探索小区自治之路（上篇）：业主，为什么软弱无力？

目前，中国城市新兴住宅区，普遍采取物业管理的方式。这说白了，就是集体消费——住宅区内所有业主采取AA制方式分摊费用，雇佣专业公司对区内事务进行管理，操持。     

业主自治的基础法律问题研究

从业主、业主自治基本理论出发,确定业主与物业管理企业之间的委托关系;从业主自治的法理基础来说,业主自治是以建筑物区分所有权的共有权为基础的,所以笔者以建筑物区分所有权为基础,对业主自治存在的法理基础进行分析,总结业主自治的几个基本原则,即效率原则、公开原则、公平原则和约束力原则,为业主自治的具体操作提供理论依据。     

蹒跚学步的业主自治

近年来,关于业主与开发商的“斗争”时有耳闻,人们往往同情业主一边,因为人们想当然地以为业主是弱势群体,开发商以及由开发商指定的物业管理公司相对业主而言是强势,它们总在处心积虑地占业主的便宜,不斗不行。但随着业主对开发商和物业管理公司的斗争日渐为人们所熟知,一个新的现象开始占据舆论的焦点:业主委员会渐渐也成为众矢之的。有些曾经作为业主维权象征和民主自治象征的业主委员会,在实际运作中逐渐表现出有违人们期待的一面。理应作为业主代表,代表业主行使自我管理职权的业主委员会,时常表现为一个完全独立的机构。具体表现为谋…     

业主自治中的消极分子及其约束机制

商品房小区业主自治水平直接关系到城市居民的生活品质。业主自治，既取决于积极分子的建设性作用，还受到消极分子的重要影响。消极分子的消极行为表现为低度参与和搭便车、侵占公共利益以及定向打击积极分子等，并产生明显反激励作用，瓦解业主自治。利益调整、社会约束能力弱、低度信任和信息不对称以及社会保护机制欠缺是消极分子反激励作用得以实现的内在因素。应该通过强化行政执法力量介入、完善监督体系和建立组织化保护机制，建构针对消极分子的约束机制，保障业主自治良性运行。     

智能小区业主自治管理模式探讨

智能小区是现代科技应用的结晶。本文基于在物业管理中最大限度地利用信息通讯 革命时间和精力上的优势的思想，提出了智能小区业主自治管理的创新模式和具体构 想。     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

业主自治的无锡样本

“共有部位的收入就应该属于业主共有”,这是无锡市春江花园的业主一直认的“死理儿”。在2008年3月以前,春江花园业委会还一度以为,可以和物业公司联手共创和谐社区,他们甚至向物业提出,“可以保证物业公司管理成本,并且按照无锡市规定的最高利润标准8％支付利润,前提是共有部位的收入归业主共有”。业主委员会的提议遭到物业公司的拒绝,没办法,业委会决定“亲兄弟,明算账”。     

小区清洁费 为啥只收租户不收业主？

重庆市读者胡先生：我租住在一个安置房小区，小区没有物管，由小区居民自治管理。9月起，小区居民代表大会通过了一项新的决议：凡在小区租房、借房者都需要缴纳清洁费，逾期不缴的，     

城市老小区居民自治及其小区组织化——对X小区安全自治实践及其社区治理基础的思考

小区是社区的基础,小区组织化是小区自治的基础,也是社区居民自治的基础。小区组织化与社区组织化存在着差异。X小区十年间三次引进物业管理公司开展市场化运作,前两次都失败了,第三次获得了成功。考察失败的原因和成功的经验都在于小区组织体系是否完善及运行状况是否良好。通过组织化,把居民参与社区建设纳入组织体系,在组织化过程中让居民接受社区建设教育,逐步形成社区建设的新文化、新传统,才是社区建设的通途。实践和研究发现：小区组织力量是发现、培育和积累的过程,小区组织化需要相应的社区治理理念建设,小区组织化是多元主体共同努力的过程和结果,小区组织化发展要抓住时机和注重策略。     

治理视角下的村民自治和城市社区自治模式研究

本文从政治学的视角,运用治理理论,分析了我国村民自治和城市社区自治的产生及其与治理的关系,并提出中国从治理走向善治的选择思路.     

治理理论视角中的我国城市社区自治

自治是研究社会关系的新理念,强调随着资源配置结构的复杂、多元、动态化,社会治理结构从政府单极统治走向网状水平发展。我国自改革开放以来,政府、单位不再只是资源配置的主体,社区非营利组织、社区公众和政府一起参与到社区公共事务的管理之中,旨在形成网状社区自治结构。另一方面,基层政府的行政权力也在不断加强,政府权力重心下移的幅度远远超过其水平放权的程度。     

转型时期城市社区自治:理念、问题及建议

社区是社会经济发展的必然产物,随着社会主义市场经济体制的逐步完善,社区在社会管理中的地位将不断增强。然而,我国长期受以国家为权威来源和以单位为传统形式的高度组织化的社会经济体制的影响,缺乏社区自治基础。在社会转型时期,如何改善社区自治,加强社区管理,是摆在我们面前的一个重大课题。     

从市场治理到自主治理：公共资源治理理论研究回顾与展望

公共资源由于其非排他性和竞争性的特征经常面临“公地悲剧”的威胁。针对如何对公共资源实行有效治理来避免“公地悲剧”的问题,市场治理强调对公共资源进行私有化和界定清晰的产权,从而避免“搭便车”的问题。政府规制侧重对公共资源进行国有化来解决市场失灵的问题。自主治理突破了过去理论中“市场—政府”二分的思维,强调依靠资源占用者的自发行动和制度构建来避免公共资源的过度开发和利用,开辟了公共资源治理新的路径。在未来的研究中,自主治理理论可以继续从拓展理论深度、扩宽应用范围和创新政策实践三个角度来丰富公共资源治理的理论和实践。     

环境善治：我国环境治理的目标

从环境善治内涵出发,指出环境善治是对传统环境管理的一种突破,强调进行环境治理的主体不再是政府这一单一主体,而应该是多主体的,即政府、市场和公民社会来共同治理,追求的最终目的是追求人类与自然和谐共处和可持续发展,并且使得生态环境利益最大化;结合善治的几个基本要素,指出衡量环境治理是否达到环境善治的四大衡量标准;分析环境善治作为我国环境治理目标的必要性。     

中国城镇住宅共有资源自治的可能性

本文针对中国城镇住房制度改革中的住宅小区物业,考察共有资源产权制度,讨论小区共用部位等资源因共有而“共享、共治、共担责任和义务”的问题。分析表明,存在业主共有产权自治安排的可能性,这种自治制度可以使城镇住宅共有资源避免出现“公地悲剧”的结局。     

关于我国城市社区治理的思考

政府职能的"失效"为城市社区建设的发展提供了契机,同时也衍生出了一些社区治理的问题,主要包括两大方面:一是职能部门的垂直整合,另一方面则是居委会自治功能的萎缩、行政性的强化。存在这些问题的主要原因有街道办事处扮演"准行政机构"角色、居委会的组织属性未真正落实、政府没能行使好"管理者"角色、国家权威性的不足。解决的主要对策建议有培育自治观念、完善管理体制、建立社区财务,费随事转、提供制度保障,建立监督机制、扩大社区功能,吸引居民参与、培育社区组织,发挥社区组织作用。将社区管理的权力归还给社区,推进城市社区自治。     

公共治理视阈下的城市社区业主维权

城市社区业主维权是伴随我国住房商品化改革而出现的新兴社会现象.现阶段,物业纠纷和业主维权事件趋多,社区矛盾和冲突呈升级态势,所涉及的公共问题愈加复杂.维权动机多元化、维权主体组织化、维权方式多样化和专业化、维权活动政治化趋势初显端倪.基层党组织和政府应对此类挑战时,应遵循中立原则、掌舵原则和服务原则,健全立法吸纳、行政吸纳相结合的民意整合方式,建立协商民主与竞争民主相结合的社区治理机制,完善业主委员会与居民委员会自治制度,加强多元主体参与的社区公共治理.     

"包容与民主"理论对城市社区治理的启示

社区治理是实现国家治理现代化的基础性环节,事关人民生活福祉与国家长治久安。在“社区碎片化”等社会事实下,社区治理亟需寻找新理论与新方法为治理创新提供动力。文章认为,世界著名协商民主理论家艾丽斯·杨的著作《包容与民主》中的理论可以为城市社区治理提供相关理论启示:第一,协商民主用以取代聚合式民主为冲突提供合意的解决方法;第二,培植拒绝排斥、鼓励包容的包容性政治沟通来促进社区团结;第三,以“差异性团结”原则来调解社区中人与人、主体之间的关系。总的来说,包容与民主理论为摆脱城市社区治理困境提供了良好的启示,但其具体的应用效果仍需要实践的检验。      

新冠疫情下的城市社区之治

新冠疫情初期社区防控行动迟缓暴露出我国城市社区参与不足、力量薄弱的问题。改革开放以来,中国城市基层社会治理体制逐渐从以往的"单位制"转向"社区制",尝试走出全能主义国家模式。但在单位制路径依赖和国家强化基层控制的双重影响下,传统单位制并未完全退场,而是通过渗透、吸纳等方式隐性延续,从而形成了中国现行城市社会治理实质上的单位制与社区制并行的模式。"单位制"的隐性延续,使居民、单位、社区三者间的协调机制紊乱、力量分化,社区治理合力难以形成。因此,国家控制力和社区自治力作为决定社会治理形态的关键因素,未来还将在中国的城市持续并行。在社区自治力不足的情况下,如何适当地调整好国家的控制力度,培育社区自治力的适度成长,促进单位制与社区制的良性合作,成为后疫情时代提升城市基层社会治理水平的关键。