“以房养老”之路仍很漫长

“以房养老”又称“倒按揭”，20多年前起源于荷兰，目前在美国最为流行和成熟，实施对象是62岁以上的老年人。国外“以房养老”一般采用两种实施方式：一是符合条件的老年人可以将自己的产权房与公益机构进行房屋买卖交易，一次性收取房款，房屋由机构再返租给老人；二是符合条件的老年人可以将自己的产权房抵押给机构，由机构按月向老人支付生活费用，老人过世后该房屋产权转移给机构，房屋现值扣除实际向老人支付的生活费用和必要的管理费用之后，返还给老人的继承人。     

共同共有的财产变卖后价款应平均分配

编辑同志： 林老妈和方老伯都是老年丧偶的老人。2006年1月，双方经老年大学校友的撮合，步入婚姻的殿堂，共同组成新的家庭。2007年3月，双方婚前购买了一套房屋，其中方老伯出资10万元，林老妈出资5万元。在登记房屋产权人时，写明“共同共有”字样。2009年10月初该房屋价格上涨，     

以房养老拟在北上广汉先试点

近日，保监会已向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（征求意见稿），并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。试点工作至2016年3月31日截止。据了解，“老年人住房反向抵押养老保险”就是大家经常提到的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。     

“以房养老”模式是否能行得通

通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一流行于欧美的模式今年10月首次在我国推出。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，     

这位老人遗留下的房产归谁所有?

编辑同志：我的邻居胡姣秀老人早年丧夫，后与同母异义的弟弟何某共同生活。一日，她煮猪食被大面积烫伤，之后身体虚弱，逐渐丧失劳动能力。何某嫌其白吃饭，谎称背她去敬老院，竟把她丢在邻乡的深山中，幸亏被人发现送回。此后，胡姣秀老人由村民轮流供柴送水，乡、村两级救济钱粮。这样过了些日子，老人与本组村民王某经公证签订了“遗赠扶养协议”，约定胡姣秀的生养死葬由王负责，胡去世后将所有的5间房屋及用具全部赠送给王某。依照协议，王某将老人接到家，后见老人愈加衰弱，又把老人送回原处。老人无所依靠，只好仍由本组村民轮流…     

“以房养老”或是个好办法

每一个人都面临年老的风险，应当在国家基本养老保险制度的基础上选择适合自身的养老方式。以房养老是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老有多种形式，房屋反向抵押贷款（反按揭）养老是值得重视的以房养老形式。以房养老的具体形式有：子女养老，房产由子女继承；抚养人养老，房产由抚养人继承；租出大房再租入小房，用房租差价款养老；将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；售出大房，换购小房，用差价款养老；将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老，将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。     

多份遗嘱“撞车”，究竟哪份有效

沈国生老人是某医院的退休医生，老伴7年前去世，两子一女均已各自成家与老人分开生活。由于子女们各有各的事业，很少顾及到父亲，沈国生老人生活过得很孤单。惟一让他欣慰的是正在读大学的外孙小凡十分孝顺，放假时经常来看老人，并曾在老人患病期间特地请假从外地回来照顾他，为此，沈国生于2004年暑假期间，亲笔写下遗嘱：“我死后，房屋、财产归外孙小凡所有，任何人不得侵占。”     

房价爆涨，“以房养老”成老人生活的一柄手杖

“以房养老”，通常指的是“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。《北京晨报》2007年9月13日报道说，“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，2007年10月正式挂牌营业。     

国外养老办法多

“自然形成退休社区” 美国有大约300个自然形成的老龄化社区，为那些愿意在家养老的独居老人提供各类服务，包括房屋维修、志愿者上门帮工、社交活动、社区商店购物等。在这些社区里，养老项目管理方通过互联网、电话等联络方式，及时了解老人们的需求，提供周到服务。老人不用离开自己的家，就能享受到在养老院般的照料。     

“探视协议”与“包拯守孝”

据《广州日报》报道，在广州白云区某老人院，由于两成子女很少去看望入院老人，该老人院近日规定，老人入住时子女将与老人院签订“亲情协议”，协议规定老人子女每月必须探望老人，每星期必须通电话。有家属表示，将亲情量化是形式主义，而且多此一举，难以执行。也有法律界人士认为，如果强制执行合同，将使老人与家属的关系进一步恶化。     

房屋赠妹妹后又立遗嘱给妻子，哪个有效？

编辑同志： 我哥哥是71岁的独身老人，无子女。为感谢我多年对他的照顾，他于2009年春节期间与我签订了一份赠与合同，将他现在居住的两室楼房赠给我，并当即将房屋产权证交给我（但未办理过户手续）。2011年初，哥哥与康女士登记再婚，康女士对哥哥照顾得非常好，我渐渐地退出对哥哥的照顾。     

韩国：赡养老人者买房优惠

韩国建设交通部发布的《住房认购制度改革方案》规定，那些赡养父母、岳父母、祖父母或外祖父母的家庭将获得优先购房权，最高可在申购房屋时加上3分。韩国媒体认为，这项规定一方面缓解了孝顺子女的购房压力，另一方面也鼓励了赡养老人的良好风气，实在是一举两得。     

如何签订遗赠扶养协议

吴先生：我是个年近七旬的单身老人,独居一套两居室房屋,房屋产权证上的权利人是我和女儿两人的名字。女儿因在外地工作,无法履行对我生活上的照料和精神上的慰藉。为了生活中有人照顾,有人常来陪我说说话,我想与远房亲戚葛某签一份遗赠扶养协议。请问,我可否将房产作为遗赠？如果可以,应如何办理？     

以房养老,听上去很美

随着人口老龄化的日益临近，作为一种补充性的养老模式，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注。“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。．     

协议能代替房屋过户登记吗？

问：我买了我姐姐的一套房屋。听说办理房屋过户需要交付几万元的费用，为了省掉这笔钱，我想与姐姐签订一份房屋转让协议，根据协议，房屋产权证上还是姐姐的名字，但房屋所有权归我所有，只有我才享有该套房屋的处置权。请问：这样做可以吗？     

“不方便接”背后的孝心缺失

一名在火车站等客的出租车司机突然发现，一位白发苍苍的老人在火车站公交东站区、17路公交站台附近走来走去。上前一问才知道，原来是老人找不到自己的家了。该司机赶忙一边为其买来食品和水，一边报警。幸运的是，民警从老人身上找到了一个离休干部证，从上面得知老人姓张，还有家庭电话。可是通了电话后，张大爷的儿子却表示，自己没有时间接父亲回家，希望民警将其送回来。民警表示已是深夜，值班人员和车辆不够，希望他来派出所亲自接走，但被张大爷的儿子拒绝了。     

婚恋法律在线

妻子不知情，能抵押房屋吗
　　问：
　　我向朋友梁某借款60万元，将自己名下的一套房屋抵押给对方，并签订了抵押合同。我妻子认为，虽然被抵押的房屋产权证书上的权利人仅为我一人的名字，但房子是我们婚后共同出资购买的，应属夫妻共同财产。她对抵押房屋的行为并不知情，故该抵押合同应属无效。但朋友认为，在审查房屋产权关系时只能确认登记内容，自己已尽到审查义务，抵押合同应该有效。请问：该抵押合同是否有效？     

捡来的“爹”

一位东北老人走亲失散后在外流浪3年，就在老人生命的烛光快要熄灭时，一位素昧平生的苏北农民义无反顾地为老人重新燃起了生命之火。原以为可以将被救的老人送回家，没想到老人在他家一住就是13年。     

美国次贷危机、财政救市对我国房地产市场发展的影响和警示

2007年,美国爆发次贷危机，其影响虽持续至今尚未结束。为缓解次贷危机的冲击和恶化，2008年7月26日,美国国会参议院表决批准一项总额3000亿美元的住房援助议案,该议案23日已在众议院获得通过。在布什总统签署后生效。美国政府认为，议案的通过将有助于提振地产市场和金融市场的投资信心．大约40万无力偿还贷款的购房者有望获得政府担保和财政救济。     

别把老人当成利益谈判的筹码

6月29日，徐州丰县民政局将住在老年公寓里的13位老人转移到另一家养老机构，公寓承包人为阻止民政局的行动，断水断电，给门上锁，甚至一度持刀威胁。事件的起因是民政局想要拿回承包出去已经到期的房屋，而公寓承包方为讨回欠款，迟迟占房不搬。（7月21日《现代快报》）