农村集体建设用地的性质与功能——基于“城乡建设用地增减挂钩试点政策”的启示

农村集体建设用地制度是农村土地制度的重要内容,准确把握农村集体建设用地的性质和功能是农村土地管理制度改革的基础。通过对城乡建设用地增减挂钩政策进行政策梳理和比较分析,指出农村集体建设用地具有可复垦性是城乡建设用地增减挂钩政策得以实施的前提,同时也决定了城乡土地的增减具有不可逆性。由于错误地利用了农村集体建设用地的基本性质,城乡建设用地增减挂钩政策既没有保障粮食的有效供给,又没有确保经济的长远发展。农村集体建设用地应作为国家粮食市场的"调节器"进行管理和保护。     

农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向。就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地。但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等。     

农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向.就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地.但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等.     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

中国农村集体建设用地流转研究

逐步建立城乡统一的建设用地市场,促进集体建设用地的合理规范流转是农村土地管理制度改革的重点。文章在阐述农村集体建设用地的涵义,分析集体建设用地流转的主体、客体、分类以及方式,借鉴马克思地租理论和新制度经济学相关理论的基础上,逐步厘清了中国农村集体建设用地流转的制度变革与创新进程,并在此基础上分析了中国农村集体建设用地流转的基本特征。     

重庆地票交易问题研究

［摘要］地票交易是重庆在统筹城乡改革试验中推动土地流转制度改革的重要举措，它充分借助市场机制，创造出开发者地块选择权，在法律与政策的框架内，将农民集体建设用地和城镇建设用地之间潜在的供需关系变为现实。作为改革措施，地票交易还存在指标同市不同价、城镇建设用地向大城市集中、农村集体经济组织同意权、商业开发者搭便车以及指标泛滥等问题，需要在实践中进一步采取相应的措施进行完善。     

农村集体建设用地流转中生态价值维度的法治考量

随着土地生态价值的凸显,农村集体建设用地流转过程中经济效益与生态效益的博弈逐渐引起关注.由于农村土地法律制度对生态价值观念的忽视、土地规划中生态价值效应的弱化、生态补偿制度在集体建设用地中的缺位、集体建设用地流转中执法监督的缺失、法律责任体系的滞后等原因,导致集体建设用地流转中生态价值维度出现失衡,需要在农村土地法律制度贯彻生态价值观念,加强土地规划中的生态效应,构建生态补偿制度,加大执法监督力度,并从法律责任体系上进行完善,最终实现农村集体建设用地流转中生态价值的均衡.     

长三角土地开发的集约化利用研究

"十一五"期间,长三角地区GDP显著增长,耕地面积日益减少。存在问题的根本原因在于对土地资源的粗放式开发利用。要在"十二五"期间防止长三角土地资源紧缺状况继续恶化,必须显著加大对土地实行集约化开发利用的强度。主要对策有进一步改进与深化农村"三集中"模式,盘活存量建设用地,扣紧土地开发利用环节,强化用地批后监管,有效利用暂闲耕地,积极推进土地复垦,用活土地置换政策,构建土地利用考核体系等。     

农村集体建设用地价值“释放”的新思路——基于成都和无锡农村集体建设用地流转模式的比较

目前,农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收,这无疑束缚了农村集体建设用地的价值,制约了农村社会经济的发展。文章通过比较成都市和无锡市集体建设用地流转的制度设计与实际效果,发现成都模式所采取的农民集体主导、社会力量参与、政府引导和监管的方式,是还权赋能的做法,在农村集体建设用地的流转模式中具有较强的优势,很好地解决了农村的发展问题。由此得出,在农村的后发增长路径中,通过农村集体建设用地流转来释放农村土地价值是一种新思路。在此基础上,对农村集体建设用地流转政策创新提出建议:政府可考虑还权赋能,放弃对土地收益的垄断;政府与市场进行合理分工,加快农村发展的进度;加大土地制度改革,统筹城乡发展;以农民集体推动为主,保护农民利益,进而完善财政转移支付的机制等。     

我国农村土地管理中两个“严格”政策面临的困境及对策

坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度,是十七届三中全会提出的我国农村土地管理的主要目标,为我国建设节约集约型社会、推动农村土地改革指明了方向.耕地保护和城乡建设用地毕竟都是一个复杂的社会问题,要真正使两个"严格"政策得到贯彻实施,还存在较大的困境,对其中的两个主要困境:耕地保护责任主体的缺位和有效的农村集体建设用地集约节约利用制度的缺失进行了剖析,并有针对性地提出了实现两个"严格"的对策措施,以期为我国农村土地管理制度改革提供参考.     

我国农村土地银行发展模式、问题及对策

发展农村土地银行已成为推动农村土地资本化的重要方式。宁夏平罗模式、四川彭州模式、陕西杨凌模式等典型模式证明,农村土地银行实现了农村土地资源的合理配置,推动了农村土地的规模化经营,增加了集体经济收入,对转移农村劳动力、提高农民劳务收入也有重要作用,但其法律地位不明确、设立制度不健全、运营业务面临法规制约而单一,限制了自身发展,阻碍了农村土地资本化。为此,必须明确农村土地银行的法律性质,健全农村土地银行设立制度,开放农村土地使用权抵押限禁,拓宽农村土地银行的业务内容,才能促进农村土地银行健康、有序和可持续发展。     

我国农村土地制度改革模式的探讨

农村土地制度的改革是深化农村改革、促进农村经济发展的重要内容。本文通过对农村各种土地制度改革模式的分析，认为土地股份合作制创新了农村土地产权制度，形成了灵活的土地流转机制，促进了土地流转和土地规模经营，是目前我国土地制度改革的较好模式。此外，本文还就如何促进土地流转和规模经营等问题进行系统、全面的分析     

论土地资源的开发、经营、整治和保护

土地开发以其高强度和剧变性对土地生态经济系统产生深刻的影响 ,因而要慎重对待 ,尽可能把它置于人类理性的控制之下。土地经营是在特定用途下土地与其它生产要素相互配比的过程 ,其未来方向是对单位土地资源投入较多的劳动、资本和技术 ,实施集约经营。土地整治是为了克服土地退化或土地固有缺陷而进行的治理和改造活动 ,其目标是着力解决影响当前土地利用持续性的重大问题。土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质 ,它看似柔弱 ,实则强硬 ,看似消极 ,实则积极 ,应该予以大力推崇。     

我国土地储备制度正当性考辨——以收储范围为视角

我国土地储备制度偏离设立时的初衷,收储范围严重扩大化,是国家垄断建设用地一级市场的制度安排、宪法条文本身的模糊性以及征收制度中的法定低价补偿造成的恶果。改革土地储备制度,并不是要取消这一制度,而是要对土地收储范围进行限制和收缩,打破建设用地一级市场上国家的独家垄断地位,对《土地管理法》从立法理念到具体条文进行全面革新。待将来时机成熟时,还应制定统一的《征收征用法》,全面规制政府征收征用权力的启动前提、补偿标准及程序。     

塌陷及复垦土地产权关系与市场机制构建

导致煤矿塌陷土地低效利用的主要原因是塌陷及复垦土地产权关系不清。要改变这一状况,必须理顺塌陷及复垦土地产权关系,建立塌陷及复垦土地的多向流动机制,培育和发展塌陷及复垦土地市场体系。     

农地产权、农地价值与农地抵押融资——基于农村信贷员的调查研究

进行土地产权和抵押制度改革是否能使农地成为贷款抵押物,从而缓解农户面临的信贷约束?为了回答这一问题,我们调查了农村信贷员对接受农地作为贷款抵押物的看法,及接受条件。研究发现,由于目前农户规模小、农业用地的价值低、农地的生存保障功能强,即使改革土地产权和抵押制度,金融机构也不愿意接受农业用地作为贷款抵押物;当农地价值大于某个阈值后,信贷员开始愿意接受农地作为贷款抵押物;只要农户拥有规定的30年土地使用权,土地是私有还是公有对土地成为抵押物的影响不大。     

农村矿业用地用途管制探析

土地具有经济属性和社会属性,农村耕地转变用途后能获取超额增值收益,市场的局限性在于发挥土地经济属性的同时抑制社会属性。市场失灵为政府管制定位,政府通过严格的用途管制弥补市场不足。土地发展权是由人与土地关系而引起的人与人之间的社会关系,权利行使的社会化要求土地发展权主体承担社会性义务。由土地利用总体规划及年度计划配置土地发展权,政府通过矿业市场准入制度审查矿业用地的合法性。强制性用途管制依赖法制的约束力和执行力。     

关于中国农村土地制度的再认识--试论中国农村土地制度中的神话

理论界对我国土地制度进行了长期的讨论,并产生了一系列的新理论,但这些理论过多注意了学理层面的考量,实际应用价值则极其有限。为此,我们必须转变思维战略,确立新的理论,以充分保护农民的农地权为核心、从“三农”问题整体解决的思路出发,推进土地制度变革。     

从马克思地租理论看土地出让金

马克思运用从抽象到具体的科学方法,揭示了土地、地租的经济性质和经济意义。本文在深入分析和理解马克思地租理论的基础上,探究我国土地出让金的性质,并对其进行量化分析,进而提出建立土地保证金制度的构想。     

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。