论农村宅基地中的资源冗余

农民进城后的宅基地是否退出,是当前一个时期学界和政策部门关注的焦点问题之一。当前正在进行的三项农村土地制度改革中,宅基地制度改革尤其是宅基地退出改革受到普遍关注。主流观点认为,农民进城后应当及时有偿退出宅基地,这样就可以节约宝贵的土地资源,同时可以让进城获得退出宅基地的补偿,带着财产进城。问题是,中国现在发展阶段,进城农民仍然保留与农村千丝万缕的联系,甚至可能在进城失败后退回农村。在农民进城后一段时间仍然保留农村宅基地,而不是将宅基地退出复垦为耕地,这并非是浪费而是农民进城的保险,是农民的基本保障。或者说这是应对农民进城万一失败的必要“浪费”,是合理的资源冗余。     

土地发展权视角下宅基地有偿退出路径

随着我国城镇化与工业化快速推进,大量农民进城务工、定居,"一户多宅"现象的普遍存在,农村宅基地闲置问题突出。农村宅基地节约利用需要以盘活农村闲置宅基地为突破口,但农民是否愿意退出宅基地,取决于他们对宅基地退出的预期收益与成本的比较。而宅基地退出类型的差异决定了宅基地退出补偿的资金来源也各不相同,但各类补偿金的筹集渠道均存在一定的局限性。因此,应在完善宅基地用益物权的基础上,赋予农民宅基地发展权,拓展农民的农地权利,使农民不仅拥有农地产权的退出权,而且拥有获得公平补偿的权利。     

农民进城购房支付能力实证研究

农民是城镇化的主体,客观科学测算农民进城购房的支付能力,对制定城镇化与房地产发展政策均有重要意义。结合农民进城购房的特点,构建了农民进城前的纵向财富积累的首付支付能力指标,与农民进城后收入市民化的当期财富获取能力的月供支付能力指标,对全国以及大部分地区农民进城购房支付能力进行了测评。结果显示：地区间存在支付能力差异,但差异逐渐趋于平稳发展态势;2010-2011年为21世纪以来支付能力最低点,但2016年全国住宅价格出现普遍性上涨并存在持续性,可能会出现新的支付能力最低点;农民高收入家庭具有有限的城镇住房支付能力,中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱,中等偏下与低收入家庭支付能力严重不足。     

河南省宅基地流转与进城农民保障研究——基于市民化路径

农村宅基地流转问题是河南农村经济社会改革和发展的重要内容。宅基地流转后,可以推动农民从第一产业向第二、第三产业转移,同时推动新型城镇化的快速发展。农民进行宅基地流转并向城市寻求后续发展时,政府要采取多种措施推进进城农民市民化,要改革完善包括户籍在内的各项制度安排,为进城农民可持续发展提供基本的保障安排和良好的外部条件。     

农民的城镇定居意愿及其影响因素分析——基于河南省10县(区)40村的调查

通过对河南省10县(区)40村农业户口居民的抽样调查,构建logistic模型定义了17个解释变量,对农民城镇化意愿和影响因素进行分析,结果显示,受访者的性别、进城工作意愿、子女入学条件、放弃耕地意愿、宅基地置换城市住房意愿等与农民定居城镇的意愿呈正相关;而其年龄、目前生活状况与定居意愿负相关。影响农民迁徙定居的主要因素是耕地和宅基地问题以及进入城市面临的就业收入、住房和子女教育问题。     

进城落户农民宅基地权益保护的现实表达与法治回应

进城落户农民是中国新型城镇化发展的必然产物，也是影响中国21世纪发展的重要力量。从"弃地入城"到"带地入城"，保护进城落户农民宅基地权益已成为当前农村土地制度改革的重要着力点。基于建立有效保护进城落户农民宅基地权益的机制和制度体系这一研究目的，通过采取跨学科研究、实证分析、比较研究、价值分析等研究方法，发现"进城落户农民"是农民由身份性向职业性转变以及新型城镇化背景下农民地域流动、生存方式变革的结果，进城落户宅基地权益是受到法律保护的财产权，具有较强的理论性和实践性；宅基地权益保护状况是影响农民是否愿意进城落户以及进城落户后是否放弃农村土地权利的重要因素。研究建议：针对进城落户农民宅基地权益保护主要面临宅基地使用权制度不完善、部分相关制度缺位、宅基地权利缺乏有效实现形式、退出宅基地的相应补偿不合理、相关救济制度不健全等问题，需引入协同保护理念，加强宅基地使用权及司法救济制度建设，坚持激励与约束并举，有效保障进城落户农民的宅基地权益。     

基于价值认知视角的农村宅基地退出补偿研究——一个源于案例的实证分析

运用前景理论中的价值函数构建理论模型,基于行为经济学实验方法,通过实验与问卷调查开展实证研究,量化农户对宅基地退出补偿过程中损失与收益的价值认知,进而构建一种具有价值认知合理性的宅基地退出补偿标准测度模式。研究发现：（1）不同类型农村的进城落户农户在宅基地退出意愿方面存在显著差异。退出意愿按照经济较发达地区城市近郊农村、经济较发达地区城市远郊农村、经济欠发达地区城市近郊农村、经济欠发达地区城市远郊农村的顺序递减。（2）农户对收益、损失变动均表现出渐弱的敏感性。随着收益的增加,农户的痛苦感会逐渐降低,呈现出边际效用递减的趋势。（3）农户表现出明显的损失厌恶,一定数量货币损失大约需要1.94倍的货币收益才能弥补。（4）具有价值认知合理性的宅基地退出补偿标准并非脱离实际或难以接受,理论上有实现的可能性,但实践中面临双重困境。研究认为,明确合理的进城落户农户宅基地退出的时空安排,更灵活充分地利用城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂使用的政策安排,有助于推动进城落户农户的宅基地退出。     

进城落户农民宅基地退出的路径选择与权益保障——基于陕西省4个村的实证调研

党的二十大报告指出深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权,保障进城落户农民的合法土地权益。建立科学合理的农村宅基地自愿有偿退出机制,保障农户宅基地用益物权,盘活农村闲置宅基地,对深化农村土地制度改革,贯彻落实党的二十大精神具有重要的理论价值与实践意义。本文以试点地区进城落户农民宅基地为研究对象,对进城落户农民宅基地退出的实际情况深入调研,发现宅基地退出的主体界定不清、退出的动力不足、退出的补偿标准不合理是制约进城落户农民宅基地退出的主要障碍因素。赋予农民更加充分的财产权益的主要路径是在立法中明晰宅基地主体的权属性质,完善宅基地使用权的处分权能,健全宅基地退出的法律保障体系,建立宅基地退出主体的救济机制。加强宅基地使用权确权制度的顶层设计,发挥市场在资源配置中的作用,最大程度地维护农民在宅基地退出中的合法权益。     

远郊农村农户宅基地退出意愿影响因素实证研究——基于阜阳、亳州两市530户农民问卷调查

通过对阜阳、亳州两市下辖的6县20个村530户农民问卷调查,运用二元logistic模型实证分析了合理有偿退出前提下远郊区农户宅基地退出意愿及影响因素。结果表明农户家庭经济活动类型、家庭年总收入、非农业收入、现住房建造时间、是否已在城镇购房及城镇居住优势等指标对农户的宅基地退出意愿具有显著正向影响;而农户的年龄和城镇居住劣势则对农户的宅基地退出意愿具有显著负向影响。指出就财政压力和资金时间成本而言现阶段皖北平原大部分农村不适宜大规模推行农村宅基地退出。若要推进农村宅基地退出,首先要加强宅基地价值内涵的研究确立合理的补偿标准,同时还要建立完善的就业和社会保障体系,在此基础上通过适度的资源倾斜和政策扶持吸引有能力农户优先在中小城镇购房定居。     

农村宅基地有偿退出的政策与实践——基于2015年以来试点地区的比较分析

为了解决城乡建设用地不合理的“双增长”和农民进城后宅基地闲置低效利用日益严重的问题,探索和建立宅基地有偿退出机制已成为宅基地制度改革的重要任务。在梳理宅基地有偿退出相关政策的基础上,对2015年以来部分试点地区的实践进行总结,主要有置换式、变现式和收储式三种模式,不同模式的实施目标与成效、主导方和补偿资金来源、实施对象、基本特征均存在差异。未来推进农村宅基地有偿退出须建立农村宅基地地价评估制度、引导和激励有条件的农民先行退出、规范宅基地有偿退出程序及建立宅基地有偿退出长效机制。     

中部地区农民工城市购房影响因素分析

中部地区具有省内就近打工的农民工比例较高、城市购房的意愿较高、房价较低、农民工城市购房的可承受能力较高的特点,有推进中部地区农民工城市购房和市民化的物质和意愿基础.利用中部地区279份农民工问卷调查资料,采用二元logistic回归分析模型对农民工城市购房影响因素进行了经济计量分析.研究发现,文化素质、是否全家外出打工、就业稳定性、对收入满意程度等因素显著影响了农民工的城市购房.据此,提出了主要包括向农民工开放经济适用房和廉租房政策、解决农民工贷款难问题、以开发区产城一体化为路径促进农民工城市购房、增加适应农民工特征的住房供给等建议.     

户籍改革背景下农村宅基地退出机制研究

户籍改革背景下,引导农民自愿有序退出空闲宅基地对于提高农村土地利用效率、推进新型城镇化建设具有重要意义。来自安徽省农村的调查结果显示,具备退地条件的农户越来越多,但愿意退出的较少。究其原因,宅基地使用权制度承载的复杂功能形成外部障碍,无偿取得与无期限使用导致农户退地缺乏外在压力,低标准补偿抑制了农户退地的内在动力,退出机制缺失对农户退地造成现实困难。需统筹城乡社会保障,回归宅基地使用权的用益物权权能,以破除农民退地的外部障碍,提高农民退地的积极性;通过完善宅基地使用权制度和建构合理的宅基地退出机制,为宅基地退出提供制度约束和可行路径。     

三化同步推进下农民工城市融入问题研究

我国的农村劳动力数量众多,农村剩余劳动力向城镇转移、向非农产业转移,是推进工业化、加速城镇化和实现农业现代化的必然要求。但是农民进城就业和生活面临很多困难,他们的经济、政治、文化各方面权益得不到保障,农民不能真正融入城市。本文分析了在我国工业化、城镇化与农业现代化同步推进的过程中农民工融入城市的现状及困境,探讨如何促进农民城市融入,逐步解决我国的农民工问题的对策。     

农村土地退出路径研究

现行土地制度导致农村土地资源的低效率,工业化城镇化快速发展背景下的农村土地功能变化,现行农村土地征用制度对农民利益造成的侵害,是本文探索对农村土地退出路径研究的立足点。影响农民退出承包地的关键是对农民的土地承包经营权的补偿方式和补偿标准能否让农民满意。从土地承包经营权方面,应就农民退地的货币化补偿和经营性补偿进行设计考量,通过土地金融创新形成有效、持续和稳定的农地收益;从宅基地使用权方面,应就货币补偿、住房置换、购房补助进行设计考量,并对退地农民在就业、教育、住房和社会保障方面作出可持续发展保障安排。     

我国农村宅基地制度演变及其改革走向

随着我国农村社会经济的发展,现行农村宅基地制度已经不能适应新型城镇化发展的需要,改革完善农村宅基地制度势在必行。通过资料收集和综合分析,将建国以来宅基地制度的历史演变历程划分为新中国成立初期、人民公社时期、改革开放初期和城镇化进程加快发展时期四个阶段;基于宅基地制度演变和相关背景,提出了我国未来宅基地改革的走向,包括完善农村宅基地权利体系、建立宅基地使用权流转制度、探索建立宅基地有偿使用制度及构建农村宅基地退出补偿机制。     

助推还是羁绊：宅基地财产性收益对农民工城市融入的影响

化解“半城镇化”和推进新型城镇化需要实现农民工的城市融入,发达地区在推进“人口城镇化”方面走在全国前列。 以江苏省为例,通过2019年在江苏省13个地市开展的调查,基于2 129份问卷探讨了宅基地财产性收益对农民工城市融入的影响。研究发现：农民工留城定居意愿强烈,但户口迁入意愿不高。宅基地财产性收益现值越高,越有助于农民工选择留城和将户口迁入城市;宅基地预期补偿性收益越高,农民工留城意愿和户口迁入意愿越低,表明宅基地财产性收益对农民工城市融入的影响不可忽视。此外,宅基地财产性收益对不同代际农民工的城市融入有差异化影响。研究结论意味着可变现的宅基地财产性收益会助推农民工融入城市,而预期宅基地被征用时能获得补偿会成为农民工融入城市的羁绊。提出为有效推进新型城镇化,在宅基地“三权分置”的政策背景下,一方面应逐步放开宅基地使用权流转限制和鼓励农房交易,让农民工带着财产进城;另一方面需加快出台宅基地有偿退出政策,防止宅基地问题悬而不决迟滞中国城镇化进程。     

农户宅基地退出的影响因素效应量评估

有关宅基地退出影响因素的研究由于区域选择、模型方法、测量方式或具体研究内容的不同,研究结论存在不同程度的差异。为厘清宅基地退出影响因素及其效应,推动宅基地有序退出,在纳入18篇实证文献、137个效应值、78 934个独立样本进行 Meta 分析的基础上,研究了农户宅基地退出的影响因素及影响因素强度随时间的变化,以及农户宅基地退出的影响因素是否存在异质性及异质性来源。结果表明:农户受教育程度、家庭年收入、非农收入占比、宅基地确权、所在地距县城距离及是否在城镇购房对农户宅基地退出意愿均有显著正向影响;年龄、家庭年收入、宅基地面积及是否在城镇购买住房在影响农户宅基地退出方面存在明显的异质性。宅基地退出影响因素随时间变化作用强度也在变化,且不同区域影响宅基地退出意愿的因素作用程度不同,应当根据地区差异对农村宅基地退出有针对性地进行政策引导。     

农村宅基地制度改革背景下农民安置房模式的探析

在保障农民户有所居、鼓励农民自愿退出宅基地的制度探索中,保障村民宅基地合法需求以及退出宅基地后的住房保障成为工作中的重点和难点。本文基于对宅基地制度改革试点地区的调查情况分析,从"宅基地换房"模式的角度,探讨农民安置房的政策优势和特点、群众需求以及存在的问题等,为农村宅基地制度改革提供参考。     

农村现行宅基地制度的突出缺陷及改革取向

我国农村现行宅基地制度的形成和建立经历了漫长复杂的历史过程,其现行规定是:农村宅基地归集体所有,农户使用,不得自由交易、出租和转让;一户一宅,不得超出省、区、市的规定标准;农村居民不得向城镇居民转让农村宅基地和住房,城镇居民也不得到农村购买农民宅基地和住房。该制度的突出缺陷就是没有实行市场化交易机制。由于没有市场化交易机制,农村现行宅基地制度成为制约农民财产性收入增长、城乡建设资源有效利用、工业化城镇化和农业现代化进程发展的桎梏,成为城镇房价地价上涨和土地财政的制度源泉,成为干群冲突和群体事件的重要根源。因此,只有以市场化为导向全面深化农村宅基地制度改革,全面放开农村宅基地使用权的交易转让,实行政府征收农村宅基地和住房参照市场交易价格进行的运行规则,对城乡建设用地和住房全面征收房地产税,才能完善宅基地交易管理,切实保护农民利益。     

我国农村宅基地回收问题与对策研究

近几年来,随着房地产市场的繁荣发展和新农村建设的不断推进,土地的价值逐步显现出来,涉及农村住房及宅基地相关问题越来越多,诸如乱占耕地、超标准建房、住房及宅基地闲置等成为土地减少、资源浪费的重要原因。然而,由于我国农村住房及宅基地相关立法和执法力度的欠缺,导致这类问题始终不能得到有效解决,特别是有关农村宅基地回收问题,相关法律法规形同虚设。因此,加强农村宅基地回收问题研究,完善农村宅基地相关制度,对于保护农民合法权益,促进农村经济可持续发展意义重大。