从信息不对称条件下的房地产市场博弈看政府的调控决策

房地产市场的发展是一个动态变化的过程,国家政策的调控也随市场的变化而变化,文章针对房地产市场中的交易主体——开发商与购房者之间的博弈建立完全但不完美信息动态博弈模型,分析影响房地产市场健康发展的主要因素,洞悉房地产市场发展的当前状态,从政府发挥调控职能的角度提出了对房地产市场健康发展的调控决策的一些建议。     

对当前成都房地产市场的几点思考

房地产市场的繁荣是伴随着房价一路上涨的背景。随着开发商施工面积的扩大、开发商贷款额和购房者贷款额成倍增加,越来越多的风险转嫁到了银行方面。     

改善置业群体的“政策囚笼”——被误伤的二次置业家庭及其出路

2011年5月12日,央行在年内第三次上调存款准备金率。继住建部住房公积金贷款利率于4月上调之后,再次敲响了“加息”的预警。在严厉的“新国十条”与紧缩的货币政策夹击下,以北京为首的一线城市出现了“量跌价滞”的观望格局。这不仅是地产开发商同购房者之间持仓博弈的结果,同时也反映了改善置业消费群体在加息、限购等政策约束下被迫推迟消费、“有钱没处花”的无奈处境。     

基于动态博弈的土地供给量最优化模型

一、房地产最优供给量决策模型(一)模型假设对博弈模型作如下假设:该博弈有两个博弈参与人,地方房地产开发商全体为参与人1,该地区的房地产消费者全体为参与人2。整个博弈周期分为一、二两个决策阶段。房地产开发商全体面对倒转的房地产逆需求函数:B(qt)=a-bqt。     

后危机时代下购房者的风险分析

文章从两个方面来分析购房者存在风险。一个是购房者与房地产开发商之间,考虑了期房购买者的风险,并从委托代理的角度分析了房产商的违规开发行为,从而得到期房购买者应实施的监督程度和对违规房产商的惩罚力度。另一个是购房者与银行之间,考虑了由于房价利率波动引发的违约还贷风险,违约还贷又从提前还贷和断供两个角度分别讨论。     

开发商建“廉租房”=社会责任？

2006年国家针对房地产发展的宏观调控文件可谓密集,从温家宝总理提出“国六条”到九部委“国十五条”,再到新近的“十八条”,宏观调控从上而下,调控环节牵涉到目前产业和市场发展的方方面面。开发商作为产业和市场运行的主体,自然受各项政策的多方面影响。每一条细项,无不牵动企业家绷紧的神经。无论如何,开发商在我国房地产市场发展过程中起到了举足轻重的作用,对于改善居民居住环境和居住水平可谓功不可没,政策调控对开发商主要起引导与规范作用。但开发商利润超出全社会平均利润水平是不争的事实,因此也受到了来自民众的非议。事实就是如…     

房地产市场过热投资分析——基于期权博弈的新视角

本文在分析房地产市场投资过热现象的推动因素后,认为这是在在不完全信息条件下均衡博弈的结果。一个开发商通过推测其竞争对手的投资时机来优化自己的投资点。由于害怕被对手抢占先机,开发商不得不提前投资,模型求解出新的最优投资点,并比较它与垄断条件下最优点的大小。因为这种被抢占的可能具有普遍存在性,众多开发商之间的博弈导致了过热投资现象的产生。模型运用期权博弈理论来解释这种现象。     

房价的拐点来了吗

2011年,调控、降价、观望成为楼市主旋律。今年的这轮房地产调控,被媒体称为"史上最严"楼市调控。在房产调控的重压下,不管是购房者还是房开商都在共同关心一个问题:房价何时真正触底。     

我国高房价成因：一个基于心理学视角的解释

 内容提要：房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格决定除受一般的经济学规律影响外，购房者的心理因素对房价的影响也非常大。但是，到目前为止，对于心理因素在消费者购房决策中的影响，在国内讨论的还不多。本文通过对我国长三角地区购房者的问卷调查发现，心理因素对购房者购房决策的影响是巨大的，在此基础上，本文还对最近我国宏观调控下房地产市场一些典型性事实进行了解释。     

论我国房地产金融的发展与风险防范

在我国,房地产业刚起步不久,需要一个发育、成长、完善的过程,在这一过程中资金融通始终是房地产交易的基础,是困扰开发商和购房者的难题。解决房地产企业和购房者的资金问题,没有房地产金融的参与是做不到的。我国房地产金融业的发展现状 住房消费贷款蓬勃发展,但发展态势不均国家先后出台了一些积极的房地产金融政策深化住房制度改革和促进住房建设与消费,为住房消费信贷业务提供了良好的发展契机。由于商业银行根据国家政策导向出台了一系列加大住房消费贷款的措施,使得房地产消费信贷业务取得了急速的发展。我国的地区经济发展不均造成…     

正确认识房交会住宅消费需求调研问题

近年来,房地产交易会(即 房交会)不仅作为一种楼盘促销工具,被政府、房地产行业协会、中介机构和发展商所重视;而且随着房地产行业市场化运作的不断加强,以及房地产市场非价格竞争加剧,房交会作为一种收集有关房地产市场信息的媒介价值,也被越来越多的房地产开发商、中介机构或传统的市场调研机构等所认识。本文拟对房交会住宅消费需求调研中存在的一些主要问题进行分析,以正确认识房交会调研及其报告的指导性。     

地价与房价的关系及稳定地价的对策

自国家实施宏观调控政策以来,“房价、地价谁决定谁”就成为全社会广泛关注的一个焦点问题,对这一问题的两种典型观点主要来自于房地产开发商群体和国家土地管理部门。房地产开发商认为是“招拍挂”的土地供应方式和“紧缩地根”的宏观调控政策抬升了地价、进而抬高了房价,而国     

房地产调控的“时间差”和“空间差”

相当一段时间以来,我国房地产市场需求的两个组成部分———自住性需求和投资性(含投机需求)都比较强劲,两种需求交叉刺激房价不断攀升,使得房地产行业这一支柱产业呈现出“透支性”成长状态,成为整个国民经济投资过热的重要根源。在这种背景下,中央政府前所未有地针对房地产市场连出宏观调控“组合拳”。最近的一“拳”是5月11日出台的建设部等七部门“关于做好稳定住房价格工作的意见”。该意见中一个非常突出的指导思想是遏制投机性炒房、控制投资性购房。在经济手段上表现为针对住房转让环节的营业税政策:自今年6月1日起,对个人购买住房…     

负利率对房地产市场扩张效应研究

 负利率的出现是在经济上升时期,通胀率增速超过了名义利率调整而导致实际利率为负的情况,与经济周期密切相关。房地产业属于利率敏感型行业,负利率会导致利率对房地产市场的成本约束失效,刺激房地产市场的扩张。本文研究发现,负利率对于房地产市场需求和价格表现出一定正向扩张效应,而对供给的扩张效应则不显著。     

我国房地产中介机构存在的问题及发展对策

随着我国社会主义市场经济的逐步建立和发展，房地产业作为一个新兴的行业有了更进一步的发展，市场经济离不开市场中介，房地产中介是房地产市场体系的重要组成部分，中介机构及其中介活动是否健全、规范直接影响到我国房地产业的长远健康发展。本文就我国目前房地产中介机构的现状进行分析，在此基础上提出相应的发展对策。一、我国房地产中介机构现状及存在的问题（一）从外部环境方面的问题看主要是有些中介行业政企不分，从而导致中介行业缺乏公平竞争的市场环境。1995年1月1日起实施的（中华人民共和国城市房地产管理法）从法律上界定…     

利率调整与房地产价格波动的实证分析

一、问题的提出政府制定利率政策来影响开发商的运营成本和借款者的还贷成本,进而影响房地产市场,实现住房价格的相对平稳,因此利率的变动对房地产市场有较为重要的影响。但利率究竟对房地产市场的影响程度如何?以及如何保持住房价格相对稳定成为一个普遍关注的问题。二、理论分析根据货币学理论,利率是货币资金的价格,由于其包含了货币市场的供求状况,因此也成为货币当局进行宏观调控的重要工具之一。而房地产业是资金密集型产业,当信贷政策宽松时,房地产开发商的建筑成本低,住房价格下降;反之则上升。     

房地产很“惨”

2006年5月29日,对中国的房地产业而言注定是一个很痛苦的日子。国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台,十五条意见相对于以往的调控措施,加大了调节力度,更突出了对地方政府、商业银行等行业利益相关者和发展商、购买者等市场主体的调控针对性,在产品规划、税收政策、土地管理、信贷条件等方面有多项硬指标规定,具有更强的强制性。宏观调控在房地产行业有“微观化”趋势,精确制导的“打击”措施让房地产业“很受伤”。最受伤的是这些年风头最健同时又名声不佳的房地产开发商,少说也要受到宏…     

透析房地产市场的“杭州现象”

从１９９８年开始杭州市房地产业持续红火，整个房地产市场呈现强劲的发展势头，被称为“杭州现象”。一些人认为，杭州市房地产“火爆”是正常的，但是也有人呼吁要警惕房地产市场的“泡沫”现象，防止重蹈“海南现象”的覆辙。本文通过对杭州市房地产市场的层层分析，认为杭州市房地产市场持续红火有其深刻的内在根源，但也存在着一些“过热”现象，尤其是老市区的房地产市场己含有“泡沫”成份。而萧山、余杭两地并入杭州市区后，土地供应面积大量增加，从客观上缓解并抑制了杭州老市区房地产市场的“泡沫”成份。为了使杭州市房地产市场…     

观点传真

*人民币大幅升值将是场灾难有“欧元之父”之称的美国经济学家蒙代尔表示,人民币显著升值会大错特错,将导致中国经济衰退,拖累东南亚发展,对美国经济也于事无补。他说,我希望中国不要对美国让步,因为这对中国和亚洲的经济影响太大,如果中国经济增长显著放缓,对世界也绝对不是好事。中国房地产金融风险仍处合理范围。全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室在北京发布的《2005年第三季度中国房地产市场报告》认为,整体上考察,中国的房地产金融风险仍处于合理的范围,但社会上却对此有着较大的误解。*防…     

“十一五”期间天津市住宅销售市场潜力分析

一个时期以来，以持续升温、不断“高热”为特征的房地产市场，供求关系异常“火爆”。从经济发展的角度看，人们吃、穿、用的基本消费得到满足后，自然会向高一级的消费层次（主要以房屋、汽车为标志）发展，这是经济发展的一般规律。