自然保护地集体土地公益限制补偿的法理定位与制度表达

在自然保护地法律体系建设中，公私法割裂思维下的管制性征收或保护地役权模式均无法满足集体土地公益限制补偿的法治化发展需要。激励相容式的管制思维和治理策略能够强化合意共识，消弭公私法规范的对立与隔阂。通过激励性管制推进自然保护地建设契合集体土地公益限制与保护的政策发展逻辑，能够让国土空间用途管制的刚性棱角软化，进而让管制性征收成为纾解空间用途管制权与集体土地财产权之间矛盾的最佳选择。应该坚持激励性管制的立场将集体土地公益限制补偿涵摄于自然保护地法律体系，以管制性征收形塑集体土地公益限制补偿规范架构，并基于一体二维构造的法益保障需求，塑造生态保护补偿与公益限制补偿统分协同的制度格局。     

对完善征地补偿制度的思考

在我国现行征地补偿法律制度中,征地范围超出公共目的,非公益用地存在范围任意扩大;补偿标准低,补偿款项经常拖欠;征地补偿客体欠缺,征地过程缺乏透明度,农民的参与权和救济权受到限制。原因在于集体土地所有权主体内涵不清,集体土地产权虚置;集体土地产权权能残缺,尤其是处分权。制度完善的措施包括明确征地补偿的受偿主体,赋予农民完整的集体土地使用权,并实现补偿标准新的调整。     

完善农村集体土地征收程序的思考

在中国目前政府主导的农村集体土地征收中既没有实际的公众参与,也没有有效的议价程序,更缺乏有效的救济途径、尤其是司法救济途径。农村集体土地征收必须坚持无公益不征收原则和比例原则,在具体个案中,公共利益的判断和征收决定的作出均应经过协商程序。政府征收应首先模拟市场交易,先行与农户进行谈判,补偿款应直接给予农户。土地征收应给予溢价公正补偿,接受司法审查,并保障农民的优先回购权。更重要的是,作为土地征收前提的土地规划应当法治化,由人大或人大常委会来决定,而不是由政府决定,并经过有效的公众参与。     

德国公用征收补偿制度对中国的启示

从公用财产征收概念到补偿标准,德国的公用补偿制度随着时代的发展发生了相应变化,其现行制度的宗旨是给予被征收人最大限额的补偿.我国应该制定统一的<行政补偿法>,对财产征收的补偿标准.可以从采用合理补偿标准,到采用完全补偿标准再到采用补偿其他损失标准这样渐进的方式进行.同时严格行政补偿程序,建立公用征收司法救济制度.     

城市化进程中失地农民权益保护问题研究

随着工业化和城镇化的快速推进,城镇建设对土地的需求愈演愈烈,农村集体土地被大量征用或征收,土地征收过程中损害农民利益的现象普遍存在,亟待解决。文章在深入分析农民土地权益受损成因的基础上,借鉴国外,着力构建失地农民权益的长效保障机制。     

国际投资仲裁中的损害赔偿与计算模式及其启示

当代大多数国际投资协定规定的征收补偿计算模式或标准是征收发生或征收措施为公众知晓前一刻的“公平市场价值”，而最近开始适用的一种新模式依据的是致害行为实施之前的实际投资损失和之后的预期利润损失。由于这两种损失可单独或同时补偿，能够弥补公平市价存在的重复计算或漏算之根本缺陷，更加符合完全或公正的补偿标准，因此，该模式被广泛用于征收及东道国其他致害行为造成的外资损害赔偿案件。在我国，农村土地和城市房屋征收补偿计算模式以地方政府的预设为基础，不仅补偿期限过短，补偿标准太过僵硬和武断，而且无法体现市场条件下被征收土地和经营性房屋之上真实的未来利润损失。未来征收补偿计算引入这一新模式将会克服这些问题。     

如何修改《土地管理法》——中国土地制度改革的原则、理念与建议

国家主义立法思维及重管理效率、轻权利保障的立法理念使《中华人民共和国土地管理法》正在成为土地管理纠纷增多和征地腐败日益严重等诸多社会问题的重要根源,同时该法存在的问题还造成公共利益界定不明确、集体土地权利限制不合理、政府规划及征收权力几乎不受制约、权利救济渠道实际缺失等诸多现实问题。《土地管理法》的修改不能仅仅着眼于条文的修补,而应当以保障土地权利为理念,以民主参与、市场交易、公正补偿及合理税制改革等基本原则为指导,从立法目的、公共利益界定、公众参与、规划法治、公正补偿、程序公正、集体土地自由入市等十个方面进行全面修改。     

农村集体土地征收物权制度之缺陷与完善

土地征收是各国普遍存在的一项重要的法律制度。目前土地征收在征地范围、征收程序、补偿标准和利益分配等方面都存在着不合理,正视土地征收物权制度中存在的问题,解决国家土地所有权和农民土地所有权的冲突,提出相应的解决对策,建立切实可行、公平合理土地征收物权制度。     

征收拆迁补偿中引入独立第三方评估机制法律探析

征收拆迁补偿问题是征收问题中的一个热点,当前立法中对征收拆迁补偿评估的规定都极为简单,缺乏可操作性,而实践中征收拆迁补偿评估更是有很大的随意性,因此在征收拆迁补偿中引入独立第三方评估机制,对其特点、意义、救济途径进行探讨,具有一定的理论和现实意义。     

论宪法土地征收制度的完善——基于城乡统一建设用地市场制度构建的背景

城乡统一建设用地市场制度的构建引起对国家土地征收制度的反思,建设用地市场制度的宪法规范构建要体现出市场制度的一般规律,必然要对国家在土地市场的角色给予重新定位。国家对土地的征收是各国的惯例,但是在征收和土地入市问题要进行法的秩序的重构。宪法秩序为我国建设用地制度的构建提供了理论体系框架,在该框架内,着眼城乡统一建设用地制度的特殊问题,重点探讨征收制度和土地入市的价值排序、国家征收公益标准的重新厘定、科学的补偿标准的构建和土地征收的程序完善等问题。     

房产资讯

1摘要国务院常务会议1月19日审议并原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》规定,取消行政强制拆迁,被征收人超过规定期限不搬迁的,由政府依法申请人民法院强制执行。该条例草案规定,对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。     

论公益征收当事人

公益征收法律关系的主体为公益征收的当事人.征收当事人属广义征收主体的一个类型.公益征收的当事人包括征收人、征收请求人、被征收人三类主体.征收人只能是国家,非国家的任何主体都不具有征收人的主体资格.能够成为征收请求人的主体范围相当广泛,包括个人、私法人、公法人及其他的非法人组织等,但国家和外国人不得成为我国法上的征收请求人.被征收人主要是指私有财产权人,但在我国法上,集体土地所有人作为公有财产权人也是一类主要的被征收人.     

中国城乡交错区农地转用利益分配格局演进与启示

从集体土地所有权补偿和农民集体成员权退出两个维度剖析中国城乡交错区农地转用利益分配格局的演进过程,发现现行征地补偿水平高于农地农用条件下的土地所有权价值;一定程度上讲,农民已经享有了退出集体的权利。征地制度边际创新的优势在于降低改革阻力,但边际创新一旦抛开地价增值规律,很容易激发地方政府及农民产生土地财政幻觉和地价增值幻觉。长远地看,解决城乡交错区农地转用矛盾与冲突的关键,并非明确界定公共利益内涵、提高征地补偿标准、完善征地程序等技术环节,需要深刻反思的是土地所有权界定、集体土地用途过度管制等底层制度安排。     

广州市城中村改制改造的思考

一、城中村改制改造,应当立法并依法实施 当前,已经颁布的关于城中村改制改造的政府文件,从法律上找不到确切依据;在推进改制改造过程中,依法操作的痕迹不明显.例如,城中村范围内的剩余集体土地一次性转为国有土地问题.我国<宪法>明确规定:农村土地归集体所有.在我国现有法律的框架下,政府实施土地用途管制制度,要改变土地的所有权,只有一种途径,即集体土地有偿征用为国有土地,政府应给予原土地产权人合理的经济补偿.     

农地征收中的财产和福利

从20世纪90年代起,被征地农民社会生活保障制度由点到面、从地方到中央,成为当下中国财产征收补偿制度中独具特色的制度安排.之所以会出现被征地农民社会生活保障制度,乃是由当下中国独特的城乡二元结构体制所决定.但是,这样的制度并不是农地征收补偿的合理补偿机制,只是一种权宜之计.无论是从效果还是制度的正当性,社会保障都无法担当起对被征收的财产进行补偿的重任,相反,还会弱化对农地的保护.解决征收补偿难题的关键,在于以市场的价值对被征收的土地进行补偿,从而维护被征地农民的合法权益.     

图片新闻

天河,国家中心城市核心区,担当着代表广州参与全球竞争的主力军的历史使命,有责任以更宽视野、更高标准、更强力度,投身广州推进新型城市化发展、建设人民满意理想城市的宏伟实践。维护社会稳定,保持一方平安是天河政法机关在新时期的重大政治责任。2012年,省、市、区各级领导高度重视、有力支持天河政法工作,天河区委政法委按照上级部署,统筹协调,攻坚克难,扎实推进了创建"平安天河"的各项工作。     

农地征收中的精神损害补偿问题研究

农地征收中的精神损害补偿是指国家对因其合法征地行为而给被征地农民造成之精神损害所进行的救济.在我国构建此种制度的理由,除了包括相应法理依据和法律依据外,还包括目前域外已有在土地征收过程中实行精神损害补偿制度的先例等.农地征收中的精神损害补偿方案主要包括:坚持精神抚慰为主、自由平等协商和法官自由裁量等补偿原则；实行给付精神损害补偿金、尽可能复制生活环境和定期进行心理疏导等补偿方式；以被征土地的使用属性、使用年限、经济价值、被征地农民的文化适应难度和当地生活水平等作为确定精神损害补偿金数额的参考因素.     

城中村改造工作中的疑难法律问题研究

党的二十大报告明确指出,要加快转变超大特大城市发展方式,实施城市更新行动。国务院文件明确指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。由于城中村改造工作缺乏国家层面专门的法律法规,各地在改造条件、改造方式、改造程序和改造补偿标准上存在差异,争议和矛盾积累较多。本文通过对城中村改造工作中疑难法律问题的梳理和分析,以期为推进城中村改造工作提出有益解决建议,助力城市高质量发展。     

农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

我国农村集体土地登记的作用与存在问题探析

农村集体土地登记是农村地籍管理的基础工作,是保护农民土地合法权益,促进集体土地流转,繁荣农村经济的重要手段。通过探讨我国农村集体土地登记的主要作用以及现行登记体系存在的不足,提出进一步完善集体土地登记制度的建议。