合伙-散伙-公司--农村土地集体所有制实现形式的新探索

从上世纪50年代的农业合作化到80年代的联产承包,符合合伙的要件,从形式上来说也没有剥夺农民的土地所有权,这为从合伙法律制度上解决农民对土地的所有权提供了可能.本文设想,以农民土地所有权的回归为基础,建立农村土地集体所有制的新的实现形式,即农民以属于自己的土地作为资本,设立农业股份有限公司,以实现土地的集中经营,进而实现农村现代化.     

农村土地发展权实现问题研究——以乡村旅游为视角

乡村旅游发展离不开对农村土地的开发利用,合理构建农地发展权是对农民通过乡村旅游获得分享、取得收益的根本保障,而现行的土地征收制度却对此造成重大妨碍。     

从小产权房遭禁看物权法基本精神——兼谈现阶段农村土地集体所有制度的改革方向

近几年来，关于小产权房是否合法的理论争议由来以久，2008年1月8El公布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，再次强调不允许城镇居民购买小产权房。然而一石激起千层浪，理论界关于小产权房的合法化声音仍不绝于耳，笔者基于自身所从事的公证工作，亲历形形色色有关小产权房流转受阻的问题，拟从物权法的基本精神进行分析说明小产权房目前遭禁的根本原因所在，同时探索现阶段农村土地集体所有制度可以进行的改革思路。     

我国土地承包经营权流转的特征、模式及经验——浙、皖、川三省调研报告

农村土地承包经营权流转已成为我国农村土地制度改革的重要课题.通过对浙江、安徽和四川三省的实地调研可以发现,三省的土地承包经营权流转在面积比例、增长速度、流转形式、流转规范性以及土地流转市场建设等方面存在显著差异.我国土地承包经营权流转还存在诸多突出问题,包括流转信息沟通不顺畅、农民流转主体地位得不到保障、集体"流转工作经费"使用不够透明、农民难以获得土地增值收益等.因此,要稳步、规范做好土地流转工作,必须尽快完善相关服务体系和管理机制.     

证券化——农村土地制度改革的现实选择

农村土地证券化作为一项农村金融制度创新,将引发的一系列农村体制创新,特别是带来的农村土地制度创新,对于克服当前我国农业发展中面临的诸多障碍具有现实意义。当前,实施农村土地证券化具有一定的迫切性和较强的可行性,我们应该在推动和深化农村土地产权制度改革的过程中,建立健全农村土地使用权流转市场、信用担保和信用评估体系以及相关法律法规,加快保险市场改革,大力培养农村金融专业人才,为农村土地证券化提供有力保障。     

土地经营权融资担保的法实现——以《农村土地承包法》为中心

土地经营权融资担保制度虽经《农村土地承包法》确立,但需从解释论视角阐明如何具体适用。承包户将土地承包经营权中的经营权融资担保,并未形成新的土地经营权,应解释为在土地承包经营权之上设定担保权。土地经营权的债权定性,不影响其既可设定抵押,亦可采用质押形式实现融资目的。土地经营权抵押可使经营权人继续占有、使用农地,契合将所获融资投资农地经营的法目的。土地经营权质押以转移土地经营权证为要件,本质是权利质押,不会钳制土地经营权人对农地的实际经营。以土地承包经营权为客体的抵押权的实现,建议采用强制管理形式,在保障债权实现的同时,防止农户失地。以土地经营权为客体的抵押权或权利质权的实现,则可直接适用担保物权实现规则。     

如何使农村集体所有制从虚转到实——构建和谐社会的一项基本制度保障

农地是农业中最为基本的生产要素。在市场经济条件下,土地市场的发育程度关系到农业现代化的进程。某种程度上,土地的适度规模化是现代农业的重要标志;而要实现土地的适度规模化,就必须对农村的土地制度进行创新,使其符合市场经济需要。创新农业土地制度,涉及到对农业集体所有制的改革。我们认为,这一改革的任务就是要使农村集体所有制从虚到实。它将为我们构建和谐社会提供一项基本的制度保证。     

农村土地法律实施中的几个问题——基于云南地区的田野调查与分析

农村土地法律在云南的实施遇到了种种问题。在土地权利意识上,农民缺乏农村土地归集体所有的高度认同,这是因为农民有自己的一套权利分类体系,忽视这一点会影响法律的实施;在土地调整中,法律设置了较高的门槛,与农民强烈的土地调整需求产生矛盾;在土地流转中,过于原则的法律规定为基层政府不当推行土地流转留下了空间。弥补法律缺陷,需要立法者要认真倾听农民群众的呼声,在立法中真正体现农民群众的利益。     

以土地股份合作社推动农村土地规模经营——胶州市推进农村土地承包经营权流转的实践探索

土地股份合作制作为农业经营模式和农村集体土地流转机制的创新探索,进一步优化了农村土地资源配置,推动了农村土地规模经营,促进了农业增效、农民增收.胶州市在实践中,形成了坚持农村基本经营制度;"依法、自愿、有偿";因地制宜、分类指导;有序流转、规模经营的原则及政府推动、把关定向,实现土地流转规范化;特色带动,创新模式,实现土地流转规模化;转移促动、集中资源,实现土地流转社会化的农村土地承包经营权流转模式.     

乡土情结与土地价值观——改革开放30年来中国农村土地的历史变迁

土地是分析中国社会变革难以绕开的变量.对中国农民而言,土地既是一个复杂的话题,也是一个永恒的话题.从中国农民深厚的乡土情结入手,深刻剖析农民对土地的特殊情感和复杂关系,力求将这种关系放在改革开放的大背景中进行考察,可从中梳理农民对土地价值认识的基本过程,并对未来农民土地观变迁的历史趋势进行分析与展望.     

快速转型期农村土地利用方式的变迁——一个东部沿海村落的个案解析

在城镇化和工业化“双重”快速转型且互相交织的背景下,用地数量急剧扩张,成为当前“三农”问题和社会经济持续发展的矛盾焦点之一.作者以东部沿海J村为例,描述其土地利用方式由家庭承包到土地入股、土地出租的变迁,认为其最终利用方式——“土地出租”是在现有制度框架下,进行市场分工、规避风险的优化选择,不失为让农民获得土地级差收益、分享工业化成果的有效途径,是增加农民收入的重要突破口,应该成为土地制度改革的重要内容.但这与土地征用管制等现行法律和政策不协调,必须建立土地出租管理机制、利益分配机制,实现土地流转机制等制度的有效“跟进”.     

农村土地流转中存在的问题及对策

一、农村土地流转中存在的问题二、加快土地流转的对策1、农业劳动力过剩,农民收入增长缓慢,农村资金短缺。2、土地交易中介组织匮乏。3、土地市场发育滞后。4、农业风险防范机制不健全。5、农村社会保障体系建设滞后6、农村社会化服务体系不健全。7、缺乏对权利的严格界定,容易引发纠纷和侵权行为,增大了社会成本。1、明确土地承包权的归属。在经济落后的地方,大量过剩的农业劳动力不能稳定转移,成了制约土地使用权流转的主要因素之一。农民收入增长缓慢,无力向土地增加投入,而政府和社会的投入又十分有限。资金短缺是制约土地流转的又一因…     

农村集体经济实现形式的现代转型——以山东省东平县土地股份合作社为例

农村集体经济的存在形态并非一成不变,而是随着社会的发展而不断向前发展,因此其实现形式也在不断随社会经济的发展而转型.具体到现实实践中,究竟如何实现其转型则可以有多种形式,土地股份合作就是其中之一.山东省东平县若干个土地股份合作社起步较早,且成效显著,为农村集体经济的发展做出了有益的探索,该地的土地股份合作社主要是通过产权发展、分配公平、自愿互利、开放市场、治理有效等五个方面来实现推进农村集体经济向“高水平”实现形式的转型,可说是推进现代农村集体经济发展的有效形式之一.     

土地经营权的权利属性探析——兼评新修订《农村土地承包法》的相关规定

土地经营权是承包地"三权分置"政策中提出的概念,新修订的《农村土地承包法》将其法定化,但未明确其权利属性是物权、债权或者物权化债权。土地经营权的债权说、物权化债权说在解释论视角下无法全面实现"三权分置"政策的预设功能,用益物权说可弥补二者的不足,因而具有理论优势。土地经营权应定性为不动产用益物权,以出租等方式产生的债权性农地利用权不属于土地经营权。借助于民法典物权编立法之机,应当明确土地经营权的用益物权属性。     

对耕者有其田与耕者有其权的新探讨——清康雍乾山东与德国巴伐里亚农村土地状况的比较

康雍乾时期,“耕者有其田”是山东农民一如既往的愿望,但却是德国巴伐里亚农民的划时代要求。在18世纪世界经济转型以前,在整体上,“耕者有其权”是巴伐里亚农民的生存依据,但却是山东农民遭受压迫和剥削的原因。本文以康雍乾时期为历史中折点,说明:拥有土地的占有权,迫使山东农民必须承负国家的、官府的和家庭的责任。比较之下,土地占有权向着土地耕种权的变化达到极限,使巴伐里亚的农民借助于新型社会的到来转变成为拥有土地占有权的国家公民。     

解决“三农”问题的理性思考——合理利用农村土地资源——为解决“三农”问题提供资源保证

“土地是财富之母”，是人类生存的最重要条件和根基，人类消耗的大部分能量来自于土地上生产的农产品。因此，土地不仅是农业，而且也是整个人类赖以生存的重要资源。     

家庭农场:当今农业发展最有效的组织形式——基于东南亚国家土地制度变迁的视角

发达国家和发展中国家农业发展水平的差异由资源禀赋、技术进步和人力资本水平决定,资源禀赋相似的发展中国家之间的农业发展差距主要受土地制度影响.东南亚国家土地制度改革实践证明,土地制度改革对农业生产率的影响主要通过改变农业生产组织形式和经营规模两种途径,农业组织形式是农业生产关系的体现,合理的农业生产形式是提高农业生产效率的关键.以家庭经营为特征的组织形式比以公司经营为特征的组织形式更有效率,这是由于农业生产的性质不同于工业生产,家庭经营的监督成本比种植园经营要低得多,前者的生产动力比后者要高得多.中国农业发展历程也表明,家庭经营与规模经营相结合是最有利于农业发展的生产组织形式.     

中西法律近代冲突与调适的另一种表现——以土地升科与涨滩产权为例

传统社会法律变迁是在移植西方法律的基础上完成的,但移植的过程并非一帆风顺,相反存在着激烈的对抗和冲突,在对抗和冲突中不断吸收和融合。这个冲突和融合的过程不仅体现在国家立法中,同样也体现于地方及民间的具体制度受外来法制的影响而产生的自然变迁中。而后者则更能反映法律制度变迁的内在要求。封建社会的土地升科与涨滩产权制度极具传统法律的特点,但是在上海租界中,这种制度却在与西方法律制度的不断冲突中发生着改变,这从另一方面阐明和解释了近代法律制度变迁的规律。     

农村土地政策改革与城乡融合发展——基于中央“一号文件”的政策分析

土地政策是导致城乡二元结构存在并影响城乡融合发展的一个重要因素。依据政策主题与改革重点的不同,中央文件中农村土地政策的变迁可分为农村导向的二元松动城市导向的二元松动以及城乡融合三个阶段。虽然农业与农村在不同阶段相应得到了不同程度的发展,但无法改变每一阶段的农村土地制度改革更多支持了城市经济发展的实质,反映出城乡间的非对称互惠关系。要破除城乡二元结构、构建对称的城乡互惠关系,在考虑粮食安全保障、地方政府激励、坚持农村土地集体所有制的前提下,遵循土地使用权改革与财产权改革两手抓并以财产权改革为重的总体思路,在承包地、宅基地、集体经营性建设用地以及土地征收四个方面进行政策调整与深化,以实现转移农民进城、城市资本下乡、社会贫富差距缩小、国家粮食安全得到保障的帕累托式改革,实现真正的城乡融合。