当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题     

社区物业管理亟待解决的几个问题

目前,我国虽然已经实施了《物业管理条例》,但是各地关于物业管理的细化规定都还没有出台,在实际生活中,物业管理还存在着一些亟待解决的问题:业主委员会不是物业管理中的主体很多人认为,物业管理中的主体是物业管理公司或业主、业主委员会,这种认识是对法律的一种误解。首先,按照《物业管理条例》的有关规定:业主委员会(以下简称业委会)是由业主大会选举产生的,是业主大会的执行机构,业主委员会要受制于业主大会。其次,业委会不具备我国《民法通则》规定的独立主体的资格,对外不能独立承担法律责任。因此,物业管理中的主体应该是业主、业主…     

房管部门指派居委会介入小区业主活动,引发争议

为了加强对业委会活动的指导和监督,促进业委会更好地为小区业主服务,福州市房管部门于2006年11月下发了《关于进一步规范业主大会、业主委员会行为活动的通知》。该《通知》对社区居民委员会(村委会)参与业主大会、业委会筹备选举等事宜提出一系列要求,其中包括:社区居民委员会(村委会)应当参加     

居委会怎成业主维权的“绊脚石”？

3月1日，在北京市业主委员会第二届年会上,上百个小区的业委会负责人对目前居委会召集业主大会执行工作提出质疑，并联名向市政府发出呼吁书，请求允许将业主大会注册为法人组织（3月2日《京华时报》）。     

业委会“被提议罢免”以后

天津市河东区百林小区有77户业主联名签字,提议罢免现任业主委员会,提名业主的比例达到小区全体业主的20％以上。罢免方代表将签字票交到所在街道办事处、居委会。居委会随即联系业委会代理主任,向其告知罢免方意见,并出示了签字票。按照有关规定,应由业主委员会组织召开临时业主大会共同表决此事。但是业主委员会针对此次罢免行动提出了几个问题,并且一直未召集临时业主大会。后来经过街道、居委会多次协调,通过补选业委会委员的方式,才化解了双方的矛盾。以下是此次协调解决矛盾过程中遇到的几个问题。     

如何避免业委会成立“难产”

困难一:楼盘未完成总体开发,无法成立业委会最近,广州珠江新城骏逸苑筹备业委会遭遇意想不到的困难。目前小区已入住408户,当热心的业主拿着有322户签名的签名单到天河区房管局要求成立业委会时,相关负责人表示,因为第二期土地(原来预备是建18层高楼)没有开发出来,没法区分物业管理区域,因此暂无法成立业委会。同时《物业管理条例》等法规也规定,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%、且使用已超过1年的,才能召开首次业主大会选举产生业主委员会。而业主大会的召开,还必须有2/3的业主参加才有…     

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政策上海市将指导监督业委会纳入街道考核范围上海市日前正式启动《加强本市住宅小区综合管理行动计划(2007～2009年)》。未来3年,上海市各街道(乡镇)不仅要对业主委员会指导监督,区(县)政府还将把街道(乡镇)的履职情况纳入考核范围。此外,居委会要组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作,     

成立业委会“先选楼长”

成立业委会是一件事关全体业主利益的大事,目前很多小区在成立业委会的筹备组时遭遇了开发商和物业公司的重重阻挠。针对这种情况,广州市的一些小区进行了“先选楼长,再选筹备组成员”的尝试。筹建业委会,突遇另一筹备组居住在广州番禺洛溪新城的洛涛居南区的一些业主,目前正在为成立业委会四处奔走,在组建业主大会筹备组时,他们遭遇了一波多折的尴尬。这些业主从6月中旬就已开始行动,然而业委会能否成立,至今仍是个未知数。据最早发起筹备业主大会的李小姐介绍,7月5日,她与另外5位联名建议成立业委会的业主,按照规定在小区显要位置张贴公示…     

组建业委会应该从哪儿入手

北京市大兴区清源街道下辖26个社区,54个物业小区,截至2010年12月,全街道只有一个备案的小区业委会,业委会组织的缺失,在很大程度上影响了社区的建设和发展。为了在社区建设中建立起社区居委会、业主委员会和物业服务企业相互配合、相互支持、相互促进的组织体系,清源街道从2011年开始,积极支持各物业小区筹建成立业主委员会,并且摸索出了筹备业主大会和业主委员会的一些经验和做法。     

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政策浙江省确立业主委员会诉讼主体资格浙江省十届人大常委会第25次会议日前审议通过的《浙江省物业管理条例》规定,业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以业委会的名义依法提起诉讼。吉林省立法制止家庭暴力吉林省人大常委会     

论业主撤销权的行使——《物权法》理论与实务

《物权法》刨设了业主撤销权,用于弥补物业管理区域内业主大会或业主委员会民主决策制度的缺陷．有力地保障了个别业主的合法权益;业主撤销权的行使应当判断业主大会或业主委员会作出决定的程序是否合法．同时并非所有的业主均可行使业主撤销权;应建立业主大会或业主委员会决定作出前与相关业主的磋商、补偿制度;业主撤销权的行使应当设最长期限;业主撤销权行使的效力不应及于第三人。     

业主委员会的法律地位分析

我国《物业管理条例》将业主委员会界定为业主大会的执行机构。但这一界定不够明确,学界争论颇多。本文参照其他国家及我国香港、台湾地区的情况,分析了业主委员会的相关法律问题。认为应准确理解业主委员会作为执行机构的地位;业主委员会应该享有独立诉讼主体地位;业主委员会尚不具有独立民事主体资格;未来的发展趋势应是明确业主大会的独立法人地位。     

业委会和居委能否合二为一——读《居委会与业委会用房角力》后的思考

《社区》杂志2005年9月(下)刊登了一篇题为《居委会与业委会用房角力》的文章,读后感触颇深,居委会和业委会都是为社区居民服务的组织,却因办公用房发生如此尖锐的矛盾。事实上,二者的矛盾还不只于此,在社区管理中还存在“多头管理”、“无人管理”、“相互掣肘”等现象,在某些小区,业委会的成立非常艰难,要实现业委会自治管理、居委会协调管理,在实际操作中存在很多问题。对此,笔者认为不如本着精简机构、提高效率的原则,将二者整合为一个组织。居民委员会与业主委员会可以整合的原因居民委员会与业主委员会存在一定的职能交叉。这表现为“…     

业主联名状告房产局的思考

在建设部颁布的《业主大会规程》中明确规定,业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,由物业管理区域内的业主参与,成立业主大会并选举产生。而在沈阳市和平区和平湾家园住宅小区,却发生了这样一件怪事,小区业主从未召开过业主大会,却无端冒出一个业主委员会。为此,和平湾家园的业主张先生和李先生代表小区的800多名业主为此状告沈阳市和平区房产局,要求撤销房产局关于成立小区业主委员会的批复,确认“业主委员会”违法。法院经两次开庭审理,于2005年11月8日对此案做出一审判决:被告沈阳市和平区房产局作出…     

逾八成小区为何没有业委会

在最近召开的北京市第五届业主委员会年会上，记者了解到，业委会组织这几年发展极为缓慢，以北京市为例，截止到2010年年底，成立业委会的小区只占总数的19．3％，如果除去那些不能正常行使职能或“消失了”的业委会，目前业委会能正常工作的小区不到总数的5％。     

业委会备案：“烦恼”何时了

越来越多的业主和物业公司已经认识到,小区若没有业主大会和业主委员会,对于物业管理来说就好比是缺腿的桌子,无论如何都足摆不平的。但是,成立业主大会和选举业主委员会的过程存在着“三难”,即启动难、投票难和备案难。     

业主自治的无锡样本

“共有部位的收入就应该属于业主共有”,这是无锡市春江花园的业主一直认的“死理儿”。在2008年3月以前,春江花园业委会还一度以为,可以和物业公司联手共创和谐社区,他们甚至向物业提出,“可以保证物业公司管理成本,并且按照无锡市规定的最高利润标准8％支付利润,前提是共有部位的收入归业主共有”。业主委员会的提议遭到物业公司的拒绝,没办法,业委会决定“亲兄弟,明算账”。     

业主自治管理团体的法律定位及其立法完善

《物权法》设定了建筑物区分所有权这一新型物权,但对业主自治管理团体的法律定位却缺乏完善的规定。针对这一现状,在对典型国家关于业主自治管理团体立法例及相关学说进行分析总结的基础上,研究了我国现行法律法规对业主大会法律关系的界定,以及对业主委员会法律地位规定的不足。提出了完善我国业主团体自治管理制度的建议,认为：我国的业主自治管理团体的法律定位构建应从立法层面上承认业主团体的团体性,进而赋予业主委员会“其他组织”的法律地位,明晰业主大会和业主委员会的关系定位,使业主自治组织能够真正发挥作用,从而促进我国建筑物区分所有制度的完善和发展。     

“信义治理”小区蝶变的治理密码——“信托制”物业服务模式的实践

商品房住宅小区是我国住房分配制度改革后的新生事物,体现了城镇住宅制度的深刻变革。商品房住宅小区在管理上一般都采用了选聘市场化机构即物业服务企业提供“物业服务”管理模式并由业主大会选举业主委员会进行监督。然而,想象中的美好往往在现实中事与愿违,商品房住宅小区的治理问题层出不穷:物业服务企业注重追求利益最大化降低服务品质、部分业主以拖欠物业费的方式对抗糟糕的物业服务质量、小区公共部分的收益长期被物业服务企业侵占、业委会履职不到位、邻里关系疏离等,“小区病”俨然成为业主不愿意面对但又必须面对的问题,对商品房住宅小区治理的呼吁和企盼也应运而生。     

业委会主任被一纸文件罢免 “家规”大于国法？

在我国许多大城市。随着人们维权意识的不断提高。业主自治的概念已经深入人心。这从去年许多地方颁布试行(《业主自治条例》的情况上可见一斑。去年9月1日。国务院颁布实施的(《物业管理条例》更是使业主维权变得有法可依。但是我们应该认识到。业主自治的道路决非坦途。利益与权利的冲突总会演进其间。深圳景洲大厦的事件就是一个例子。“吃螃蟹者”邹家健，两年前开全国先例，领导深圳景洲大厦业主委员会，由业主自主投票表决更换物管公司的传奇人物，在去年年末的最后一天。被深圳住宅主管部门用行政“红头文件”罢免了业委会主任一职。在今年3·15晚会上。邹家健荣获“3·15贡献奖”，再度成为人们议论的焦点人物。