中国城镇新增住房需求规模的测算与分析

本文围绕城镇家庭户自然增长、城镇家庭户机械增长和城镇存量住房拆除三项需求来源,设计了基于人口普查等公开统计数据定量测算城镇新增住房需求规模的系统性方法,对2001—2010年和2011—2015年间全国和各省份城镇新增住房需求规模进行测算与分析。在此期间新增住房供需关系经历了从基本均衡向供过于求的变化,同时存量住房拆除引致的被动需求取代城镇家庭户自然增长和机械增长引致的主动需求,成为新增住房需求的最主要来源。东、中、西部省份在新增需求规模、新增供需比、需求结构等方面表现出明显差异。本文还进一步对2021—2030年的发展趋 势进行了定量预测。由于三项需求来源均趋于下降,2021—2025年和2026—2030年间全国年均城镇新增住房需求规模预计将较2011—2015年间分别下降33%和53%。本文设计的城镇新增住房需求规模测算方法和预测思路能够为各级政府“十四五”住房发展规划编制、房地产企业战略制定等提供参考。     

中国的城市化与人口迁移——2000年以来的实证研究

内容提要：以中国统计年鉴、中国城市统计年鉴和全国经济与社会发展统计公报中的相关数据为依据,分析了中国2000年以来城市化及人口迁移的特征。从全国整体上看：2000年以来,中国的城市化水平增长速度较快,但有减缓的趋势;新增城镇人口和农村-城镇净迁入人口规模仍然较大,但都趋于递减,且净迁入人口对城市人口增长的贡献率也在下降。从城市层面上看：城市规模越大,对迁移人口的吸引力、净迁移人口对城市人口增长的贡献就越大;东、西部城市的净迁入率、净迁入人口对城市人口增长的贡献率都大于中部城市。进一步在分析其成因的基础上提出了相应的政策建议。     

住房需求的地位动机研究——基于中国城镇家庭数据的2SLS分析

2015年以来,房地产市场去库存问题已成为国内关注焦点。首次在经济增长模型中引入社会地位寻求动机,从理论上证明地位寻求动机的存在以及对住房需求的推动作用,然后借助中国家庭金融调查数据(CHFS)作2SLS估计,研究表明:中国城镇家庭住房需求受到周围人群显著影响,且根据收入区分不同阶层时,中等收入家庭鉴于"高不成低不就"状态,地位攀比动机强于其他收入阶层,并引入基于不同类型参照组的敏感性检验和稳健性检验得到验证,为将住房需求激励政策定位于中等收入家庭提供可能依据。     

住房按揭贷款如何影响家庭消费结构

利用按揭贷款购房已经成为中国居民家庭最为重要的消费金融行为之一。住房按揭贷款通过“挤压效应”和“补偿效应”影响家庭消费行为,进而改变家庭消费结构。利用分位数回归的实证研究表明,由于家庭不同种类消费项目的需求刚性不同,住房按揭贷款的发生对不同消费品造成的“挤压效应”和“补偿效应”也在不同的显著性水平上表现出差异。综合分析,现阶段家庭贷款购房过程中,家庭消费结构变化受到住房按揭贷款的影响较大。     

住房市场研究中的样本城市选择

由于不同等级城市之间在土地购置、住房开发、交易规模和交易结构等方面的显著差异,实证分析中样本城市选择的不当可能导致分析结论的偏误.文章通过统计分析和比较不同样本城市的住房市场数据发现:大中城市在新房市场上的代表性正在减弱,而在二手房市场上仍然具备较好的代表性;不同等级城市在住房价格波动、住房可支付性等市场特征方面存在显著差异.因此,应针对不同研究主题选择具有市场代表性的样本城市,并充分考虑不同等级城市的差异性;进一步推动覆盖更多城市住房市场的数据统计和发布,为住房市场发展规律的差异性研究和分类调控政策的制定提供支撑.     

宏观调控下的房地产价格影响因素及其趋势研究

中国特殊的经济发展阶段以及住房市场特点,决定了现阶段中国房地产市场的复杂性.文章从国家产业规划的角度分析了当前我国房地产价格影响因素及其走势.在对房地产价格预测结果的基础上,提出了从宏观调控、住房保障制度、住房需求、平均利润规律方面探讨了房地产市场的发展趋势,为整合力量、配置资源提供了保障,有利于实现“住有所居”的目标,确保房地产市场稳定、健康发展.     

完善住房保障制度 促进社会和谐发展

我国住房保障体系的构建自上世纪90年代以来,政府为了解决城镇低收入家庭住房问题,相继出台了若干政策、法规,这些政策法规相辅相成,构成了我国特有的住房保障体系。这些政策法规大致有住房公积金、经济适用住房、廉租住房、宏观调控房地产市场、房地产贷款金融政策等五个部分。国务院和国家职能部委出台的这些房地产市场宏观调控政策,构成了我国城市住房保障的政策体系,这些政策互相制约,一方面从住房公积金、经济适用住房、廉租住房、购房贷款等方面提高低收入家庭购房能力,降低住房给低收入家庭带来的经济压力,保障城镇中低收入家庭能够…     

甘肃全面启动廉租房 制度将惠4万多低保户

今年，甘肃省将全面推进廉租住房制度建设，到年底实现所有的县都启动，用3至5年左右的时间解决人均8平方米以下城镇最低收入家庭住房困难户的基本住房需求，做到分阶段应保尽保。     

完善住房保障制度 促进社会和谐发展

完善住房保障制度,确保城镇低收入家庭达到联合国《关于新千年中的城市和其他人类住区的宣言》中所提出的“人人享有适当住房”的目标,是构建社会主义和谐社会的重要举措之一。随着我国经济的飞速发展,全体人民生活水平不断提高的同时,出现了收入分配差距加大的现象,导致部分城镇最低收入家庭无力拥有适当的住房。这与党中央提出的建设社会主义和谐社会的目标不一致,在坚持“以人为本”的原则下,做好城镇低收入家庭住房保障工作,是当前我国各级政府工作的一项重要内容之一。     

安徽家庭户居住水平分析

住房是人们生存和生活的基本条件。随着经济社会发展,居住水平(包括居住面积、住房间数、住房设施及其周围环境、住房消费情况等)已越来越成为衡量人口生活质量好坏的一个重要方面。第六次全国人口普查提供了包括居住面积、住房间数、住房设施及其周围环境、住房消费情况等方面的翔实资料,为我们展示了现阶段人们居住、住房的基本情况。本文根据第六次全国人口普查资料,对安徽人口居住水平的现状作简要分析。     

居民对房价的预期如何影响房价变动

许多研究表明房价变动难以被经济基本面因素完全解释。市场参与者对房价的预期被认为是影响房价变动的重要因素;在土地供给缺乏弹性的情况下,居民的房价预期对房价的影响更加显著。文章利用2012-2013年中国7个重点城市开展的《中国城镇居民房价预期与购房行为专项调查》的季度调查数据对居民房价预期影响房价变动的内在经济机制进行了实证研究。研究发现,居民对房价的预期会显著影响其购房需求,从而影响未来房价的变化——本城市内居民对房价的预期水平每提高一个百分点,下一期房价增长率相应提高1.04%。文章利用微观数据和宏观数据的联合分析有效缓解了可能的内生性问题,研究结论对于理解房价波动和宏观调控工具的有效性具有较重要的意义。     

货币政策加剧城市房价的冷热不均吗

本文创新性地运用交互效应动态面板模型重新检验了货币政策对我国295个城市房价的异质性效应及其传导机制。研究发现,货币供给量增长对我国不同城市房价存在显著的异质性效应,货币供给量是加剧我国城市房价结构性分化的主要外部诱因,而利率调整发挥的作用并不明显。机制分析则表明,货币政策冲击主要通过供给侧的土地价格这一传导渠道对房价产生影响。本文研究认为,央行在制定货币政策,尤其是运用数量型工具时应将城市住房价格考虑在内,政府应切实推动土地市场改革,才有可能真正解决我国房地产市场的结构性分化难题。     

租住家庭占比、租房供应主体与房价

近年来政府大力推动“租购并举”以缓解大城市不断上涨的房价压力,但住房租赁体系发展是否能达到抑制房价的效果,这种效应与租房供应主体的关系又是什么样的,在国内外都还并没有直接的相关实证研究。本文综合国家统计局城镇住户调查大样本微观数据及城市层面统计数据组成的面板数据,在地级市层面实证考察了住房租赁部门发展对房价的影响效应,重点考察租房供应主体在这种效应中的作用。包含纠正内生性偏误在内的系列计量分析结果都一致性显示,我国城市居民家庭中的租住家庭占比与当地房价之间存在显著的负向关联。进一步从住房租赁供应主体结构来看,一个城市租赁供应中市场化比重越高,则该城市租住家庭占比与房价的负向关联越强。本文的研究发现具有较强的政策含义,表明推行“租购并举”,不仅应关注租售结构本身,还应加强租房供应主体的多元化,尤其要注意充分发挥市场机制在租赁住房供应中的主导性作用。     

中国城乡居民收入差距影响因素分析

目前,过大的城乡收入差距已成为中国经济发展的重要瓶颈,影响了社会的公正与稳定,故将城乡二元结构系数、外贸依存度以及城镇居民人均可支配收入发展速度作为城乡居民收入差距变动的影响变量,通过建立协整回归和误差修正模型得到反映它们之间长期均衡与短期波动的表达式。实证分析结果表明：城镇居民人均可支配收入发展速度是影响中国城乡居民收入差距变动的主要因素。     

中国各地区人口特征和房价波动的动态关系

本文分析了人口特征、金融市场和房地产市场三者的相互影响机制，基于2002-2015年中国大陆31个省市自治区直辖市的年度数据，建立了面板平滑转换模型，将人口密度作为异质变量构建计量模型来研究房地产市场的非线性影响因素，研究中国省市人口特征对房价波动的影响机制。实证结果表明：人均GDP对房价的影响随人口密度增加呈现非线性提升效应；人口密度小的城市房地产价格上涨比人口密度大的城市更像是“货币现象”；当人口密度较小时，地区中老年人口占比越大，房价有下降趋势，反映了房地产“年轻人推动房价上涨”的直观趋势，但是极少人口密度比较大城市例外。     

中国住房市场政府干预的原理与效果评价

 本文首先在住房存量流量模型的基础上,对住房市场政府干预的政策目标和政策工具进行了理论刻画,然后联合应用干预分析模型和面板数据模型就2003年以来住房市场政府干预的主要政策组合对北京、上海、广州、深圳、天津和重庆6重点城市的作用效果进行了定量评价。结果表明：全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果,尤其是2005年和2006年国务院的两次综合干预以不同形式和力度抑制了房价增长;政府干预的有效性逐渐提升,但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异,表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市;2004年土地交易制度改革可能是造成近年住房价格上升的主要政策因素之一。     

住房攀比与居民消费

本文基于CFPS微观跟踪调查数据,从地位寻求角度分析了住房攀比行为对城镇家庭消费的影响。结果表明：①家庭对自身社会地位等级的主观评价与住房面积、消费水平、户主学历等因素呈显著的正相关关系;②住房面积攀比对城镇家庭消费有明显的抑制作用;③社会地位高的家庭的消费行为对其它家庭的示范效应显著,即中国城镇家庭存在向上攀比的地位寻求动机。     

住房价格、土地价格与地方政府行为

本文基于中国35个大中城市2005至2015年的面板数据,通过构建具有“空间依赖”性质的房价地价空间面板联立方程模型,深入研究房价与地价关系、地方政府行为对房价和地价的作用机制以及城际间的相互作用。研究表明,临近城市间的房价相互“模仿”并一同推动地价上涨,房价对地价的影响呈现“模仿促进”的作用特征;各城市通过尽可能抬高本地地价来拉大与临近城市地价水平的差距,进而推高房价,实现“以地生财”。此外,研究还证实地方政府通过“价格途径”和“政策途径”均能对房价进行有效调控,且“价格途径”具有一定的传染性;而“数量途径”和“结构途径”作为地方政府控制地价的有效手段,具有较强的溢出效应。     

潜在流动性约束与城镇家庭消费

笔者认为,收入不平等与家庭消费的关系与信贷约束程度以及家庭社会地位偏好有关。住房是典型的地位性商品,收入差距扩大时,人们为了维持或提高现有的相对地位会努力改善居住条件,住房攀比最终会导致全社会住房面积标准提高和房价上涨。在信贷缺乏的环境中,购房标准提高和房价上涨意味着家庭未来遭遇流动性约束的风险加大,为此,家庭在增加购房预算的同时会抑制日常消费。利用2010年、2012年和2014年的微观跟踪调查数据所做的实证分析支持了我们的观点：（1）周围人群的住房面积的扩大,会促使家庭选择购买更大的房子。并且,攀比效应对住房需求的刺激作用明显大于房价上涨对住房需求的抑制作用。（2）家庭平均住房面积扩大和房价上涨都与收入不平等引发的住房攀比有关。（3）收入不平等对城镇家庭消费皆有拉动作用和抑制作用。（4）潜在流动性约束对家庭消费的抑制作用与家庭地位等级的高低有关。