浅析“小产权房”对现行农村土地低效制度锁定的破解

1978年以来,我国实行了家庭联产承包责任制,曾表现出了强大的生命力,释放出了巨大的政策效应.然而,按照当时综合环境所设计的制度随着时间的推移和综合形势的变化,表现出了一定的不足和缺陷.现行农地制度的被低效锁定.特殊国情背景下产生的"小产权房"则从"制度环境"等七个方面,破解了现行农村土地低效制度的锁定.     

制度变迁视野下的小产权房

小产权房现象一直是近年来社会关注的焦点问题。面对立法的"暧昧"、政策的限制、执法的放任,小产权房如星星之火般燎原发展。理论界和实务界在考虑立法对策时,不能仅从"就法论法"的角度细化立法、完善法律实施机制,法律毕竟是基于人性而构建的制度,从制度变迁的视角深入剖析小产权房产生的内在动因、利益诉求,通过立法和司法实务的进一步考察可知,"失范"的小产权房应借助自下而上的诱致性变迁动力转变为自上而下的强制性变迁的规范内容。     

小产权房买受人的权益保护

小产权房在交易过程中,涉及到买受人、村民、集体经济组织和政府多方利益的博弈。其中,因为不能经产权登记而取得产权的买受人,虽然是其中涉及利益最大的群体,却缺乏社会关注,故应就其权益进行研究。因此,应该就买受人权益保护中的业主身份、合同效力、物权返还请求权等相关问题进行论证,对于实务中买受人权益保护具有一定积极意义。     

浅析“小产权房”问题的解决途径

"小产权房"问题的出现从来就不是由单方面的原因造成的,在房地产市场蓬勃发展的同时,炒房者引起的房价暴涨是"小产权房"现象层出不穷的主要原因,使"民有所居"始终是我国社会发展政策的一大目标。"小产权房"问题的解决途径是在分析"小产权房"的发展现状和发展趋势以及其持有者的持有动机的基础上得出的:第一,合理区分已建成的"小产权房",禁止再建;第二,强调土地规划的重要作用,合理配置土地资源;第三,使农村享受到城市发展红利,均衡城乡收入;第四,健全土地使用权法律制度,规范法律执行。     

对现存“小产权房”分类处置的构想

时下,对小产权房能否合法仍有争论,相关政策也曾多次调整,折射出该问题的复杂性。鉴于当下小产权房形式愈发多样,涉及的利益主体日益众多的现状,对小产权房问题的解决应在坚持利益均衡、区别对待、循序渐进以及维护稳定等原则的前提下,采取分类处置的策略,在现行法制框架内获得最大的经济与社会效果。     

城乡统筹背景下“小产权房”规制目标吴爱辉的反思及其修正

我国现行法和相关政策规制“小产权房”的意图是通过严禁农用地非农使用、限制宅基地使用权流转、禁止集体建设用地用于商品房住宅建设等以防止耕地数量减少、避免宅基地使用权保障功能异化、影响国有建设用地一级市场垄断供应等目标的实现。在城乡统筹的背景下,地方实践证明该目标与客观现实并不完全吻合,与法律所追求的公平、正义的价值理念也有所背离。在坚持土地用途管制的前提下,允许农村宅基地使用权及住房的自由流通,承认集体建设用地上所建小产权房的合法性不仅是满足社会实践需要的务实选择,也是终局性化解“小产权房”法律规制困境的立法抉择。     

从小产权房遭禁看物权法基本精神——兼谈现阶段农村土地集体所有制度的改革方向

近几年来，关于小产权房是否合法的理论争议由来以久，2008年1月8El公布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，再次强调不允许城镇居民购买小产权房。然而一石激起千层浪，理论界关于小产权房的合法化声音仍不绝于耳，笔者基于自身所从事的公证工作，亲历形形色色有关小产权房流转受阻的问题，拟从物权法的基本精神进行分析说明小产权房目前遭禁的根本原因所在，同时探索现阶段农村土地集体所有制度可以进行的改革思路。     

从实物配租到货币配租:我国公租房制度的理性选择

随着住房制度改革的演进,我国逐步建立起了市场保障与政府保障相结合的二元住房保障体系。2014年廉租房与公租房并轨运行,公租房成为我国实现政府保障最主要的保障房形式。从公租房对保障对象的住房保障方式看,我国从以实物配租为主转向以货币配租为主。从实物配租到货币配租,不仅是我国公租房制度历史演进的结果,也是美、德等发达国家的共同选择;不仅契合住房保障制度改革的需要,也具备现实支持条件,是新时代我国公租房制度的理性选择。     

"小产权房"问题及对策思考

文章对当前我国"小产权房"现状进行概述,分析了存在问题,并对"小产权房"成为问题的原因进一步进行探索,认为主要是价格低廉带来市场需求,引发量的扩张,同时却又不受法律保护,以致引发诸多问题.在此基础上提出对策:不能随意合法化;区别对待"小产权房";制定和完善合理的农村土地法律制度.     

深圳小产权房有限合法化的政策选择

深圳小产权房又称农民房,体量大、分布广、问题多、影响深,成为政府不得不认真考量、理性应对的一个综合性社会问题,拷问着地方政府的政策设计与行政管制能力.深圳逐步实施小产权房市场管制,但现行的管制政策不足以彻底根治小产权房衍生的问题.深圳可尝试建构一套小产权房市场未来发展及其问题解决的政策框架,使小产权房市场从灰色、非法转向有限合法.     

公共租赁住房建设与运营管理的个性操作：重庆例证

公共租赁住房将逐步成为保障性住房的主体。重庆市公共租赁住房建设与运营的主要做法是：将常住人口纳入住房保障体系,实施分层补贴,多渠道筹集资金,保证项目综合收支平衡,结合产业和人口空间布局,挤压保障对象获益空间,加强后续运营管理。面临的困难是融资渠道仍需优化,融资成本较高,分层补贴模式有待细化,相关管理政策框架急需明确。现阶段应进一步提高认识,鼓励因地制宜地探索保障性住房模式,扩大保障覆盖面,着力扩宽融资渠道,切实降低融资成本。     

民法视野下产权型保障房退出机制的分析——以“有限产权”向“共有产权”理论的过渡为视角

当前,我国产权型保障房的退出方式可区分为主动退出和强制退出,构建公平、合理的退出机制是使产权型保障房回归"公共产品"价值属性的保证。完善产权型保障房的退出机制,须从分析退出机制的现存问题入手,以"有限产权"向"共有产权"理论的过渡为视角,重塑产权型保障房的物权属性,建立政府回购体系,推行交易的"内部循环"并制定统一的退出事由和多元化的退出措施。     

韩国公共住房供应模式探析和启示

公共住房的供给是韩国住房保障制度的一大亮点。韩国公共住房的供给包括出租、出售和租售混合三种模式。韩国公共住房的供应模式可供借鉴的优点主要包括：公共住房供应采取租售并举、以租为主的模式;公共住房保障对象划分科学,衔接紧密;公共住房采取以政府为主导、设立单独负责机构的方式来保障供应。韩国公共住房供应模式在实践运作中的经验,为中国现行的住房保障制度的构建提供借鉴和参考。     

马克思“重建个人所有制”的思想及现实意义

马克思“重建个人所有制”思想的实质是要建立适应人的全面自由发展的个人所有和社会所有完全统一的共产主义社会,是以人的全面发展为目的的,是以人为本的;传统公有制实践模式强调了国家利益和人民的整体利益而压抑了个人利益,是以国家为本的。科学发展观的本质和核心是坚持以人为本,要树立和落实科学发展观,我们必须正确领会和把握马克思公有制思想的实质,并以此为指导对我国目前实践中的公有制模式进行改革。     

土地征收制度中的公共利益研究——基于《物权法》的若干思考

"公共利益"是《物权法》土地征收中一项重要制度。但《物权法》仅仅规定公共利益为征收的依据,并没有规定其内涵外延界定标准,这使得征收中公共利益的判断主体、判断标准十分模糊。借助法学类型化研究工具,基于我国国情,探讨公共利益本质问题,提出在实体角度对公共利益界定的同时,强调从程序上完善我国《物权法》公共利益制度是非常必要的。     

财产继承权:美德的一种“培养基”

财产继承权作为在伦理之最自然最本真的基础上形成的权利,对美德的培育有重要作用;财产继承权如果被破坏,是美德被亵渎甚至被破坏的重要原因之一。这不仅是理论上的结论,而且是被历史和现实一再证明的事实。从财产继承权等制度入手,是美德培育乃至道德建设的基本途径之一。     

公益诉讼是防范经营性国有资产流失的新路径

公益诉讼是防范国有资产流失的重要制度安排,有助于把社会民众的法律监督权与行政、司法机关对违法行为的审查权有机结合起来,发挥社会对国有资产运营的监督制约功能,增强国有资产经营者行为的规范性;进而形成权利监督权力的机制,为追究国有资产流失行为人的法律责任提供司法传障。     

文化经济学的视野:“私有化”与“市场化”反思——兼论“广义科斯定理”和产权公平

西方主流经济学一直把自由市场作为理论的重要起点之一,亦影响到我国经济改革的私有化和市场化走向。另一方面,却是国家在国企垄断和诸如楼市调控中显示出来的强势计划性市场倾向。本文从人类学的经济学或说文化经济学的视角,探讨了上述经济改革中的两难困境:自由市场还是计划性市场?本文由文化群体动力学的信号灯法则引出问题,论证了中国的经济改革不应以私有化和自由市场为方向,也不能回归计划性市场,而应寻找自由市场和计划性市场两端中间的合适平衡态。(1)本文首先指出了自由市场和计划性市场的原初逻辑均是来自人类初民社会,把自由市场归为资本主义或把计划性市场归为社会主义因而争论主义的思维模式存在误区;(2)通过论证广义科斯定理,探讨了自由市场和计划性市场两端论的观点,强调了产权表达的公平秩序是市场的本质。产权改制的核心不是私有化和自由市场之类,而应该是公平配置共有产权(民权基础)和个有产权(人权基础)、合理安排自由市场和计划性市场两端中间的平衡状态。公有制和私有制的意识形态争论是一个伪问题。(3)由两端论的观点讨论了国家角色,指出国家既不可能超脱于自由市场之外,亦不应操控计划市场。它应该正视自己是市场的一部分并为其在国企转制和市场改革...     

中国住房保障体系构建研究——基于“三元到四维”的视角

住房保障制度是我国社会保障制度的重要组成部分,完善的住房保障制度,有利于推动住房市场的发展,促进我国经济稳定发展与社会和谐。目前,我国住房保障的首要任务是解决中低收入家庭住房困难。本文在理论研究与实践研究的基础上,提出了"三元到四维"的住房保障体系思路,为构建我国住房保障体系作了初步的理论探索。