房地产市场供给侧结构性调控——从产权到租赁

现行的房地产市场需求侧调控措施效果不明显,甚至引起一些城市房地产市场价格的反弹。同时由于房地产产权市场供给缺乏弹性,我国也很难通过直接提高住房供给来控制房价。因此,我们迫切需要将研究转向房地产租赁市场,希望通过调控租赁市场价格间接达到调控产权市场价格的目的。利用资本资产定价模型发现租赁市场价格可以看作房屋资产的全部收益,从而说明租赁市场价格的变化能影响产权市场价格,进而证明了租赁市场调控的可行性。为此建议:整合城市空置和库存住房资源成立物业租赁企业,以其为中介实现租赁市场的有效分配,降低产权市场价格,最终有效控制房地产产权市场价格。     

房地产市场特征和房地产价格变动分析

由于缺乏"做空"机制,房地产市场的运行具有"单边市场"的特征,只能"做多",不能"做空"。房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需求和投机需求分离的特征,造成了房地产市场调节的非对称性,需求上升时房价上涨,需求下降时则以空置率取代价格成为房地产市场"出清"的主要手段。房地产需求、房地产价格和房地产金融之间具有正反馈机制。房地产消费使用的真实需求通常仅影响到租赁价格。除房地产金融资源因素外,宏观经济和产业结构情况、市场预期心理,以及管制政策变动等都会使房地产价格发生周期性变化。房地产市场的运行规律,天然需要我们加强预测和干涉。     

上海商品住宅价格畸形增长及其原因的实证分析

近年来上海房价已背离了平稳增长的趋势,背离了价值规律,使正常的有效需求结构和供给结构相互背离,已处于畸形增长的态势。因此,可以通过稳定土地供给流量,有效的需求管理,以及在二手房市场采取房地产价格评估交易机制等手段来加以解决。     

论房地产存量市场与流量市场均衡

房地产商品的耐用性特征决定了房地产市场可以划分为存量市场和流量市场.所谓房地产存量市场是指已开发的现存房地产供给与需求;而流量房地产市场是指对正在开发或预期开发的房地产供给与需求.存量市场与流量市场的相互影响形成房地产市场的存量--流量均衡机制,这个机制不仅影响着房地产市场的均衡水平和房地产开发商的投资规模,同时对房地产政策的制订具有一定的指导作用.     

中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析

从现实来看中国房地产市场具有以下特征：一是市场机制与计划机制呈板块式结合;二是垄断性有余,竞争性不足;三是国家正式开放的房地产市场与灰色交易关系并存;四是存在一定的非理性或非法市场投机行为;五是房地产市场机制作用范围狭窄,市场体系不完整。根据制度分析,现实的房地产产权制度、市场制度、企业制度和金融体制都存在一定制度缺陷,而不同程度地阻碍着房地产市场的发育。因此,必须进行制度创新,建立起一套适合于房地产产权交换的制度,来促进房地产市场的发展和规范化运行。具体地说：改革土地产权制度,促进土地产权市场化;加快住宅制度转换,全面放开住宅市场;推进企业制度建设,培育房地产市场主体;建立房地产金融体制,推进房地产金融创新     

房地产空闲与过量需求的模型分析

实践表明 ,房地产市场总是存在着过量供给与过量需求并存的矛盾现象。这种矛盾现象引起房地产市场价格信息的不可识别性 ,从而造成房地产市场难以形成严格均衡。本文针对这种现象建立了一种合适的房地产市场调节模型 ,以便说明和解释均衡市场上的房地产空闲水平 ,提出解决房地产市场空闲与过量需求矛盾的具体建议     

“估算租赁成本”法下的房地产泡沫分析

比较分析全国35个城市1998～2010年的房屋价格指数统计数据,选取其中五个代表性城市——北京、上海、天津、深圳、成都,分别计算出各城市不同楼盘购房者的估算租赁成本与租赁成本因子,通过与实际市场租金比较显示出市场房价偏高,我国部分房地产市场存在泡沫现象,而2012年的相关指标表明"国八条"对房地产市场泡沫的抑制作用较为明显。我国房地产市场的调整应着力关注民生,调整住房供应结构,增加居住用地的有效供应;同时引导需求结构向理性消费转变,坚决抑制不合理住房需求,进一步建立和完善住宅金融体系。     

重庆市房地产投融资的灰色关联度分析

从分析宏观调控政策对近几年重庆市房地产市场的影响出发，依据重庆1999-2005年的房地产开发与经济发展数据，运用灰色关联度分析法，研究了房地产投资与融资、供给与需求、需求与经济因素等相互关系，为制定新的房地产调控政策提供一些参考。     

重庆市房地产投融资的灰色关联度分析

从分析宏观调控政策对近几年重庆市房地产市场的影响出发,依据重庆1999-2005年的房地产开发与经济发展数据,运用灰色关联度分析法,研究了房地产投资与融资、供给与需求、需求与经济因素等相互关系,为制定新的房地产调控政策提供一些参考.     

试论房地产市场结构的调整

对房地产市场结构调整的基本目标进行了研究,剖析了我国房地产市场结构在主要层面与环节上存在的供应结构不合理,房地产市场有效需求不足,二手房市场发展不成熟,住宅租赁市场不发达等问题及其原因,在此基础上,认为建立长效机制、约束机制、健全法律体系等切实可行的措施,通过结构性调整,逐步实现房地产市场结构的合理化,进而不断促进房地产市场供求基本均衡和房地产价格的基本稳定。     

后限购时代我国房地产市场风险分析

后危机时代,对房地产业的扶持政策被限购令等调控政策取代,也引发了人们对房地产市场风险的忧虑。交易量萎缩、房价下跌、房地产股票下跌、房地产信托违约风险提高等使房地产市场的风险突显。房地产业对消费、投资及其他产业的影响使得房地产市场成为一个政府和金融资本深度介入的市场。政府的政策导向自然成为决定房地产市场风险趋势的重要因素。政府对房地产业的调控意在推动市场整合,以城镇化带动中国经济发展的战略使房地产市场的商品性需求仍旧强劲,房价受通货膨胀支撑等因素使得中短期内房地产市场不存在系统性风险。然而,从长期看,应警惕汇率波动对房地产市场的冲击,警惕人口年龄结构变化对房地产业的影响。     

我国房地产市场波动状况分析

选取房地产市场投资完成额、房地产开发量、房地产平均销售价格以及国房景气指数等指标,分析我国房地产市场波动情况。剖析其波动的主要原因有供求关系、金融危机、国家宏观调控和投机炒房。提出了适当加大土地、金融和税收政策调控力度,增加保障性住房供应,抑制投机需求等促进房地产市场稳定健康发展的建议。     

基于非均衡理论的我国房地产市场供求分析

运用非均衡理论和方法,通过构建双曲线计量模型,对1987~2011年我国房地产市场供求状况进行了实证分析。结果表明这25年间我国房地产市场经历了正向非均衡-负向非均衡-基本均衡-正向非均衡等四个阶段,当前房地产市场的非均衡是多种因素造成的。为此,应从总供给管理、区分差别化需求、多层次房地产市场体系构建、改善宏观调控有效性等方面着手,逐步降低当前我国房地产市场的非均衡强度。     

房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析

房价的不断上涨既有供给不足的原因也有需求旺盛的因素,遏制房价过快上涨必须针对不同类型的供需分层次调节。从我国房地产市场供给和需求的特点入手,从理论和政策层面分析了房价不断上涨的原因,并结合我国的实际情况对税收政策调节房地产市场的作用进行了评析。     

理性预期、地产波动与宏观调控政策取向

在信息不完全条件下,预期与房地产价格波动具有内在作用机制。通过对实施各种政策组合与预期因素变化的实证分析认为,为形成稳定的预期,应该从加大房地产产品市场供给力度;进行分类指导,区别调控市场参与对象;房地产开发过程透明化;完善住房保障体系建设,合理引导与有效稳定市场的心理预期等方面进行科学调控与管理,让房地产行业拉动内需,确保消费者利益,谋求社会整体福利的同时,防止利益团队人为左右房地产价格和市场,切实推进房地产市场健康发展。     

北海市房地产业存在的主要问题及盘活对策

北海市房地产业存在房地产炒作、建设项目小、资金周转不灵、市场有效需求不足、商品房积压问题严重、产权关系不清晰等主要问题。至此 ,盘活北海市房地产业应采取如下主要对策 :用发展的方式解决存在的问题、以扩大市场有效需求为重点实现商品房市场的供需动态平衡、从源头把关建立有序的土地供应机制、在流动中重组和优化配置空置房、完善小区配套设施和物业管理等。     

房价快速上涨现象的实证研究——以浙江省为例

论题运用协整检验和脉冲响应分析了房价的主要影响因素。实证结果显示：房价存在自我强化的正反馈,房价上升与房地产投资和房地产开发贷款快速增加并存,而这显然违背供大于求导致商品价格下跌的经济学规律。这一结果说明,房地产市场中可能存在结构型泡沫、地价型泡沫、资产型泡沫和需求型泡沫。增强市场理性预期、建立预警机制等比单纯打击房产投机商更为有利。