商品房交付法律适用标准研究

实践中开发商通常在商品房买卖合同中约定在确定的日期内将“经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。那么何谓“经验收合格”,其法定标准是什么？对此法律并未作出明确规定,这样就使得开发商、买受人,甚至法院在适用有关法律时具有随意性。文章通过对现行法律规定的分析,认为合同当中的“经验收合格”应为取得《工程竣工验收报告》并通过规划部门、环保部门的验收,房屋交付法定条件为“准竣工验收备案表”标准,并建议对延期办理房产证实行按日累积违约金来促使开发商积极办证,倡导“低法定、严约定”的交房思想。     

职工调离后，已享受的购房福利是否要退回

北京读者元某来电咨询：我在北京某事业单位工作，2000年，我们单位与某房产开发商联合开发商品房，供职工内部购买，由职工与房地产开发商签订《房屋买卖合同》，单位对职工购买的每套房屋总额补助50％。合同签订后，我一次洼支付了房款，并于2002年拿到房屋钥匙，但没有办理房产证，后我辞职离开该事业单位。2008年，开发商在办理房产证时，     

带着合同去收房

收房的依据是合同。 随着房地产市场的不断发展、完善，建设部颁布的（《商品房预售合同》（示范文本）也在不断完善。对于初次购房者，如果在收房时不知道从何下手，可以根据其与开发商签订的（《商品房预售合同》的有关条款，对开发商交付的房屋进行查验。     

商品房购房人应受《消法》保护

商品房符合《消法》中规定的消费标的，商品房购房人是弱势群体，房地产开发商是强势主体，商品房购房人符合消费者的特点，承认商品房购房人是消费者有重大的法律和现实意义：既可以规范房地产开发商的行为，促进房地产市场健康发展，又可以适用惩罚性赔偿制度，对开发商进行制裁。     

美国业主协会的法律地位

业主协会是物业小区内自治性的管理组织,美国《统一区分所有物业产权法》第3章第1条规定:业主协会的组织形式为非营利公司法人或非公司法人,该规定体现了业主协会独立的民事主体和诉讼主体地位。美国的业主协会由小区内所有业主组成,并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定,开发商必须在销售第一套房屋之前,就办理完设立小区业主协会的法律手续,购房者在接受总协议书、签订购房合同并成为小区业主之后,也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策,遵循少数服从多数的原则。美国法…     

购房退税手续你知道多少？

抵扣对象为在本市购买或者差价换购商品房住宅并已交纳个人所得税的个人(包括中外籍),必须是商品住宅产权证的法定拥有人,且与购房合同、购房发票相一致。购买二级市场商品房、平价房以及购买拍卖商品房若能提供购房合同、购房发票以及产权证,也可享受抵扣个人所得税计征税基。售后公房不属于享受对象。 凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房的个人,可以享受抵扣。购房以支付     

商品房认购书的效力问题研究

当前,购房者与开发商因商品房认购书问题所引发的法律纠纷层出不穷,而理论界和审判实践中对此类纠纷问题的认识往往不大一致。商品房认购书的性质应属于预约合同,其法律效力和委托合同、合伙合同一样具有一定的人身属性,不宜强制履行;对于不履行认购书义务者应当按照法律关于定金的规定处理,也可以追究违约方的缔约过失责任。     

法律顾问

被房地产开发商骗了,我们要求退还全部房款及手续费合法吗 山东省济南市一读者来信问:去年我女儿要在北京买房。一家房地产开发商宣传说:买我们的商品房可以带户口进京。就冲着进京户口,我女儿顾不得问“五证”全不全,也没对这家房地产商产生任何怀疑,就毫不犹豫地掏了腰包。当时不少外地人为了北京户口,纷纷与房产商签订了购房合同。 可随后发生的一切,把买主们从头到脚浇了个冰凉。按合同约定,一年后拿钥匙、住新房、办房产手续和北京户口。可当人们欢欢喜喜来圆梦时,在焦急等待了一年的人们面前,却是房子没成型、产权甭想办、进京户口不可能的残酷现实。房子没有,产权没有,户口没有,连交的房钱也没有了。为了维护我们的合法权益,我们想把房地产开发商告上法院,要求房地产开发商退还全部房款和户籍费用,支付房款利息损失并承担全部诉讼费用。     

开发商隐瞒事实购房人获赔20万

2002年10月,消费者王女士与该市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买了一套价值81万元的公寓,并向开发商支付了首期购房款41万余元,但开发商迟迟不办理商品房预售登记,房屋始终未予交付。在此期间,王女士意外发现开发商在与自己签订合同前,已经将这套公寓抵押给了银行,而签约时却未将这一情况如实告知。适值最高法院2003年4月28日公布了审理商品房买卖合同纠     

开发商“蒸发”该由谁来料理“后事”

东莞万江宏达花园G座200多户业主不相信，这年头会遇上“跑路”的开发商。3年前，业主陆续购入宏达花园的房子，可合同约定的交楼日期却一拖再拖。3个月前开发商更是“人间蒸发”，只扔下一栋未完工更没验收的楼房。一些无房可住的业主，只得冒死人住。（《南方都市报》2011年7月26日）     

关于业主自治的一些常识

在日常讨论中，很多人误以为业主自治就是《物权法》第八十一条中所说的“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”。比如，最近的两篇媒体文章《滁州：小区业主自治，到底能走多远？》《物业合同没谈成鑫潮花园或将业主自治》均是将“业主自治”等同于“业主自管”，指的是业主在成立业主大会后，出于各种原因没有选择聘请物业公司，而是让业主委员会来管理小区的方式。可以说，这样的“误解”在生活中非常普遍。     

目的解释路径下违反强制性规定合同的效力认定

《商品房买卖司法解释》第2条认定的是违法合同的效力问题。受“重公权,轻私权”立法思想的影响,我国最初立法时在《民法通则》和《合同法》中原则性地规定违反法律的合同无效。为了适应市场经济的发展和尊重私权自治,随后通过立法完善和司法解释进行修正,逐步缩小了法律对合同的限制,最终形成《〈合同法〉司法解释(二)》第14条所确定的“二分法”。但这只是权宜之计,发挥作用的同时也产生了诸多争议。《民法总则》第153条第1款不应理解为“二分法”的延续,而是为确定合同效力提供了一个具有弹性空间的目的保留条款。认定合同效力时,应当对强制性规定进行目的解释,充分发挥法官的自由裁量权,按照不同情形进行具体认定。     

商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题

商品房预售合同签定以后,常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前,发生合同主体的变更情况。我国现有法律法规对"楼花"转让问题的规定尚存在缺位现象,围绕这一问题,对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨。     

开发商延迟办理产权证要付违约金

读者咨询：我们是一个小区的业主，分别于一年前从开发商处购买了这个小区的套房，各自的购房合同中均写明，开发商应当在交房后的三个月内，为我们办理产权登记并交付房产证。可开发商至今没有履行该义务，面对我们的质询，则表示我们早已入住，已经享有实际权利，延迟办证并未给我们遣成任何损失，强调迟早会给我们房产证。请问：我们能否追究其违约责任？     

蹒跚学步的业主自治

近年来,关于业主与开发商的“斗争”时有耳闻,人们往往同情业主一边,因为人们想当然地以为业主是弱势群体,开发商以及由开发商指定的物业管理公司相对业主而言是强势,它们总在处心积虑地占业主的便宜,不斗不行。但随着业主对开发商和物业管理公司的斗争日渐为人们所熟知,一个新的现象开始占据舆论的焦点:业主委员会渐渐也成为众矢之的。有些曾经作为业主维权象征和民主自治象征的业主委员会,在实际运作中逐渐表现出有违人们期待的一面。理应作为业主代表,代表业主行使自我管理职权的业主委员会,时常表现为一个完全独立的机构。具体表现为谋…     

论开发商押地迟办土地证的违约赔偿

商品房买卖司法解释第18条规定了迟办房产证的法定赔偿性违约金,"由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"对开发商迟办土地使用证的,一些法院将违约金压低数倍计算,而忽略了开发商抵押土地带给购房者的实际风险。在合同当事人地位不平等的情况下,人民法院应做出有利于弱势一方的调整,应将违约、风险防御性成本(类似担保公司收取的利润)的增加和强迫交易对购房者造成的三重损失纳入考量,而不能反其道行之。     

楼宇层面是否可以归个人所有

南京一位读者咨询：我2006年初购买了一套商品房，2007年6月入住。我的房屋窗前空余着楼下房屋约20多平方米房顶。在我签订房屋买卖合同时，开发商同意将这部分房顶的层面部分让我使用，我因此多支付了5万元。2007年底，我想在那个层面上加盖一问阳光棚，但是遭到楼下业主的反对，其认为那个层面应当属于共有部分，我无权占有使用，开发商无权销售给我。请问：开发商在房屋销售合同中卖给我的楼宇层面是否可以归个人所有使用？     

从一起案例谈物权公示原则的伦理依据

[案情简介] 2005年3月,甲某购买某房地产开发商乙开发的商品房两套。总房款200万,交付132万后,办理了该房屋所有权证和土地使用权证。合同约定,付清剩下的68万房款后,开发商交付房屋,故该两套房屋一直在开发商处。同年11月,甲某与丙签定房屋买卖合同,以260万的价格将该两套房屋出售给丙,并办理了权证过户手续。丙持两证向开发商乙索要该两套房屋遭拒绝,     

对商品房预售中若干问题的分析

居民个人购买商品房的数量在快速增加,但由于购买者普遍缺乏应有的法律知识,开发商在预售经营中存在诸多缺乏规范的问题,致使商品房在预售过程中经常出现纠纷。针对商品房预售过程中出现的几个热点问题,如不可抗力的确认,商品房销售面积、分摊的公用建筑面积的确认,商品房预售之预告登记手续的办理等进行了分析,提出了规范商品房预售经营,消除预售商品房纠纷的相关建议和具体措施。     

对商品房预售中若干问题的分析

居民个人购买商品房的数量在快速增加,但由于购买者普遍缺乏应有的法律知识,开发商在预售经营中存在诸多缺乏规范的问题,致使商品房在预售过程中经常出现纠纷.针对商品房预售过程中出现的几个热点问题,如不可抗力的确认,商品房销售面积、分摊的公用建筑面积的确认,商品房预售之预告登记手续的办理等进行了分析,提出了规范商品房预售经营,消除预售商品房纠纷的相关建议和具体措施.