土地物权资本化:中国农地制度改革的可能路径——兼论现代农业企业制度的建立

土地承包经营,是中国现有的土地经营机制.为提高农民生活水平,加快农业发展.推进建设社会主义新农村的进程,必须进一步深化农村体制改革.应以农民土地承包权入股(物权法已将其确认为物权),建立现代农业企业制度来推进农业发展.     

农地金融化的法律困境及出路（英文）

现行法严格限制农地金融化,阻碍了农村金融的发展。客观需要促使各地开展不同类型的农地金融化的地方探索,为下一步的制度发展提供了可供分析的样本。农地的金融化是农地财产属性的题中之义,无论是否承认农地的社会保障功能,都不影响农地的金融化。在制度重建时应注意到农地抵押的特殊性。农地抵押权人只能是融资机构,不能是自然人和一般企业;农地抵押人抵押土地承包经营权无须经过发包人同意,也无须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源;农地抵押权的设定以登记为公示方法,且登记是其生效要件;农地抵押权的实现不能以折价的方式,可以采取强制管理的方法,将相应农地转包或出租,并以该收益清偿债务,清偿完毕时即归还农地予抵押人。     

论土地保障与社会保障的性质和关系

当前我国农村缺乏完善的现代社会保障服务体系,以及土地天然地提供了一种综合性保障的事实,被一些学者解读为土地具有社会保障功能。他们认为,在当前农村政策政策背景下可以借助土地经营权流转等方式构建农村社会保障体系,这暗含着土地实际肩负着农村的部分社会保障职能和农民进入社会保障门槛需要以放弃土地权利为代价两个观点。土地的天然保障功能与社会保障之间具有异质性,土地流转带来的保障作用与社会保障之间同样具有异质性。应当尽量排除土地因素在农村社会保障建设中的作用,在“去土地化”的路向上似乎更有助于农村社会保障事业的发展。     

农村土地经营权抵押贷款的风险防范刍议

立足农村土地"三权分置"改革顶层制度体系设计要求,中国农村不同地区在具体操作层面探索出了不同的土地承包经营权抵押贷款典型实践,这不仅为进一步全面深化农村金融体制改革和不断引导农村土地经营权有序流转提供了重要经验借鉴,而且为慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点和助力乡村振兴战略实施发挥了重要先行先试的创新探索功能。基于对宁夏回族自治区同心县、福建省沙县、江苏省常州市武进区等地农村土地经营权抵押贷款的典型试点案例,文章深入分析了各试点地区在土地承包经营权抵押贷款实施过程中潜在的风险,并在总结国内外相关经验的基础上结合中国国情提出了相应的风险防范对策思考。     

土地整治科技创新体系构建

土地整治是保障发展、保护耕地、统筹城乡土地配置、推动土地可持续利用的基础性措施,在"建设美丽中国,实现生态文明"中将发挥重要作用。文章剖析了我国土地整治科技创新实践及不足,阐述了土地整治科技创新体系建设的原则,在构建土地整治科技创新体系的整体架构的基础上,提出从政府做好主导者与服务者,完善"产学研一体化"机制,探索技术推广的有效途径,建立完善激励保障制度等方面来构建土地整治创新体系。     

论农村土地信托对保护农村妇女土地权益的制度价值——基于农地有效保护的反思

随着三化进程的加快、农业生产结构的调整和土地政策的不断变化,农村男性劳力大量进城务工,农村妇女成为从事农业生产的中坚力量,但其土地权益却未得到有效的保护,如何有效保护农村妇女的土地权益已成为一个不容忽视的问题。本文拟通过对当前农村妇女土地权益状况的深入分析,提出借助信托制度创新农村土地承包经营权流转方式,有效维护农村妇女的土地权益,增强农村妇女的获得感和安全感,为促进新农村建设,实现农村社会稳定和农业经济健康、均衡发展提供有益参考。     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

我国农村土地制度改革面临的主要问题及发展方向

文章认为现有的土地制度已严重影响和束缚了农民非农转移与农村发展 ;由行政手段主导的均田制向引入市场机制配置土地资源的转变 ,以及在此基础上土地权利的自由流动 ,是我国农村市场取向改革向纵深发展的必然要求。为应对WTO的挑战 ,应建立新型的农地关系 ,正确处理城镇化发展与保护农村利益的关系 ,实现农地合理、有序的流转 ,在农业现代化进程中实现土地制度创新     

新中国农村土地政策评析

新中国土地政策演进大致经历了三个时期,一是变封建土地私有制为农民土地私有制时期,二是变农民土地所有制为“三级所有、队为基础”的农村集体所有制时期,三是使土地所有权与使用权分离、实行集体土地家庭承包经营时期。第三个时期即新时期农村土地政策的制定和实施是成功的,对中国农村乃至整个国家都产生了重大影响,因而功不可没;但在相关政策的制定和实施上还存在一定的缺陷,需要通过国家的政策引导和制度创新去加以解决。     

土地资源及其所有权的法哲学思考

土地资源是各种资源之母,是人类生存的基础.因此,对土地资源的合理占有和利用,以及由此产生的土地所有权制度就成为人类社会最根本的社会制度.既然土地是自然之物,那么,个人和群体对它的占有和使用在什么意义上是合理的,在什么意义上能成为一种权利以及应该是一种什么意义上的权利呢?从法哲学的角度来看,土地应该属于全人类,个人和群体不应享有对土地的绝对意义上的所有权,土地资源的特点也使得人们不可能开发和享有土地的所有资源.因此,对于土地,在总体上应实行公有私用原则.历史上的土地往往实行多级所有制,如国家所有、集体所有和个人所有.每一级所有的方式和内容都是有区别的.合理的土地制度应是公有前提下的适当私有.中国现行的土地所有制度是总体上的国家和集体所有,企事业单位、家庭负责经营,这一状况基本符合土地的性质,即公有私用或多级所有的原理,因而取得了很好的经济效益.但当前也存在一些问题,这些问题将影响中国经济的发展,我们必须充分认识到这一点,采取果断措施,解决这些问题.     

城镇土地集约利用的潜力计算与宏观评价

中国人多地少,城镇建设用地粗放经营,土地利用率低。因此,改变中国目前城镇土地粗放开发经营管理模式,分析城镇土地利用潜力,对城镇土地资源集约利用潜力进行宏观评价和计算,促进城镇向外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展,是解决中国当前建设用地需求与土地供应不足之间的矛盾的基本途径。     

我国土地制度变迁与改革方向

土地是最重要的生产要素之一,其配置方式和利用效率直接影响国民经济社会发展的质量和效益。在一定程度上来说,建立健全土地管理制度不仅关乎人民群众的根本利益,而且关乎全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴的大计。通过回顾我国土地制度改革的历程,分析了我国土地制度改革取得的成就与存在的问题,总结了我国土地制度改革的基本经验,并结合我国国情和社会主义现代化建设宏伟目标,提出了我国土地制度的改革方向。     

土地管理制度改革的正确方向是市场化——基于党的十七届三中全会精神的分析

我国目前的土地管理制度是计划经济体制下必然产物,与社会主义市场经济法律制度格格不入。遵循市场经济发展规律,严格贯彻党的十七届三中全会精神,厘清土地管理制度市场化改革思路,转变政府职能,政府依法履行好土地市场监管者职责,构建和培育法治化的土地市场,应是我国土地管理制度改革的正确方向。     

中国城乡交错区农地转用利益分配格局演进与启示

从集体土地所有权补偿和农民集体成员权退出两个维度剖析中国城乡交错区农地转用利益分配格局的演进过程,发现现行征地补偿水平高于农地农用条件下的土地所有权价值;一定程度上讲,农民已经享有了退出集体的权利。征地制度边际创新的优势在于降低改革阻力,但边际创新一旦抛开地价增值规律,很容易激发地方政府及农民产生土地财政幻觉和地价增值幻觉。长远地看,解决城乡交错区农地转用矛盾与冲突的关键,并非明确界定公共利益内涵、提高征地补偿标准、完善征地程序等技术环节,需要深刻反思的是土地所有权界定、集体土地用途过度管制等底层制度安排。     

论建立农村土地使用权有偿转让制度

土地制度是农村、农民、农业问题的基础.以家庭联产承包责任制为标志的土地制度改革,在20世纪70年代末和80年代,发挥了积极作用,使我国农村、农民和农业经济发展发生了前所未有的变化.然而,进入90年代中期以来,我国农民收入增长幅度呈逐年递减趋势:1996年农民人均纯收入增长9%,1997年为4.6%,1998年为4.3%,1999年为3.8%,2000年仅为2.1%;农业增长乏力,拖了我国工业化后腿;农村现代化步伐减慢,城乡差距拉大.所有这些表明,家庭联产承包责任制对传统土地制度创新带来的报酬递增效应已经消失,"三农"问题的解决迫切需要进行土地制度的再次重大改革.本文通过对现行农村土地制度的剖析,提出实施土地使用权有偿转让是我国农村土地制度创新的方向.     

我国物权法应建立地上权制度

地上权制度作为一项用益物权起源于罗马法 ,后在大陆法系国家得以继承和发展 ,并进而成为大陆法系国家物权法的一项重要制度 ,它有效解决了大陆法系资本主义国家土地所有与土地用益之间的矛盾 ,促进了资本主义经济的发展。我国正在制定中的物权法使用“地上权”概念和确立地上权制度是理性选择。     

当前土地制度创新的机制

意识形态和人地关系紧张而导致的土地的福利性共同作用促成了家庭承包经营制的制度安排。二十多年来家庭承包经营制制度创新呈收敛型蛛网波动且具有长期性。目前要重视土地福利性功能的发挥。实现土地资本化的前提条件是积极推进农村城市化 ,建立现有农村福利制度替代机制 ,逐步建立覆盖农村的社会保障体系。     

农民工、土地制度与城市化

农民工群体作为土地制度和城市化之间的互动产物,对中国城市化的路径选择产生了重大影响.一方面,进城务工的农民工在一定条件下转化为市民是城市化的必然要求,但在现实中,农民工市民化却存在着难以逾越的障碍.另一方面,农民工进入城市后就不再是纯粹的农民了,他们的生存和发展不单纯地依赖于土地,职业的改变切断了农民工与土地的密切联系,农民工已经难以回到原先的乡村社会之中了.农民工处于被城市和农村"双重边缘化"的境地.农民工的"双重边缘化"处境不仅对农民工群体本身不公,而且也不利于中国新农村建设和城市化健康发展.追根溯源,这是由于对农民工与土地关系处理不当造成的.因此,农村土地制度必须进一步改革.只有尊重农民工对于土地的合理权利,才能解决影响城乡均衡发展的共同性问题.     

中介组织介入土地承包经营权流转分析

中介组织介入土地承包经营权流转的实践在各地已经不为鲜见.本文考察了中介组织的衍生和介入交易的机理问题,分析了中介组织对土地承包经营权流转的具体影响;以浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心的调查为典型案例,分析了中介组织介入土地承包经营权流转的机制和实施效果.     

土地征收公共目的国际比较及其借鉴

发达国家强调土地征收只能出于公共目的。但是中国现行土地征收法成为了土地征收公共目的和商业目的并存的二元化格局的制度根源,它虽满足了转轨时期大规模建设用地的需求,但也造成了滥用土地征收权、侵犯农地权利人合法权益、危及国家粮食安全、土地合理利用以及社会和谐等严重后果。随着建设用地数量扩张时代的结束,中国应在结合本国国情的基础上,借鉴国际成功经验,适时回归土地征收公共目的一元化,明确界定公共目的范围,完善听证制度,引入行政诉讼等法律救济手段。