中国各地区房价收入比研究

房价收入比是房价与居民家庭年收入的比值,它是衡量某个地区房价高低的重要指标。近年来,由于受经济发达程度、居民收入水平和地理位置优劣等诸多因素的影响,全国各地房价收入比存在较大的差异,呈现出东、中、西部由高向低梯次排列的顺序。从2008年第三季度开始,由于受全球性金融危机的影响,全国房价收入比出现窄幅下降,直到2009年第二季度才略有回升。目前,有些一线城市的房价收入比畸高,房价远远超出了当地一般居民收入可承受的能力,对此应予以重视并实施有效监测,以使房价收入比尽早实现合理回归。     

论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标

房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。从立法价值目标来考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程,这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场,但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看,这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度,发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。     

签房屋租赁合同应注意的细节

通常,房屋租赁合同要有以下几项内容：当事人的资料包括房东以及租客,即出租方（甲方）以及承租方（乙方）的真实姓名、身份证号码。房屋基本情况需要填写出租房的具体地址、户型、面积、房屋内装修情况和配套的家电设施,如名称、牌子、新旧程度等。要详细描绘承租时房子的基本情况。水电气如需后交费,则要记录承租时已使用的数字。     

基于企业人力资本租赁思想基础的激励效应研究

在人力资本租赁思想的基础上,我们构建了激励模型并对影响因素进行了测度研究。根据模型分析激励行为,提出参数变化对激励的影响与效果。由于人力资本所有权的不可转移性,企业使用人力资本只能采取租赁形式,又由于人力资本租赁的特殊性,即企业只能委托人力资本根据企业的需要使用人力资本,所以企业只有采取一定的激励手段才能实现自身的最大利益。构建人力资本租赁激励模型的目的是解决"科学性"的问题,以定量的方法解决激励的度量问题以达到激励的定量化效果。     

中国商品住宅售价与商业地产售价的关系研究——基于VAR模型的实证分析

商品住宅售价、商用办公售价和商业用房售价三者之间具有长期均衡关系。这表明房地产系统内部的不同物业地产价格波动具有一致性,因此,在宏观调控需要进行整体考虑。商品住宅售价对于其他售价的影响表现出周期性波动特征,总体为正效应,但是商用办公售价的波动幅度相对较大。商用办公售价对于其他售价的影响表现一致,长期持续下降,由正变负。商业用房售价对于其他售价的影响表现出周期性波动特征,总体为正效应,但是商用办公售价波动幅度更大,反弹高度越来越高。     

手机使用对我国养鱼户收入和销售价格的影响的实证研究——基于内蒙古和安徽两地的300份调研数据

信息沟通技术所带来的是信息红利的增加还是数字鸿沟的扩大?文章从养鱼户的角度对手机使用与养鱼户收入之间的关系进行了实证研究。研究表明,手机使用,包括浅层的手机使用和深层的手机使用对养鱼户收入均有着一定的促进作用。同时浅层使用所带来的影响呈倒U型,随着使用时间的延长影响程度减弱。因此,未来的信息化政策的关键在于如何增强农民手机的深层使用程度,提高农民在市场信息获取和使用方面的主动性。     

均衡价格论的理由、限度、前提和设想

西方经济学的均衡价格论在经济实践活动中扮演着“成也萧何 ,败也萧何”的角色。本文对均衡价格论的问世理由、发展状况、理论限度和前提进行了全方位的剖析 ,并提出以价格的理解观为指导的价格研究 ,希望能藉此对经济学理论研究并对经济哲学的研究方式提供某些启示。     

中国房地产市场和股票市场价格变动的相关性研究

本文运用Jonhansen协整检验、Granger-cause检验等计量方法研究了1998年至2005年间全国房地产市场和股票市场价格波动之间的关系,发现房地产价格和股票价格之间存在着较为显著的相关关系:以2002年6月为断点(breakpoint),之前和之后分别呈现股票价格主导下的正相关和房地产价格主导下的负相关关系。对计量结果的解释:1998年至2002年,房地产开发商通过信贷机制对两者变动的相关性起着重要的作用,而2002年至今,投资者的投资组合结构的调整是两者呈现相关性的主要原因。     

中国住宅有效需求测算——基于期望效用和需求收入弹性的研究

本文以期望效用分析为前提、以城镇居民收入为购买力的基础,来测算1998年住房制度改革后的中国住宅的有效需求。结果发现:在中国住宅销售中有17%属于投机需求,只有83%属于有效需求。收入的增加使得房地产有效需求增加,而房价的上涨却使得有效需求减少。因此,为提高房地产有效需求,政府应采取措施挤压投机需求。     

基于有效久期和有效凸度的隐含期权利率风险管理研究

随着我国市场经济的深入发展,利率调整越来越频繁,利率波动的幅度越来越大,隐含期权越来越多地嵌入在商业银行的资产负债项目中,成为利率风险管理的新难题。对隐含期权的忽略会造成商业银行潜在的损失,而传统的久期和凸度已经不能有效的度量隐含期权的资产负债的利率风险,需要引入有效久期和有效凸度。有必要在认识隐含期权、有效久期和有效凸度的基础上,给出有效久期和有效凸度的计算方法,并采用三叉树方法模拟计算了商业银行隐含期权的资产负债的有效久期和有效凸度,提出了科学匹配有效久期和有效凸度的方法来管理隐含期权的利率风险。     

地票价格探析:基于耕地价格的思考

地票的价格是地票制度的核心问题之一,但目前由于地票定价理论的不成熟,实践中的地票定价除了力求农民不受损失外,缺乏真正让人信服的理论依据,且随意性比较大,难以说服公众。从地票的形成及交易过程可以看出,地票的价值是客观存在的,并最终通过征收转用过程实现。比较征收转用前后的土地价格,可以看出地票的实质是对征收转用耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的补偿,地票价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格,该权益价格不是土地增值收益,而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。地票价格与土地增值收益此消彼长;不依成本定价,但必须制定最低保护价;呈上涨趋势,但上涨有限。     

公共租赁住房建设与运营管理的个性操作：重庆例证

公共租赁住房将逐步成为保障性住房的主体。重庆市公共租赁住房建设与运营的主要做法是：将常住人口纳入住房保障体系,实施分层补贴,多渠道筹集资金,保证项目综合收支平衡,结合产业和人口空间布局,挤压保障对象获益空间,加强后续运营管理。面临的困难是融资渠道仍需优化,融资成本较高,分层补贴模式有待细化,相关管理政策框架急需明确。现阶段应进一步提高认识,鼓励因地制宜地探索保障性住房模式,扩大保障覆盖面,着力扩宽融资渠道,切实降低融资成本。     

城市竞争力和地产价格——上海市住宅建筑发展分析

近段时期业界人士、学者和政府官员对近年来国内房地产市场价格持续上升是否是“房地产泡沫”一说存在很大争议。本文针对这一现象 ,选择上海市住宅市场具体分析该市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增长率等一系列指标 ,综合考察上海住宅市场的发展过程。我们认为 ,上海住宅市场基本是一个结构不断优化、面向大众消费者并已处于稳步繁荣的良好局面 ,而这一判断基本排除了上海住宅市场存在泡沫的可能性。同时究其根源 ,这一稳步繁荣的局面是以上海在长江三角洲地区进而全国的城市竞争力为基础的。本文最后对保持上海独特的城市竞争力和推动住宅市场的稳步繁荣提出了几点政策建议     

中国高房价与高地价关系之谜:一个经济学解释

本文运用四象限理论分析模型探讨中国高房价与高地价关系之谜.研究结果表明,中国高房价与高地价之间存在一定的相关性.在其他因素不变的前提下,旺盛的住房需求促使房价上涨,并刺激土地需求的上升,土地需求上升进一步拉动地价的上涨,地价上涨会提高住房建设成本,抑制住房供给,且进一步推动房价上涨.中国的高房价不完全源于高地价,中国的高地价也不完全源于高房价.现阶段中国的高房价主要源于需求拉动、供给推动、竞争不完全;中国的高地价主要源于需求拉动、供给推动、供地垄断.     

物价水平、物价水平预期与经济增长——来自江苏的实证检验

在保持经济持续快速增长的同时,有效稳定物价水平是政府的一项重要工作。本文以江苏省为样本,实证研究了物价水平、物价水平预期与经济增长之间的关系。基于江苏省物价水平的自相关性,建立了附加预期的"产出—物价"模型,使用江苏省1985-2010年的CPI指数和GDP增长率数据对模型进行检验,检验结果证明了模型的有效性,并据此进行实证测算,基于测算结果提出物价水平与经济增长均衡发展的对策建议。     

农地入股合作社利益分配的法律解析

江苏、山东等地的地方性立法将家庭承包地入股合作社纳入《农民专业合作社条例》,但是实践中家庭承包地入股合作社普遍采取的“固定收入＋浮动分红”式利益分配规则,却明显不同于《农民专业合作社法》“主要按惠顾返还”的分配原则。这不仅给农地入股合作社的组织属性定位及其纳入《农民专业合作社条例》调整的合理性带来了困惑．而且还产生了基于“固定收入”形成的债权为何能够突破债的平等性、具有优先于普通债权的法律效力的困惑。如果以社员惠顾为视角,不仅困惑得以解析,而且还可以理顺家庭承包地入股的法律性质、土地合作社的产权性质与利益分配规则之间法理上的逻辑关系,促进农地入股合作社各项法律制度的体系化。     

我国食盐专营的法律规制研究

目前,我国食盐专营制度的诸多问题已经成为一个公共话题,最高决策层也将盐业体制改革列入今年垄断行业改革的议事日程。在依法行政已经成为主流话语甚至意识形态化的当下,作为我国食盐专营困境及其症结的盐业行政垄断使得法律规制成为必需和可能。职是之故,只有针对规制者的规制形成一种共识和制度,我国食盐专营的法制化及至法治化才是一个可欲而可行的对象。     

基于住房特性的高房价原因分析与对策

近年来,随着我国经济综合实力的提升和城市化进程的加快,房价持续上涨现象也越来越成为社会关注的焦点。房地产开发的不同阶段各相关经济主体的博弈行为导致了市场调节失灵,造成了房价的非理性上涨。抑制房价需要政府通过建立和完善相关法律制度,对房价进行调整,使之趋于合理。     

中国农地流转市场的现状及完善建议

农地流转是实现农业规模经营的重要途径,对农地流转市场进行研究具有理论和现实意义。农业部关于河北等7省(区)2015—2016年的调研数据表明,中国农地流转市场发展迅速,而且在土地配置方面发挥了较为明显的"公平性"作用。同时,土地流转形式多样,流转范围突破本村集体经济组织的趋势逐渐明显,流转土地的经营主体仍以农户为主,流转土地的非粮化经营问题逐步弱化,流转规范性日益增强。为进一步提升流转土地的使用效率,在鼓励流转、推动流转的同时,更应规范流转,加快农村土地产权制度等各项改革,提升流转土地的产权特质,创造利于土地流转并提高流转土地使用效率的政策环境。     

土地财政、晋升激励与房价棘轮效应的实证分析

土地财政和晋升激励是激发地方政府推动房价上涨的两大动力.文章通过使用中国省际面板数据,在控制其他影响因素的前提下,就土地财政和晋升激励对房价的影响效果进行了实证分析,发现:(1)土地财政没有推高房价,反而对房价上涨产生抑制作用;(2)地方政府官员基于晋升需要,产生对GDP的追求,对房价的影响相时更加显著;(3)总的看,地方政府对房价的影响作用有限,我国房价走势主要由居民收入、货币供应和房价自身等经济因数所决定.