经济转型期我国城市房价收入比研究——以长江三角洲城市为例

房价收入比是我国经济转型期一个关系国计民生的突出问题.近年来房价快速上涨,城镇居民住房支付能力明显减弱,房价收入比严重扭曲.经济比较发达的长三角地区城镇家庭的住房支付能力也存在持续下降的趋势.根本的问题是,房价增长的速度不仅明显快于国民经济增长的速度.而且也明显快于国民收入增长的速度.城镇居民的住房问题是不可能通过市场彻底解决的,还必须依靠政府进行干预.因此,政府有必要采取一些房地产调控和家庭住房优惠(包括住房保障)支持政策.     

对我国住房保障政策的若干反思

我国保障性住房供给远没能满足需求,这里有资金短缺问题,但根本原因是思路上有问题,应该在思路上有新突破.一是放弃把收入作为申请保障性住房的资格,二是把保障性住房由出售改为出租的形式,三是放弃以小区为单位集中建保障性住房的模式.如果能在上述三个方面突破保障性住房的政策思路,我国城市保障性住房供给不足问题将迎刃而解.     

8月头条

北京出台卖地新政策:地价确定房价低者拿地在房价"维稳"的大背景下,地方政府的土地出让方式屡有创新之举。北京近期准备以"限地价、竞房价"的方式出让一宗住宅用地,引发业界关注。据北京市国土资源局有关负责人介绍,"限地价、竞房价"的挂牌交易方式,就是在确定地价的情况下,以"价低者得"的原则,由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格,承诺房屋销售价格最低者为竞得人。     

老年群体居住福利不平等研究 ——以北京为例

将居住福利界定为良好的客观居住条件和较高的生活满意度评价两方面。通过分析2016年"北京市老年人居住环境调查"数据,发现在老年群体内部,不同住房地位群体的居住福利存在着不平等。各群体居住福利水平从高到低排序依次为:商品房户、回迁房户、私房户、保障房户和单位房户。单位房户、保障房户和私房户的居住福利水平较低,政府应将这3类群体的居住环境作为老年友好型环境建设的重点。建议政府保障与引导并重,分类制定居住福利政策,以解决不同老年群体的居住需求问题。     

经济适用住房政策的经济学分析——以北京为例的探讨

经济适用住房制度在特定的历史阶段起到了不可替代的作用,但其“保障性质”在房地产日益市场化的进程中被弱化:(1)有效供给不足;(2)管理存在制度缺陷。从经济学角度分析了以北京为例的实证,本文提出:发展用于出租的经济适用住房;成立非营利的专门机构来负责经济适用住房的开发建设的政策建议。     

限购政策对不同城市房价影响程度分析——基于超一线、一线城市比较分析

文章基于2010年6月至2016年11月我国超一线城市(上海、广州、深圳)和一线城市(南京、武汉、杭州)的加权平均房价,通过采用多元回归实证分析法,研究住房限购政策对两大类型城市房价的影响效应.实证结果表明,就短期而言,住房限购政策不但无法抑制房价增长,而且还会起到促进作用,其中限购政策对超一线城市的房价上涨的促进作用较一线城市更为明显.针对现实状况和比较分析结果,提出在出台限购政策的同时应配套采取相应的政策,使得政策效用最大化.     

楼市调控中盘攻坚

楼市调控棋至中盘,地方政府对现有政策执行力度的放松和资金分流推动二三线城市房价上涨,成为下半年调控攻坚的两大堡垒。摘自《中国建设报·中国住房》"强化政策落实,巩固调控效果。"住房和城乡建设部相关负责人用12个字阐述了下一步调控工作之要义。此前,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,在肯定调控取得初步成效的同时,明确提出"部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松"。     

走中国特色的房地产发展道路

房地产业是国民经济的重要支柱产业,中国房地产业发展必须从经济成长阶段和居民收入水平的实际出发,走中国特色的房地产发展道路.应该使房价保持在合理水平,把满足居民基本住房需求放在首位,强化政府稳定房价的责任,着力扩大二手房市场.建立健全保障性住房的管理体系.     

中国住房保障制度问题的"PEST"分析

住房问题是中国重要的民生问题,而住房保障制度是解决这一问题的重要举措.将住房保障事业看作是由政府主导的"住房保障公共事业",其提供的产品是具有准公共物品性质的保障性住房以及住房保障政策,借用"PEST"分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素(P)、经济因素(E)、社会因素(S)和政策有效性因素(T).从政治因素来看,我国住房保障制度在取得一定成绩的同时存在管理不足与法律约束力差的问题.房价收入比、保障性住房供需矛盾两个经济因素,反映出我国住房保障制度覆盖面窄、保障不足,保障性住房供需矛盾严重的问题.人口结构、城市化、传统习俗三个具体的社会因素再次印证住房保障制度保障力度小,供给不足的缺陷.政策有效性因素,反映出住房保障制度本身制度的有效性差,而这一制度缺陷致使道德风险问题频发,带来负外部效应.基于此,完善中国住房保障制度应采取的对策为:增强政府住房保障能力、倡导新型住房供给与消费模式、增强住房保障制度的政策有效性.     

房地产市场系统动力学仿真模型研究 ——以北京市为例

以北京市商品住房市场为例,基于系统动力学理论,从住房供给和住房需求角度确定房价的影响因素,构建房地产市场的系统动力学仿真模型.结合税收政策、 利率政策和土地政策,对2000-2019年商品住房价格进行政策仿真调控,结果显示:土地政策对商品住房价格的影响最大,其次是利率政策,税率政策的影响最小.对房地产市场进行调控,需要以优化土地供应结构为主,合理利用利率政策因地制宜进行贷款利率弹性化调整,并辅之以税收政策,以维持房价稳定、 保障房地产市场健康发展.     

国外低收入居民住房的解决措施

国外低收入居民住房的解决措施金依明我国居民住房制度的改革已经由几年前的小面积试点到现在的全面开展，改革的基本模式就是由原来的以租为主，变为现在以卖（住房者来说是买）为主。根据我国居民实际收入较低的水平，国家出台了一系列配套的优惠政策，使房价大大低于市...     

个人保障性住房信贷融资的特点、障碍及路径选择

面对中国城镇日益上涨的房价,一小部分人只能默默地承受着高房价带来的沉重压力,而更多的居民则只能是一声叹息。我国政府、金融机构能否加大对个人保障性住房信贷的资金支持、帮助中低收入者买得起房已经成为当前社会稳定的重要问题。作为我国金融机构的商业银行来讲,应针对个人保障性住房信贷融资的特点及障碍,加大对个人保障性住房的信贷融资规模,建立个人保障性住房资金公库;加大金融创新力度,实现贷款品种方式的多样化;实现还款方式多样化;建立高效的风险管理手段;实行保障性住房信用保险制度,分散信贷风险和取得国家的法律法规支持。     

北京商改住房地产的成因及其不利影响研究

近年来北京商改住房地产的快速发展给北京城市发展带来一系列问题。文章从宏观供给、需求等方面分析了近年来北京商改住房地产快速发展的成因,从不利于宏观政策对房价调控的实施、导致公共设施缺失、易陷入合成谬误陷阱三方面分析了北京地区商改住对房地产市场所带来的不利影响,在此基础上,提出了规范管理北京商改住房地产的对策建议。     

生命历程视角的城市居民二套房获得

本文从生命历程理论视角研究住房市场化背景下宏观和微观因素对城市居民二套房获得的影响,提出了“世代机遇论”“购房时机说”“精英优势论”“家庭禀赋说”和“理性选择说”等命题,并依据2010年广州市千户问卷调查数据,运用离散时间事件史模型进行验证。研究发现,在二套房获得上,世代和单位因素影响减弱,职业地位和家庭因素影响增强,经济管理精英、专业精英,以及家庭经济能力强、家庭资助或在房改结束前获得首套房的居民具有优势,房价上涨在一定程度上促进了二套房的购买。本文认为,早期市场化改革为不同阶层提供了住房机遇,但再分配和市场导致的住房不平等在住房市场化过程中相互强化,未来住房改革的重点在于避免住房贫富分化加剧。     

论房价调控与房地产市场板块化设计——以北京市为例

北京市特殊的城市性质和定位决定了其房地产市场调控和管理的复杂性。本文从分析我国房改以来国家层面主要的房价调控措施以及北京市细化执行情况入手,探讨北京市房地产市场现状,板块化设计发展思路,即高端商品房、廉租房和最大比例的普通保障性住房三个板块。提出房地产市场板块化发展的意义在于促进社会公平,维护社会稳定,使各路资金各行其道,既可使房价合理又能保障整个市场经济的活力。     

对暴涨楼市"负外部性"的分析

进入21世纪,我国的房地产市场异军突起,各地楼市、房价轮番上涨,一轮近十年的牛市不期而至.房价的强势上涨,使楼市的"负外部性"日渐显现,对经济发展与社会和谐带来了巨大的冲击.微观层面:过高的房价透支了大多数民众向上发展的资本,挤占了他们生存发展的空间;宏观层面:泡沫房地产的敛财效应,阻碍了产业结构的调整与升级,影响了国家金融的安全;同时,随着房地产开发的盲目扩张,大量耕地被侵占,粮食生产不断萎缩,农业的社会维稳功能正在受到严峻的挑战.鉴于此,应改善供给制度,坚决贯彻已出台的各项调控政策,严格限制国际游资炒作房地产,继续加大对中低档住房的供给,保证民众在公共决策中的参与权和选择权,建立全 国统一的房地产市场运行预警预报制度.     

我国物业税的要素构成与开征可行性

我国2003年提出对不动产开征统一规范的物业税以后,学术界就物业税理论及如何开征等问题展开了研究,人们对其首套住房是否征税等问题颇为关注.物业税作为房地产调控的重要手段,对完善税收制度、抑制房价上涨、强化地产管理和保障财政收入等问题具有积极的现实意义,但物业税要素如何设计,开征可行与否,以及土地获取、房价评估、小产权房、新老房主、首房免税和税负转嫁等问题如何解决,都是我们研究的问题.     

“私房美食”火起来

吃腻了餐馆的千篇一律？又嫌家里下厨过于费功夫？现在,网上悄然涌现的各色个性化的＂私房美食＂或许能成为另一种选择有些＂私房美食＂出自活跃在微博上的＂厨神＂之手,他们往往懂吃会烧能写,每条美食贴士总能引来众多粉丝;还有些美食算得上＂名门＂出品,由高级大厨掌勺,直接送到家门口……     

美欧中产阶层遭遇“空心化”

正白宫的研究报告显示,1990年至2008年,美国住房成本上升了56%,大学费用上涨了60%,医保费用飙升了155%。收入下滑与开支上升令美国中产阶层家庭财务状况恶化,加之房价下跌和金融危机的冲击,2013年美国中产阶层家庭财富中位数比2001年缩水了28%。     

德国经验与金融危机——兼论中国住房模式转型

2007年美国次贷危机爆发,进而又连锁引发全球范围的金融危机和经济危机,西方主要发达国家损失惨重,而德国受到的冲击却相对较小,危机过后恢复较快。究其原因,美国和欧洲主要发达国家的住房价格从20世纪90年代后期经历了长达10年的上涨,而德国的住房价格则长期保持稳定,且低于长期利率和GDP增长率。本文通过揭示房价波动与金融危机形成的作用机制,总结德国稳定房价的经验,提出中国住房建设模式和消费模式转型的建议。