提升我国养老地产盈利能力的对策分析

随着我国老龄化程度的加剧,老年人的住房问题也成了困扰我国社会发展的一大问题。 最近几年由于国家政策的支持和地方政府的助力,养老地产取得了长足的发展。但喜人的发展成绩背后,盈利问题成了困扰养老地产可持续发展的一大痛点。文章分析了我国养老地产盈利存在的问题及导致盈利难的宏观和微观方面的原因,并总结了我国目前可以借鉴的国外养老地产发展经验,最后探索出提高养老地产盈利能力的对策。政府完善政策制度,加大土地及养老房屋供给,创新融资方式;养老地产企业多样化市场供应,提高运营水平等;政府和运营企业合力应对,推动养老地产持续健康发展。      

“居家型”老年公寓养老地产发展模式及实现途径探析

介绍了我国养老地产的发展情况,分析了养老地产的五种发展模式,在此基础上提出了“居家型”老年公寓养老地产创新模式,阐述了“居家型”老年公寓养老地产模式的含义、类型和特征,提出了实现“居家型”老年公寓养老地产发展模式的途径.     

寿险公司投资养老地产风险评价指标体系的构建

寿险公司在试水养老地产的过程中面临诸多风险,不仅制约着养老地产行业投资者的积极性,也不利于解决中国老龄化背景下养老产业供给短缺的问题。因此,建立科学的风险指标体系对养老地产投资风险进行定量评价,既能让养老地产的投资者及时进行风险识别及风险管理,又能促进中国养老服务供给侧改革。从宏观和微观两个维度量化分析寿险公司投资养老地产的风险,选取5个一级指标和13个二级指标构建寿险公司投资养老地产的风险评价指标体系。采用层次分析法确定各个指标的权重,运用模糊综合评价法作为评判的标准,构建出寿险公司投资养老地产风险综合评价模型,并以HZ寿险公司为例进行实证研究。研究认为:寿险公司在投资养老地产过程中面临政策、市场、经济、筹划、运营5个方面的风险因素;HZ寿险公司的养老地产项目总体风险偏高,但总体风险偏向于一般风险水平,因此合适进行房地产项目的开发与投资;从单因素评价结果可以看出,“政策风险”“有效需求不足风险”“管理与服务风险”风险级别较高,是寿险公司在今后投资养老地产过程中重点关注的风险。     

产业链视角下养老地产融资体系构建

目前融资体系的不完善、产业链的不完整和房地产企业过度依赖银行贷款,使得养老地产项目无论是短期还是长期都面临资金缺乏的风险.以养老地产产业链作为切入点,分析融资体系构建对于缓解养老地产资金问题的作用机理,论证其可行性.提出以养老地产产业链为思路,构建多层次金融支持体系和融资服务体系,并分阶段推进金融支持在养老地产项目不同阶段的作用,促进金融资源与养老资源的对接.总结各企业在养老产业链上的作用,提出产业链上融资体系运作的思路.     

融资租赁：民营养老机构设施升级的路径选择

针对民营养老机构受制于资金实力弱、融资渠道不畅、盈利率低及康复护理设备价格昂贵,养老服务整体质量难以明显提升的困境,融资租赁这一金融工具能够有效缓解其融资难题。基于融资租赁理论,融资租赁与民营养老机构设施升级在资金、投资回报期限、时间需求及管理方式方面存在耦合性,从企业生命周期角度分析了民营养老机构设施升级的直接融资租赁+厂商租赁模式、售后回租模式和分成租赁模式,结合养老机构融资租赁实践案例,提出政府、融资租赁企业和民营养老机构多方协同的政策建议。     

旅游城市养老地产发展适宜性评价研究——以青岛市为例

构建涵盖旅游环境、养老环境、地产环境三个子系统在内的养老地产发展适宜性评价指标体系,运用综合指数评价模型,以中国著名旅游城市青岛市为例,对其养老地产发展的适宜性水平进行测度与评价。研究表明,青岛市养老地产发展适宜性指数呈现波动上升的态势,养老地产发展还处在起步阶段,且受到旅游环境、养老环境和地产环境的综合影响。今后应丰富老年旅游产品、完善养老配套设施、注重适老性房屋设计等,以有效提升青岛市旅游养老功能,推动养老地产发展。     

全域养老:新时代智慧养老发展新模式

进入新时代以来，中国老龄化程度不断加深，应用新一代信息技术整合养老服务资源的智慧养老得到蓬勃发展，但由于全社会为老理念不强、全社会参与度不够、养老服务资源集成有限等，使得智慧养老难以满足全时空、多场景、立体化的养老发展需求。在总结和分析智慧养老基础上，提出智慧养老未来高质量发展新模式?全域养老，界定全域养老的内涵特征，比较全域养老与智慧养老的差异，提出基于养老智联网的全域养老平台，以支持老年人全生命周期服务模式、养老服务供应链协同服务模式、个性化场景服务模式、利益相关者服务模式四种全域养老模式。从多主体协同参与、全要素集成融合、全时空协调发展和全过程监督管理四个方面构建全域养老的实现机制，并从多维视角提出相关的政策建议。     

养老地产空间宜居度研究——以武汉市为例

从老年人的群体特征和居住需求出发,结合宜居相关理论从医疗完备性、生活便利性、交通可达性、环境舒适性和环境健康性等五个方面构建了养老地产空间宜居度的评价指标体系,并以武汉市为例应用GIS分析工具对其城市内部不同空间养老地产的宜居度进行了综合分析与评价。结果表明：武汉市养老地产空间宜居度高的区域多位于城市中心区域,由城市中心向外呈现出一定的递减趋势。而武汉市现有养老地产项目选址大多数远离中心城区,空间宜居度较低,对老年人的居住和生活有不利的影响,其中医疗完备性和生活便利性这两个指标是制约养老地产宜居水平的主要原因。从评价结果来看,本文构建的指标体系较为合理,对武汉市养老地产的评价结果也与现实情况较为符合。研究可以为武汉市未来养老地产的空间规划提供科学参考,对于应对我国日益严重的老龄化问题也具有一定的实践意义。     

我国社区居家养老模式发展探析

在人口老龄化日趋严峻、经济体制转轨和社会转型的背景下,社区居家养老模式集传统家庭养老与机构养老之优点应运而生,并代表了中国养老方式未来发展的方向,它与老年人收入保障制度共同构建了我国社会养老保障体系.在分析我国目前社区居家养老模式运行状况的基础上,剖析其存在的问题,并从责任分担的价值理念,多层次发展、配套性支持的设计原则,以及整合资源、拓宽筹资渠道等方面,提出实现社区居家养老服务模式可持续发展的对策和建议.     

新制度主义理论视角下对农村互助型 PPP 养老制度的探索 ———中德比较及启示

PPP 模式给农村互助养老制度带来新的发展路径。 以新制度主义理论视角,基于强制性、规范 性和认知性三个方面进行中德 PPP 模式制度环境的对比,探索中国农村互助型 PPP 养老制度的建设策 略。 就德国而言,联邦政府在“多代屋”建设中实施了适宜的政策与法律法规,其社会资本与人民也积极 参与“多代屋”的建设,进而形成先进的互助养老制度。 农村互助型 PPP 养老制度的建设在中国仍处于 起步阶段,相关政策和法律法规尚不完善,社会资本的积极性和农村居民的互助养老意识也有待提高。 综合中德的对比分析,提出优化政策和法律环境、拓宽融资渠道、创新公私风险共担机制、普及数字化养 老生活等建议,促进中国农村互助型 PPP 养老制度的发展。     

我国房地产企业融资问题及对策

目前房地产企业在融资上出现了资金来源以货款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题;上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。     

我国房地产企业发展战略的调整

为了适应房地产业的健康发展,房地产企业在战略上进行了重大调整,主要表现在:在融资渠道上,由单一银行贷款或融资演变为多渠道融资的战略;在地域开发上,从本地化发展演变为异地开发战略;在产品开发上,由追求规模、速度演变为追求质量、讲生态、有文化含量的精品战略;在经营模式上,由香港模式演变为美国模式,实施“专业化”发展战略。     

基于AHP的房地产业融资模式的选择

一直以来,我国房地产业存在着融资渠道过于单一的问题,造成该行业在融资模式选择上欠科学的局面,很大程度上限制了我国房地产业的发展,因而如何选择合理的融资模式成为发展房地产业的当务之急.文中首先阐述了评价房地产融资模式优劣的主要因素,而后利用层次分析法(AHP)对其进行定量分析,进而分析如何选出满意的融资模式.     

对持有型商业地产开发的思考

在调控政策的作用下鉴于住宅投资的信贷条件紧缩,商业地产的长期收益特性优势凸显,因此成为退出住宅市场的大量资金的追逐目标,大批住宅地产开发商已经向商业地产开发领域做出了探索。商业地产开发包括销售和自持模式,现阶段不少开发商选择销售商业地产模式给后期的运营带来致命的伤害,为了使其进入良性发展轨道,持有型商业物业将成为未来发展的必然选择。     

房地产业的发展与政府角色的定位

我国房地产业发展中出现的许多问题在很大程度上与政府角色定位存在偏差有关.中国的房地产业除了具有产业共性以外,还具有自己的特殊性.中国房地产业发展的特殊性,要求政府在推动房地产业的发展过程中,必须正确认识房地产业发展过程中存在的误区,并根据政府目标的需要,确定相应的房地产支持政策.     

我国房地产市场与货币供给量关系的实证研究

作者使用协整检验和因果关系检验的方法研究了中国房地产市场价格、投资与货币供应量的关系,以期研究我国货币市场和房地产市场的相互关系.实证分析结果表明,货币供给量能够影响房地产价格和投资,因此可以制定适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控,同时房地产业对货币政策运行的影响也越来越大,也是制定货币政策值得关注的目标.     

西安市房地产资金来源结构与房地产价格波动的关系分析

从房地产资金来源结构的角度入手,探究西安市房地产价格的不合理上涨,根据1995—2008年西安市房地产开发资金来源与房地产价格数据,在利用ADF法对时间序列数据进行平稳性检验的基础上,运用Granger因果关系检验模型对房地产开发资金来源变动与房地产价格变动之间的因果关系进行实证研究。结果表明:国内贷款、利用外资与房地产价格的变化没有直接的因果关系;其他投资与自筹资金对房地产价格有着一定的推动作用。     

房地产抵押贷款法律问题的浅析

房地产经济的发展,需要资金融通。银行贷款机制引入,一方面保障房地产开发的资金畅通,另一方面利用存贷率差,从中获取高额利润,但却伴随着风险。金融机构应该用法律的武器来规避风险,保障银行贷款系统的良性循环。     

海南房地产市场特征与影响因素分析

在全国房地产市场形成之前,由于特殊的历史原因,海南经历了房地产泡沫的剧烈冲击。近年海南区域位置的独特性被房地产市场重新发现,但与此同时,高档海景房过度开发、需求外地化进而潜在的投资性购房比例过大等问题突出。海南房地产市场特征及其优势不可能长期脱离宏观环境,其需求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响,同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费偏好、金融环境支持等诸多因素的制约,因此,海南应慎防房地产泡沫再现。     

商用物业营销策划流程分析

商用物业开发失败的主要原因是盲目套用住宅或其它物业的策划模式 ,而以商用物业的策划特点为基础总结出的营销策划流程 ,则把流程中构思决策、投资决策、阶段性决策三大阶段作为重点 ,把握策划条件与策划环境的动态评价与反馈 ,并在各阶段运作中将商用物业自身的特殊性体现出来