的用益物权。将海域使用权定位为独立的用益物权对于完善海域使用管理制度,明晰国家、集体和渔业者就海域形成的产权关系,进而实行海域有偿使用并完善其机制,建立完善规范的海域资源有偿使用等制度以及改革海域管理模式,保护海域使用者利益具有深远的意义。     

农村宅基地使用权交易的制度分析

保障功能是计划经济条件下农村宅基地的主要功能.随着城乡人口结构的变动.宅基地保障性功能逐步弱化,资产性的交易功能和增值功能已经成为重要的制度需求.宅基地交易的制度缺失致使交易双方交易成本和合约成本增加.通过进一步深化农村地权体制改革和构建城乡统筹的土地交易市场,不仅能高效集约利用稀缺土地资源,而且有助于调整城乡财富的利益分配格局.     

优化农村土地制度的选择

1.农村实行了家庭联产承包责任制后,土地经营使用权转移到了农户,使农民开始形成利益一激励机制,提高了劳动效益和土地生产率。但是,土地的家庭承包逐渐地暴露出在耕地管理和使用上的一些问题。其中最突出表现在三方面:一是政府和乡、村集体经济组织以及农户本身对土地的管理不力,耕地被随意占用,弃耕撂荒,地貌被破坏,土地肥力下降,水利设施老化等现象不断发生;二是按人口分包土地,造成分割零碎,土地经营规模过     

国有土地使用权出让的若干问题思考

本文通过运用法学理论对现有的土地使用权概念进行剖析,认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行办法》中规定的国有土地使用权,并不仅仅限于使用权,而是地上权,属于他物权的一种。现有的土地使用权概念不尽合理,宜用土地经营权取代。同时文章对全国一些地方的有关国有土地使用权有偿出让的条例和办法作了一些比较,针对国有土地使用权有偿出让过程中存在的问题,提出完善有关法规,对内对外有条件地逐步实行有偿出让和转让土地使用制度等建议。     

论农地使用权流转的制度创新

在最近几年 ,农业结构战略性调整中 ,农地使用权的流转 ,是农业改革市场化的必然趋势 ,各地出现了多样的流转形式 ,但是由于农村土地市场发育迟缓 ,配套改革滞后 ,出现了一些不规范的无序现象 ,成立县乡两级政府的土地信托服务机构 ,为社区范围内的农地使用权流转提供信息 ,指导签订合同与公证 ,解决纠纷等 ,有利于维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益 ,有利于政府职能转变。     

农垦国有农用地使用权性质研究

农垦国有农用地使用权是从农垦国有农用地所有权派生出的一项独立权利,“两权分离”确有必要,而且不会虚置农垦国有农用地所有权。划拨和承包经营是北大荒农垦集团取得国有农用地的两种方式,国有划拨农用地使用权与国有划拨建设用地使用权在制度设计、产生机理和行使机制上相似,故可以比照划拨建设用地使用权认定其物权属性;国有承包经营农用地使用权属于所有权行使层面(即直接派生于所有权)的国有农用地使用权,符合《民法典》第343条“国家所有的农用地实行承包经营的”规定,具有物权属性。将农垦国有农用地使用权定性为物权具有正当性,既可以有效贯彻中央关于农垦改革的精神,也有助于实现现代农业规模化经营的目标及稳定国有农用地使用权人的经营预期。而物权法定原则形式要件缺失的问题,可以通过物权法定原则缓和的设计与适用予以解决。     

城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题

为了社会公共利益需要,在城市房屋拆迁过程中,基于房屋拆迁的特殊性即政府强制性和行政性及被拆迁主体之被动性和弱势性特点,对被拆迁人权利和经济利益的保护,维护社会稳定显得尤为重要。为此,必须对被拆迁人做出及时、合理的补偿,同时在补偿中必须明确对土地使用权进行补偿,即重视对土地使用权市场价值的补偿,采用合理的方法显现地价,改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺,造成权利损害的不合理状况,确保对被拆迁人进行土地使用权价值补偿。     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

社会保障视野中的农村土地制度

广义的社会保障并非是现代工业社会特有。中国作为农业人口大国正处于城市化背景下大规模农民流动时期,社会保障制度正在快速变革,具备低水平的多元性。中国土地制度发挥着中国特色的社会保障功能,土地仍然作为农民社会保障的核心部分,是农民工城乡之间自由往返的制度前提,应该继续坚持。     

新中国农村土地政策评析

新中国土地政策演进大致经历了三个时期,一是变封建土地私有制为农民土地私有制时期,二是变农民土地所有制为“三级所有、队为基础”的农村集体所有制时期,三是使土地所有权与使用权分离、实行集体土地家庭承包经营时期。第三个时期即新时期农村土地政策的制定和实施是成功的,对中国农村乃至整个国家都产生了重大影响,因而功不可没;但在相关政策的制定和实施上还存在一定的缺陷,需要通过国家的政策引导和制度创新去加以解决。