中国城乡交错区农地转用利益分配格局演进与启示

从集体土地所有权补偿和农民集体成员权退出两个维度剖析中国城乡交错区农地转用利益分配格局的演进过程,发现现行征地补偿水平高于农地农用条件下的土地所有权价值;一定程度上讲,农民已经享有了退出集体的权利。征地制度边际创新的优势在于降低改革阻力,但边际创新一旦抛开地价增值规律,很容易激发地方政府及农民产生土地财政幻觉和地价增值幻觉。长远地看,解决城乡交错区农地转用矛盾与冲突的关键,并非明确界定公共利益内涵、提高征地补偿标准、完善征地程序等技术环节,需要深刻反思的是土地所有权界定、集体土地用途过度管制等底层制度安排。     

土地管理和耕地保护存在的问题及对策

近年全国许多地方搞"开发区"、"大学城"、"高尔夫",大量圈占土地。自1997年至今的7年间,全国耕地减少1亿亩,4000万农民失地失业。出现问题的主要原因是我国现行土地管理制度和体制不利于耕地保护和严肃执法;农村集体土地产权不清,农民无力保护自己的土地权益;地方政府越权批地,打着"公共利益"旗号过多过滥征地等。据此,亟待完善和落实土地治本之策:强化农民土地使用权,使之作为一项独立产权交给农民;规范和限制政府权力,依法全面退出土地市场;严格限定"公共利益"项目,缩小征地范围,切实保护耕地。     

对完善征地补偿制度的思考

在我国现行征地补偿法律制度中,征地范围超出公共目的,非公益用地存在范围任意扩大;补偿标准低,补偿款项经常拖欠;征地补偿客体欠缺,征地过程缺乏透明度,农民的参与权和救济权受到限制。原因在于集体土地所有权主体内涵不清,集体土地产权虚置;集体土地产权权能残缺,尤其是处分权。制度完善的措施包括明确征地补偿的受偿主体,赋予农民完整的集体土地使用权,并实现补偿标准新的调整。     

广州市越秀区城乡一体化难点问题研究

城乡一体化发展是越秀区建设国家中心城市核心区的重大问题,其难点及其原因包括土地权益与供应的二元体制与城乡一体化要求相冲突;建筑外观和周围环境差,改造的经济成本高昂;转制社区管理体制局限,集体经济组织职能未理顺;公共服务水平低且与中心街区不均衡,社会保障体系遗留问题多;经济社会文化发展方式滞后,思想认知差异较大等方面。解决问题的对策是选择转制社区都市化作为城乡一体化发展的最优路径;构建利益共赢的"城中村"改造博弈机制;做好集体土地国有化的转制安排和落实改造规划;完善城乡一体化的社区治理结构;改革公共财政投入机制,推进基本公共服务均等化;促进社会层面对城乡一体化的思想认同。     

土地市场化经营存在的法律问题及对策研究

土地市场改革是市场经济体制改革的重要组成部分,土地市场化经营也是土地制度改革的必然选择。目前,在土地市场化改革中存在着诸多法律问题,主要表现在土地储备、土地供应、土地资金的运作、农村集体土地的改革等方面的法律缺失。鉴于此,应通过立法确立土地储备机构的地位及土地收购行为的性质;限制土地征用划拨项目,扩大土地有偿使用的范围;依法建立国有土地公司,构建商业性的土地经营资金筹集和运作模式;以集体土地所有权和使用权相分离为基础,建立集体土地产权市场。     

社会成本规避中的政策选择悖论——以济南市前屯居“旧村改造”为个案

旧村改造是城市化土地扩张的政策推进过程。由于土地、产权等相关制度建构的先天缺陷,开发主体行为能力的不足,地方政府与企业常常对改造的社会成本采取规避的态度。社会成本规避与转嫁带来了一系列的不良后果,从而形成了政策选择上的悖论。     

制度失范:一个土地冲突解释的新视角

因征地引发的社会冲突已成为当前社会治理的重要难题.关于土地冲突的缘起,既有的研究可以分为土地财政、 拆迁行为模式、 土地执法管理与生存道义等角度.在与已有解释展开对话的基础上,提出"制度失范"概念,认为土地制度在"规则""权力"和"治理"三个层面的"失范"构成了土地冲突的结构性根源.在规则层面,土地制度日渐消解其作为一种公共规则的公共性构建;在权力层面,地方政府在土地征收过程中的权力失当成为土地冲突的直接诱因;在治理层面,基层乡村治理机制无法及时回应农民对土地权利实现与政治参与的强烈诉求.     

如何修改《土地管理法》——中国土地制度改革的原则、理念与建议

国家主义立法思维及重管理效率、轻权利保障的立法理念使《中华人民共和国土地管理法》正在成为土地管理纠纷增多和征地腐败日益严重等诸多社会问题的重要根源,同时该法存在的问题还造成公共利益界定不明确、集体土地权利限制不合理、政府规划及征收权力几乎不受制约、权利救济渠道实际缺失等诸多现实问题。《土地管理法》的修改不能仅仅着眼于条文的修补,而应当以保障土地权利为理念,以民主参与、市场交易、公正补偿及合理税制改革等基本原则为指导,从立法目的、公共利益界定、公众参与、规划法治、公正补偿、程序公正、集体土地自由入市等十个方面进行全面修改。     

广州市城中村改制改造的思考

一、城中村改制改造,应当立法并依法实施 当前,已经颁布的关于城中村改制改造的政府文件,从法律上找不到确切依据;在推进改制改造过程中,依法操作的痕迹不明显.例如,城中村范围内的剩余集体土地一次性转为国有土地问题.我国<宪法>明确规定:农村土地归集体所有.在我国现有法律的框架下,政府实施土地用途管制制度,要改变土地的所有权,只有一种途径,即集体土地有偿征用为国有土地,政府应给予原土地产权人合理的经济补偿.     

建立国家农村土地银行实现农地公共政策目标——多架构“国家农村土地银行”的政策思路

当前农村土地集体所有制度框架下的农地经营存在一系列问题,国家应该加强对农村土地的干预和宏观调控,而"国家农村土地银行"是对农村集体土地制度改革的一种可能的尝试。结合已有的国内"土地银行"的讨论,本文对"国家农村土地银行"的运行模式进行了新的设计。"国家农村土地银行"不仅可以促进农地有序流转,避免农地实质私有化,使农民获得稳定的收入,促进现代农业的发展,而且也可以通过国家直接经营和休耕性储备,保障国家粮食安全和土地安全。但是土地银行的发展将会面临许多挑战,还需采取更多的配套措施和试验才能保障"国家农村土地银行"的运行。     

新型城镇化不宜效仿深圳城市化转地模式

实践中屡见不鲜的"命令式"、"运动式"征地的城镇化与深圳曾经发生的城市化转地极为相似,不同的只是农地国有化规模和程度的差异,这种极具功利色彩的做法有悖于新型城镇化的精神内核。从两者所处法律与政策环境、利益冲突解决机制和对历史遗留问题的自我消解功能等方面的对比分析中可以看出,推进新型城镇化切不可效仿深圳城市化转地模式,而应走有质量的内涵式发展之路。     

城市体检正成为城市更新的重要抓手

党的十九届五中全会以及"十四五"规划和"2035远景规划"中,均对城市更新的目标和主要任务作了明确要求,目前很多人把城市更新理解为"拆旧村、改旧工业区、老旧小区改造"的所谓三旧改造.实际上,城市更新的内容要远远超过三旧改造的内容,既包含了对城市空间结构的完善、城市生态修复和功能完善,也包含了从历史文化、居住社区、新型城...     

我国农村集体土地登记研究进展

土地登记是国家管理土地的重要政策工具,是支持国家经济发展的制度保障。只有在广大农村进行土地登记之后,才能建立完整的地籍,实现城乡土地统一管理。大量的研究从不同的层面阐述了目前我国农村集体土地登记的现状,分析了存在的问题,但是针对各个问题的相应解决办法的研究不够深入。在农村集体登记主体、土地权利类型和土地权利内容的界定,以及农村集体土地登记相关技术问题的改进完善等问题上都还需要进一步的探讨。     

降低城市经营成本与兼顾农民利益

在城市建设过程中,政府在征用土地上与农民有着不同的利益及出发点,导致政府与农民在征地问题上产生矛盾。其主要原因是当前土地政策及实施中存在着一些缺陷,被征用土地补偿费用计算不科学,征地补偿费的发放不合理等。解决问题的办法是引入市场机制,兼顾政府、集体与个人的利益;变一次性付征地补偿费为按土地承包期逐年领取(定租);变现金补偿或货币与留用地相结合的补偿方式为多种补偿方式。     

从翻译课程角度阐释课程模式与教学模式的关系

就课程模式与教学模式的定义,学者们各抒己见;然而,二者的关系却鲜有人研究。本文首先探讨课程模式与教学模式的定义和构成,以此为理论框架并通过分析＂以发展翻译能力的翻译课程模式构建＂来剖析这两个概念的关系。     

先秦时期“忠”观念的产生及其演化

"忠"的观念是中国传统伦理思想的重要支柱,也是先秦时期道德生活的重要内容.在其产生和初步发展的春秋时期,"忠"观念表现出了多元化的趋向,兼具君德、臣德、朋友之德等多重内客.战国时期,"忠"观念从一种具有普遍含义的社会价值逐渐缩小为一种具有特定主体与对象的具体的道德要求,"忠君"遂成为"忠"观念的首要内容,"忠君"观念呈现出绝对化倾向.同时,忠孝关系也成为战国时期亟待解决的社会矛盾,在二者的优先性问题上经历了从孝先于忠到忠先于孝的转变.     

近代铁路土地的征购及其实现——以萍乡铁路为例

近代铁路土地的征购,既是关系铁路建设的重要问题,也是关乎地方社会稳定的棘手问题。土地的征购,涉及与地方社会的产权交易。为了获得铁路建设用地,路矿当局联合地方政府,在组织上,拉拢地方士绅组建征地机构,协调与沿线民众的关系,协助土地征购的实现;在交易原则上,尊重民间习惯法,维护民众利益,提高征地价格,吸引民众出让土地;在交易形式上,对个人和共有土地,分别采取收买与兑换的方式实施征购;在善后问题上,妥善安置失业佃农和业主,保持社会稳定。     

基于广州视角的集体土地征收补偿机制研究

随着广州城镇化进程不断推进,集体土地越来越多地作为国有建设用地的补充流转入市。目前看来,与收回国有土地使用权相比,广州市现行的集体土地征收补偿标准较低,补偿范围较窄,导致集体土地征收工作矛盾较多,进展缓慢。因此,在新时代全面深化改革的背景下,广州需根据地方特殊性,优化农地征收补偿的法治环境,在征地补偿过程中做到原则明确、程序规范,从而加快推进集体土地征收补偿工作,以此制订和经济发展相适应的征收补偿标准。     

以集体土地流转改革为核心的城中村改造范例评析——从广州市“猎德模式”展开

中国城市化进程不断加快,广州作为沿海开放城市,在城中村改造的浪潮中一直保持不断探索求新的步伐。城中村改造是一个系统工程,触及的利益及关涉的领域十分广泛,难度颇大。广州市"猎德村"改造可谓试点工程,在几乎没有明确可供借鉴和参考的先例和经验之下,集行政、管理、法律等诸多手段于一体,艰难推进并创造性的产生了"猎德模式",形成了具有示范性的城中村改造路径。对于"猎德模式"带来的强大引领效应和凸显的诸多问题,都值得在城中村改造实践中总结反思。     

自然保护地集体土地公益限制补偿的法理定位与制度表达

在自然保护地法律体系建设中，公私法割裂思维下的管制性征收或保护地役权模式均无法满足集体土地公益限制补偿的法治化发展需要。激励相容式的管制思维和治理策略能够强化合意共识，消弭公私法规范的对立与隔阂。通过激励性管制推进自然保护地建设契合集体土地公益限制与保护的政策发展逻辑，能够让国土空间用途管制的刚性棱角软化，进而让管制性征收成为纾解空间用途管制权与集体土地财产权之间矛盾的最佳选择。应该坚持激励性管制的立场将集体土地公益限制补偿涵摄于自然保护地法律体系，以管制性征收形塑集体土地公益限制补偿规范架构，并基于一体二维构造的法益保障需求，塑造生态保护补偿与公益限制补偿统分协同的制度格局。