宅基地自愿有偿退出下的“三权分置”实现路径

宅基地自愿有偿退出对宅基地改革至关重要,是有效实现宅基地“三权分置”的充分体现。通过文献分析和归纳论证相结合的方法,根据吉林省九台区、山西省泽州县、贵州省湄潭县有关宅基地自愿有偿退出的实践做法,总结宅基地自愿有偿退出试点经验,试点地区做法实现了“三权分置”改革的意义,为新一批试点地区、非试点地区提供借鉴。试点地区经验涉及三个方面。第一,落实宅基地所有权中,规范宅基地自愿有偿退出程序、合理分配和使用腾退宅基地收益、加强对宅基地退出工作的监管;第二,保障宅基地资格权中,建立保留资格权退出宅基地的机制,合理确定退出宅基地资格权补偿方式;第三,放活宅基地使用权中,促进村集体经济组织内部流通宅基地,构建土地使用权交易市场。     

“三权分置”下宅基地退出的权利表达

梳理现有中央政策文件和学界争论点,有必要审视和明确“三权分置”下宅基地退出的权利类型。地方实践呈现宅基地使用权退出向宅基地使用权和农户资格权退出的演进现实。农户资格权的性质和内容表明农户资格权派生于集体所有权,属于集体成员权下的独立子权利。宅基地退出的权利表达可类型化为单行退出农户资格权、退出宅基地使用权和保留农户资格权、同时退出宅基地使用权和农户资格权。单一退出农户资格权事关集体成员保障完全丧失,应该建立充分告知、公示的程序规则,建立以当地城镇住房价格为参考的激励性补偿标准。退出宅基地使用权和保留农户资格权的,应区分永久保留和暂时保留情形,设定暂时保留的条件、期限,暂时保留期间农户资格权补偿应留待真正退出时予以兑现。宅基地使用权和农户资格权一体退出的,应建立农户资格权重获机制,设定重获农户资格权的积极条件、阻断条件、补偿退回和程序规则。     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转制度的变革

面对农村的现实需求和我国现行法律的限制,“三权分置”政策的提出为宅基地使用权流转制度变革提供了契机。“三权分置”背景下宅基地使用权流转制度变革的基础在于厘清“三权”关系,核心在于宅基地使用权“还权赋能”。在此基础上,变革的具体方向应当包括:允许宅基地使用权自由、单独流转;落实宅基地资格权,延续宅基地社会福利保障功能;构建宅基地使用权费用支付机制、流转登记制度,扩大宅基地使用范围;完善农村社会福利保障体系。     

农村宅基地"三权分置"的法律表达

“三权分置”政策是我国调整农民和土地关系的重大制度创新,必须用科学的法思想和法理论来对政策的法律内涵进行明晰,实现从“政策语言”到“法律规范”的全面转化。在乡村振兴战略背景下,“三权分置”是围绕着农地展开的“三农”改革,即农业生产方式与土地市场化的再发展、农村集体经济组织与基层自治组织关系的重构、农民的身份利益与自我解放。通过对宅基地“三权分置”的四种观点进行分析,宅基地“三权分置”的法权结构表达为“宅基地集体所有权—宅基地使用权—宅基地资格权”;宅基地资格权是以身份权为基础,包含财产权内容的复合性权利。未来民法典物权编应当坚持农村土地集体所有权,把农村土地集体所有规定为总有关系;修订细化成员权得丧变更的制度规范;建立宅基地资格权和宅基地使用权的配套制度。      

土地发展权视角下宅基地有偿退出路径

随着我国城镇化与工业化快速推进,大量农民进城务工、定居,"一户多宅"现象的普遍存在,农村宅基地闲置问题突出。农村宅基地节约利用需要以盘活农村闲置宅基地为突破口,但农民是否愿意退出宅基地,取决于他们对宅基地退出的预期收益与成本的比较。而宅基地退出类型的差异决定了宅基地退出补偿的资金来源也各不相同,但各类补偿金的筹集渠道均存在一定的局限性。因此,应在完善宅基地用益物权的基础上,赋予农民宅基地发展权,拓展农民的农地权利,使农民不仅拥有农地产权的退出权,而且拥有获得公平补偿的权利。     

农村宅基地"三权分置"法律制度构建研究

在法律制度上落实中国农村宅基地"三权分置"改革,需要重构农村宅基地"所有权-资格权-使用权"三元权利结构.在健全的宅基地所有权规则之上,才能建立健全的宅基地资格权与使用权.中国需要按照物权规则对宅基地所有权的权能进行拓展,并建立宅基地所有权的行使规则.农村宅基地资格权是农村集体成员依据其成员身份申请取得宅基地的权利取得权,其不具有可转让性,这保证了农民作为集体成员福利性权益的实现.在这种前提下,构建宅基地使用权流转制度,可以解决宅基地保障功能与财产属性之间的矛盾.鉴于农村宅基地的多种功能与属性,农村宅基地"三权分置"的法律框架应当在作为私法的《民法典》和作为公法的《土地管理法》中同时搭建.     

农村宅基地退出概念厘定及内涵阐释——基于“三权分置”框架

综合运用经验总结与理论分析法,首先对农村宅基地退出发展历程进行三阶段划分;然后在简释宅基地“三权分置”内涵的基础上,对“三权分置”框架下的农村宅基地退出进行分类定义,并从退出主体、客体及方式等三方面对宅基地退出特征进行了分析;接着针对永久性和功能性两种农村宅基地退出类型涉及的宅基地所有权、使用权及资格权变化进行深入分析;最后对农村宅基地退出概念从“三权分置”角度进行总结厘定。     

农村宅基地“三权分置”之权利内容与实现形式

在城乡差距不断扩大、建设用地进一步收紧、农村大量宅基地闲置的背景下,农村宅基地“三权分置”（三权即所有权、资格权、使用权）改革确有必要。文章从宅基地“三权分置”的实施背景、权利内容、实现途径、改革的风险和保障机制等四个方面来构建宅基地“三权分置”的实现形式,以期为宅基地“三权分置”理论研究和顶层设计提供有益参考。     

乡村振兴战略背景下农村宅基地“三权分置”的障碍与破解

我国农村宅基地所有制形式经过三次制度变迁,才形成现有的宅基地所有权与使用权相分离的“二元”权能结构。当前,学术界普遍认为,法律赋予宅基地所有权和使用权的权能不完整,从而束缚农村宅基地使用权的流转。《实施乡村振兴战略的意见》提出的宅基地“三权分置”着眼于农村现代化改革的需要,促进宅基地所有权的权能结构从“二元”向“三元”转变,而宅基地“三权分置”的实施遇到“资格权”创设法理依据不足、农民享有处分权能的问题存疑、法律制度的不完善等诸多困局,通过宅基地“资格权”的具体化、“三权”权能结构优化、法律制度的完善等方式,方可有效促成农村宅基地所有制改革的完成。     

宅基地“三权分置”的制度演进、政策背景与权利构造

中国宅基地权利结构经历了从单一的宅基地所有权到宅基地“两权分置”再到宅基地“三权分置”的发展阶段。现行宅基地使用权制度存在问题,宅基地使用权流转普遍存在、宅基地制度改革力度不足,使得宅基地“三权分置”成为中国宅基地权利结构发展的必然结果。在坚持宅基地集体所有权的前提下,宅基地资格权和使用权的分置主要包括“成员权+用益物权”、“用益物权+用益物权”和“用益物权+债权”等三类权利构造模式。三类权利构造模式在宅基地资格权和使用权的分置基础、宅基地资格权的法律表达方式以及宅基地使用权流转制度构建等方面均存在较大争议。     

宅基地使用权先买权的制度逻辑与法律适用

在宅基地“三权分置”背景下,宅基地使用权经转化后转让的制度经验逐渐成熟,一方面要求对其权能扩至处分权能,另一方面也对有关权利、制度供给提出了需求。宅基地使用权先买权具有平衡宅基地经济价值与居住保障功能的制度张力,该权利设立的正当性在与既有先买权的典型规范、制度目的比较分析中得以证成。该权利为法定先买权、形成权,对第三人具有法定对抗效力,权利主体为本集体经济组织及其成员,权利人依出卖人“事后通知”,在知晓出卖人与第三人订立宅基地使用权转让合同后,有权在通知期限内向出卖人做出愿以同等条件购买的单方意思表示。在宅基地使用权转让中,同种先买权竞存与不同先买权竞存应按照差别化原则处理。     

农村宅基地“三权”分置：问题导向、分置逻辑与实现路径

运用质性和量化相结合的研究方法,系统分析了宅基地制度变迁中存在的问题,并以问题为导向,探索宅基地“三权”分置的逻辑及其实现路径。研究发现：(1)宅基地制度亟待解决的历史遗留问题有宅基地占用乱象丛生、农民产权观念扭曲和宅基地财产功能消失。(2)解决历史遗留问题的“三权”分置逻辑是：落实集体所有权以稳定资格权;引导农户生成心理所有权观念,为适度放活宅基地使用权和治理乱占滥用建立认知和行为基础。(3)实现路径是：一是在制度化表达中,将农户资格权界定为从集体所有权中分离出来的成员权,将原宅基地使用权界定为流转无碍的用益物权;二是落实集体所有权中的处分权、收益权和监管权,为农户资格权提供固化式保障,进而为适度放活宅基地使用权建立心理安全机制。由此得到新一轮试点改革实践的启示：一要以解决历史遗留问题为导向理解“三权”分置逻辑;二要以激活心理所有权为中介目标选择政策工具;三要从流转安全角度而非时空角度界定适度放活宅基地使用权中的“适度”概念。     

“保权退出”:宅基地退出的一种新模式研究

伴随我国城镇化工业化进程加快,农村宅基地不可避免的大量闲置、低效利用,“农村空心化”现象日益严峻。为盘活利用农村闲置宅基地,提高农村土地资源利用效率,我国积极推进宅基地改革,安徽省滁州市凤阳县就在宅基地改革中探索出“保权退出”的新模式。首先从理论层面和实践层面分析保障宅基地资格权的困境,再结合对凤阳县Y镇FY村和G镇GH社区的实地调研,对两个不同地域村庄探索的闲置宅基地退出新模式进行总结和剖析,分析保权退出各利益相关主体的得失,从而得出优化农村宅基地“保权退出”模式的路径思路,为开展农村闲置宅基地有效退出工作提供政策建议：（1）完善宅基地资格权保障制度,建立资格权确权颁证制度,探索多元路径保障农户资格权内涵的居住权;（2）要提高农户对宅基地相关政策的认知水平,推动闲置宅基地的有效退出;（3）构建地方政府、村集体、农民各利益主体稳定的利益联结机制,找到各方都满意的宅基地退出利益分配方案。