农地发展权价值实现的制度安排

农地发展权是土地所有权人或使用权人为了追求更高的经济效益而变更农地现有用途,将其转为建设用地获得增值效益的权利。该权利的设置在满足了非农建设用地供给需求的同时,有助于保护农村集体经济组织和农民在土地上的合法权益,完善土地权利体系。但是现行法律法规对其没有明确规定,并且在土地管理模式上存在影响农地发展权设置的多重障碍,因而在法律上对该权利的进行定位,明确农村集体经济组织和农户的主体地位,确保实现方式的畅通是应对障碍的良策。     

重庆城郊集体建设用地流转机制构建

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,在城郊(城乡结合部)尤为普遍,由此,集体土地市场客观上已经形成。由于与土地流转相关的机制尚未建立完善,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害。构建城郊集体建设用地使用权流转机制,规范集体建设用地使用权流转,是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题。     

重庆城郊集体建设用地流转机制构建

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,在城郊(城乡结合部)尤为普遍,由此,集体土地市场客观上已经形成.由于与土地流转相关的机制尚未建立完善,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害.构建城郊集体建设用地使用权流转机制,规范集体建设用地使用权流转,是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.     

城市化进程中失地农民权益保护的法律探讨

失地农民是一个具有确定内涵的特殊群体,城市化过程中失地农民的生存和发展受到威胁。城市化建设用地膨胀导致大量农地转化为非农用地,农民土地使用权的丧失造成失地农民权利的缺失。农民土地权益是以承包经营权体现的一束权利,农民土地权益的实质是生存权和发展权,保护农民土地权益是破解“三农”问题的起点。     

农村集体非农建设用地为什么会发生流转

农村集体非农建设用地流转是我国集体土地使用制度变迁的一个重要过程。从诱致性制度变迁理论角度剖析农村集体非农建设用地流转 ,有三个原因 :一是制度创新使潜在收入得以增加 ,二是制度环境变化使潜在收入分割成为可能 ;三是制度安排成本在降低。     

民族地区城市化过程中农民土地权益保障问题再探讨

城市化是乡村向城市转变的一种嬗变过程,民族地区经济社会发展仰赖于城市化发展的进程.民族地区城市化建设用地膨胀导致大量农地转化为非农用地,农民土地使用权的丧失造成失地农民权利的缺失.农民土地权益是以承包经营权体现的一束权利,农民土地权益的实质是生存权和发展权.保护民族地区农民土地权益是对人权的根本保障,是破解"三农"问题的起点,是构建和谐社会的重要基础,更是巩固民族团结的必由之路.     

农村集体建设用地的性质与功能——基于“城乡建设用地增减挂钩试点政策”的启示

农村集体建设用地制度是农村土地制度的重要内容,准确把握农村集体建设用地的性质和功能是农村土地管理制度改革的基础。通过对城乡建设用地增减挂钩政策进行政策梳理和比较分析,指出农村集体建设用地具有可复垦性是城乡建设用地增减挂钩政策得以实施的前提,同时也决定了城乡土地的增减具有不可逆性。由于错误地利用了农村集体建设用地的基本性质,城乡建设用地增减挂钩政策既没有保障粮食的有效供给,又没有确保经济的长远发展。农村集体建设用地应作为国家粮食市场的"调节器"进行管理和保护。     

土地“新政”导向下农村建设用地整理之法治考量

在新农村建设和城乡统筹发展背景下,农村建设用地整理是促进节约集约用地、破解土地供需矛盾的有效途径和重要举措;在土地"新政"导向下,农村建设用地整理无现成路径或既定模式可循,其实施导致土地产权性质、归属及客体(地块)的调整,将带来诸多利益关系的冲突与协调;其政策灵活性容易被曲解及违规滥用并演变成"掠夺"甚至于"浩劫"农民土地权益的"村庄撤并圈地"运动。在相关立法调整不到位特别是农民土地权益保护法律机制欠缺的情况下,应充分认识到农村建设用地整理的种种掣肘因素、法律风险及政策实施障碍。农村建设用地整理不能依赖行政强制,而要在法治理念下依靠法律制度设计完善和实施机制创新,予以积极引导、正确调整及有效规制。     

农村集体建设用地价值“释放”的新思路——基于成都和无锡农村集体建设用地流转模式的比较

目前,农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收,这无疑束缚了农村集体建设用地的价值,制约了农村社会经济的发展。文章通过比较成都市和无锡市集体建设用地流转的制度设计与实际效果,发现成都模式所采取的农民集体主导、社会力量参与、政府引导和监管的方式,是还权赋能的做法,在农村集体建设用地的流转模式中具有较强的优势,很好地解决了农村的发展问题。由此得出,在农村的后发增长路径中,通过农村集体建设用地流转来释放农村土地价值是一种新思路。在此基础上,对农村集体建设用地流转政策创新提出建议:政府可考虑还权赋能,放弃对土地收益的垄断;政府与市场进行合理分工,加快农村发展的进度;加大土地制度改革,统筹城乡发展;以农民集体推动为主,保护农民利益,进而完善财政转移支付的机制等。     

基于有序Logistic回归的农村院落建设影响因素研究

农村院落建设是家庭外部因素和内部因素综合作用的结果。基于430份山东省农村院落调查问卷,以容积率作为因变量,综合采用文献分析、农民访谈和有序Logistic回归模型研究农村院落建设的影响因素。结果表明:被调查农村院落容积率在0.16~2.0,平均为0.73。院落所在村庄的经济水平、区位条件2个外部因素,家庭总人口、房屋建筑造价、非农收入比重、耕地面积和户主文化水平5个内部因素影响显著。提出引导非农家庭退出院落、入住城镇社区和新型农村社区,农业兼业型家庭优化院落建设、发展农家乐,老年家庭入住养老院,退出、闲置院落改造、复垦等院落分类利用与管理建议,从而引导农村院落建设、提高院落和土地利用效率,并为农村建设和土地管理提供参考。     

统筹城乡建设用地中的农民土地权益保障——以浙江省宁波市为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是破解城市建设用地供给不足和农村建设用地闲置浪费双重矛盾的有效方式,也是优化土地资源配置的要求。在统筹城乡建设用地中,农民的土地权益容易受到侵害,需要通过提高集体建设用地指标交易费用、征地补偿费用以及征收集体建设用地流转累进税等方式建立土地收益分享机制,推动城乡统筹发展。     

快速城市化背景下的土地政策制定——以烟台市为例

土地是推动中国快速城市化的重要因素,政府组织在土地方面的公共政策制定深刻影响着土地利用水平和城市化质量。基于烟台市城市化进程中的土地利用现状分析,发现烟台市在土地城市化进程中存在着城市建设用地过度扩张、土地利用结构不合理、土地利用效率不高等问题。因此,土地政策制定应在理性化、规范化、民主化原则的指导下,重点考虑实施严格的耕地保护、控制建设用地过度扩张、优化土地利用结构、加大城市用地内部挖潜和加强土地生态建设等。     

建设用地指标市场 配置法律制度正当性研究

供给侧改革旨在适度扩大需求,通过矫正要素配置推进结构性改革。建设用地指标行政配置是市场机制的制度基础,忽视各地对指标的客观需求,土地资源粗放低效利用。建设用地指标市场配置是对行政配置制度创新,其本质是引入私权机制,通过私权自治和合同自由对建设用地指标进行权利分配,推进土地供给侧改革。为推进土地市场化改革,从私法角度探究建设用地指标市场配置,探讨建设用地指标市场配置制度优势,实现建设用地指标行政配置与市场配置衔接与协调,为建设用地指标市场配置法律制度的构建提供正当性依据。     

基于耕地保护视角的建设用地集约利用成效评价——以福建省为例

基于耕地保护内涵,以生命周期理论为指导,采用基于AHP法的物元模型,进行福建省建设用地集约利用成效评价。研究结果表明:福建省省级层面建设用地集约利用成效呈中等水平,用地规模挖潜和盘活潜力有提升的空间;市级层面建设用地集约利用成效多数呈良好和中等水平,沿海市域建设用地集约利用成效高,内陆市域建设用地利用相对粗放;县级层面建设用地集约利用成效空间分布差异性显著,其集约利用水平与建设占用耕地比例、批地供地率、闲置土地处置率和供而未用土地处置率等评价指标相关。据此,提出3点针对性建议:(1)提高建设用地集约利用水平,挖潜盘活建设用地;(2)完善用地审批系统,落实耕地占补平衡;(3)研究耕地价值补偿机制,提高占用耕地成本。     

努力提升县域农村土地整理与集约利用水平

近年来．农村土地整理与集约利用水平明显提升．很好地支撑了耕地保护目标的实现．对发展现代农业有着基础性意义。中共中央、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发[2009]1号）明确指出．要建立严格的耕地保护制度、大力开展土地整治、明晰土地产权、规范集体土地流转、加强农村建设用地管理、推进节约集约用地。面对日益严峻的土地问题。应控制总量．盘活用活有限的土地,走一条“集约开发、内部挖掘”的好路子。     

开发区耕地保护与城市用地的矛盾与协调

开发区是我国新的经济增长点或经济增长区,并以成片土地开发为特点,然而我国人地矛盾突出,农用地转为建设用地的总量有限,因而造成耕地保护与城市用地的矛盾突显。如何在保证开发区的持续健康发展的前提下,同时兼顾耕地保护的国策,这就需要在集约节约用地,优化用地结构等方面进行思考和探讨,将矛盾从不断激化向协调的方向转化。对娄底市娄星区耕地现状及城市用地的需求两方面来分析娄星区耕地保护与城市用地之间的矛盾,从宏观层面上指出在开发区中存在的土地粗放利用等问题,并针对性地提出协调耕地保护与城市用地矛盾的措施和建议。     

农村集体经营性建设用地流转收益 分配机制的法经济学分析

土地收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转制度创新的核心和关键。在用地流转收益分配中,流转法律关系以外的主体如国家能否参与收益分配,以及农民集体如何在内部成员之间分配收益,是两个核心问题。以法经济学的分析方法,通过解决上述问题,建立起一套合理合法且兼顾国家、集体、个人的农村集体经营性建设用地流转收益分配机制。     

新型土地发展权:推动中国农村集体建设用地市场化的制度选择

农村集体建设用地市场化是中国集体土地改革的方向之一。采用理论分析和案例论证的研究方法,在借鉴英、美两国土地发展权模式的基础上,结合我国实际尝试设立新型土地发展权制度,并阐述了其在推动农村集体建设用地市场化制度上的支撑和保障作用。研究结果表明:新型土地发展权统一了公共利益和农民权益,使地方政府在土地问题上回归理性;它变通性地使集体建设用地产权清晰,使集体建设用地隐形市场合法化,从而推动中国农村集体建设用地市场化和法制化,期望为农村集体建设市场化改革提供有效的技术手段和理论支持。     

我国农村集体建设用地使用权流转的困境及对策探讨

农村集体建设用地使用权流转是市场经济发展的必然要求。我国农村集体建设用地使用权流转面临立法限制和滞后,土地产权不明,流转机制不完善,收益分配不合理,土地流转价格低廉,农村劳动力转移机制不畅等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要加强立法,明晰产权,确立合理的收益分配机制,建立完善的土地流转机制和合理的土地价格体系,并应将土地流转和农村劳动力转移有机结合起来。党的十七届三中全会的召开,为我国农村集体建设用地流转制度的改革与创新带来了新的契机。     

加快建设全国统一土地大市场的制度安排

加快建设土地大市场是建设全国统一大市场的重要内容。当前,我国二元土地产权制度与土地资源计划配置的失衡主要表现在：一方面,城乡土地分割,农村集体土地没有建设用地使用权,农村宅基地无用益物权和担保物权,征地范围过大导致农民不能平等分享工业化、城市化成果;另一方面,土地资源长期计划配置,导致城乡建设用地分布严重偏离人口分布,城镇建设用地和人均建设用地规模水平较低,城镇建设用地在不同地区和城市之间的配置失衡与利用结构失衡等问题频出。为加快推进全国统一的土地大市场建设,在产权方面,需全面落实《民法典·物权编》平等保护产权的精神,赋予集体土地与国有土地同等权能。在资源配置方式方面,需全面贯彻落实中央有关土地要素配置市场化的精神,加快推进土地的计划管理向市场化配置转变。同时,需正确处理市场决定与政府规划的关系,更好发挥政府作用,改革现行的土地用途管制制度。