论我国宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国《物权法》专章规定的一项用益物权.传统宅基地使用权制度因其体现国家对农民基本生存权的保障之政策导向,与农民集体成员的属性紧密相关,取得主体具有身份性特征,客体也只存在于集体所有的土地之上具有特定性,使用上的无偿性和不确定期限性等特殊性更使其处分权能设计存在诸多限制.然而,从宅基地使用权用益物权之本质属性、福利功能实现方式多元化之必要性、社会发展对传统效率与公平的挑战以及城乡差别发展趋向诸角度分析,建立高效开放的宅基地使用权流转制度实属必要.应从土地利用总体规划、土地用途管制、二级流转监控等方面完善宅基地使用权流转的法律调整机制,把握宅基地使用权流转制度的适度性和合理性.     

宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

给农村建房“喜新厌旧”现象亮黄牌

目前,农村在一排排拔地而起的新居背后存在着令人忧心的问题:大量旧房被闲置,而在耕地上却建起了不少房屋。据了解,农村建房“喜新厌旧”,造成大量耕地流失现象已相当普遍。农村重建新房、闲置旧房的现象,究其原因,主要有以下几个方面:一、建房用地的制度尚不完善。目前农村建房用地采取按户头申请和批准的方式,无法制约家庭中因子女成婚后,另立户头而重复批地的现象,人均实际占有面积远远超出规定标准。二、农民的土地公有观念模糊,节约耕地的意识不强。我国法律规定,农村宅基地归集体所有。由于其它因素的影响,农民往往认为,耕地是集体的,如     

抵押权制度的变迁——从《担保法》到《物权法》

《物权法》调整了可抵押财产的范围,建立了动产浮动抵押制度,确立了抵押合同的效力与抵押权的设立相分离的原则,完善了对承租人与抵押权人之间关系的调整。对于抵押财产的转让,《物权法》的规定更有利于抵押权人。《物权法》还首次对抵押权的顺位作出了规定。关于抵押权的实现,《物权法》的规定更注重当事人的意思自治,注意保护其他债权人的利益,简化抵押权实现的程序,降低抵押权实现的成本。     

农村宅基地使用权交易的制度分析

保障功能是计划经济条件下农村宅基地的主要功能.随着城乡人口结构的变动.宅基地保障性功能逐步弱化,资产性的交易功能和增值功能已经成为重要的制度需求.宅基地交易的制度缺失致使交易双方交易成本和合约成本增加.通过进一步深化农村地权体制改革和构建城乡统筹的土地交易市场,不仅能高效集约利用稀缺土地资源,而且有助于调整城乡财富的利益分配格局.     

论农村土地流转过程中的利益博弈与制度均衡

三农问题是事关中国现代化进程的基础性问题，土地作为一种极其重要的生产资料和个体农户的基本生活保障．从根本上制约着农业的相关进程。农村土地政策的调整，归根结底是利益博弈问题，是中央政府、地方政府、农民三者之问的利盘再分配，是一种制度非均衡一利益博弈一制度均衡的周而复始的循环。本文尝试借助以诺斯为代表的制度经济学的相关理论，结合当代中国的具体实践，将影响我国土地政策的相关博弈因素细化为中央政府、地方政府、农民三部分，并对三方的效用函数进行剖析，从而对现阶段的土地流转制度作一系统梳理和分析。     

农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

我国农村土地制度改革面临的主要问题及发展方向

文章认为现有的土地制度已严重影响和束缚了农民非农转移与农村发展 ;由行政手段主导的均田制向引入市场机制配置土地资源的转变 ,以及在此基础上土地权利的自由流动 ,是我国农村市场取向改革向纵深发展的必然要求。为应对WTO的挑战 ,应建立新型的农地关系 ,正确处理城镇化发展与保护农村利益的关系 ,实现农地合理、有序的流转 ,在农业现代化进程中实现土地制度创新     

基于宅基地制度改革的贫困农户住房保障及其对策研究——以黑龙江省9县（区）3370户农户为样本

宅基地制度是实现住房保障的一项基础性制度,通过深化宅基地制度改革有助于系统解决贫困农户人员聚集、宅基地取得和建房资金筹措方面的难题,平衡宅基地的住房保障和资产功能之间的关系。文章以黑龙江省9县(区)为调查区域,对样本区域住房无保障贫困农户家庭特征以及现行住房保障措施进行调查与分析,探索如何通过宅基地制度改革解决贫困农户住房保障问题。研究发现:现行住房保障措施存在顶层设计不足、覆盖范围有限、资金压力大以及未充分有效利用存量宅基地的普遍性问题。结合全国宅基地试点改革经验,建议优化宅基地空间布局、构建农村宅基地分类有序退出机制、搭建农村住房及宅基地交易平台、探索建立宅基地置换机制,为贫困农户住房保障提供用地和资金保障。     

海南省宅基地“三权”分置试点方案之比较研究

全国农村宅基地制度改革试点工作正在推进,海南结合本省情况对宅基地“三权”分置开展试点探索。三亚市试点探索了农村集体经济组织在宅基地退出、收回和整治基础上,为第三方设立宅基地经营权的“两权”分置模式,且允许设立物权性质宅基地经营权,该探索具有一定的创造性与突破性。文昌市试点既探索了农户基于宅基地使用权或农村集体经济组织基于农户暂时退出的宅基地,将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“三权”分置模式,也探索了农村集体经济组织在农户永久退出宅基地的基础上将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“两权”分置模式,该探索更具有全面性。三亚市与文昌市的试点方案均有进一步完善的空间。     

加快户籍制度和农村土地制度改革促进新农村建设

户籍制度的长期存在,它阻碍了社会正常发展,是一项不合理、不公平的制度,主要是对农民的轻视和限制;造成了社会等级的存在,影响社会公正;无代价向农业提出积累以发展工业、限制农民进程;导致社会成员的不平,农民成了"二等公民",其身份永远低于城市居民;在城乡二元结构体制下,中国社会资源配置与发展实行先城市后农村,先工业后农业,先市民后农民,以城市和市民为中心,以牺牲农村来发展城市,导致农村长期落后于城市等。中国农村土地制度存在的问题主要在三个方面:土地产权不清晰(农民只有承包权,没有转让和出租权);土地使用权有期限;土地流转缺乏市场机制。现有的土地制度,农民的家庭承包权不仅缺乏明晰性和排它性,而且缺乏安全性,同时又限制了土地的流动、农民的流动,阻碍了合作经济的发展,阻碍了城镇化的发展。因此,必须加快户籍制度和农村土地制度改革才能促进新农村建设。     

宪法与物权法对私有财产权的保护与限制

物权法是一部规范、保护财产权的基本法律。宪法作为国家的根本法,是调整财产关系的基本依据,是财产保护的前提和基础。物权法是宪法保障公民私有财产权原则的具体化。宪法对财产权的保护主要是防范来自国家的侵犯,其基本功能是给国家行为设定边界,物权法对财产权的保护是通过界定财产的边界来防止民事主体互相越界。二者一道共同维护私有财产权,同时也对私有财产权予以限制,那就是国家的征收征用制度。由于这种制度对私有财产权构成严厉的限制,因此,有必要对征收征用制度予以严格的限制和约束。从各国的立法例来看,一般从征收征用的目的、补偿标准和程序三个方面对此制度予以限制和约束,以促使政府依法行政,更好地保护私有财产权。     

释放制度能量:农村改革发展的新取向

我国农村改革发展30年间取得重大突破,保护农民土地权益关键是赋予农民土地用益物权.当前农村土地制度存在的突出问题是产权主体缺位和土地流转机制不健全,探索农地流转新模式迫在眉睫.在社会主义市场经济条件下深化农地制度改革,既要注重研究农地所有制又要充分关注农地产权,按照效率原则对农地产权进行合理界定,通过完善农地产权交易市场、打破地区壁垒等途径,促进农地资产合理流动,实现农地资源优化配.     

战后日本农地流转制度改革研究——以立法调整和利益分配为中心北大核心CSSCI

二战后日本的农地流转制度改革贯穿了其城市化、现代化和工业化的全过程。随着对《农地法》、《农业振兴地域整备法》、《农业经营基础强化促进法》等主要法律及相关制度的修改和完善,日本对农地流转的限制逐步放宽。其农地流转过程中的利益分配基本体现了公平、公正的原则,避免了少数集团的利益垄断。农户成为立法调整、政策变更和利益分配的受益主体。凭借农地流转活动的发展,日本农户的人均收入水平迅速提高,城乡收入差距出现倒置。土地分散经营的状况也有所好转,单位土地资源的配置效率得到一定程度的提高。     

战后日本农地流转制度改革研究——以立法调整和利益分配为中心

二战后日本的农地流转制度改革贯穿了其城市化、现代化和工业化的全过程。随着对《农地法》、《农业振兴地域整备法》、《农业经营基础强化促进法》等主要法律及相关制度的修改和完善,日本对农地流转的限制逐步放宽。其农地流转过程中的利益分配基本体现了公平、公正的原则,避免了少数集团的利益垄断。农户成为立法调整、政策变更和利益分配的受益主体。凭借农地流转活动的发展,日本农户的人均收入水平迅速提高,城乡收入差距出现倒置。土地分散经营的状况也有所好转,单位土地资源的配置效率得到一定程度的提高。     

土地流转给农村基层民主带来的契机和挑战——以阶层结构为分析视角

土地问题是三农问题的核心,土地的流转在某种程度上促使着农村利益分配和重组,进而导致农村既有的阶层结构发生分化和重构。所以,土地流转已经或者说正在成为农村社会成员实现社会流动的一个阶梯,这一社会现象对农村基层民主有着不容忽视的影响。本文从历时态的角度分析土地流转对农村阶层结构重组的影响过程,并且借助阶层结构变化这一中间机制探讨土地流转对农村基层政治带来的契机和挑战。     

离婚苛刻条款的利弊分析

十年来离婚绝对数只增不减,有人提出应当在《民法典·婚姻家庭编》规定"离婚苛刻条款",以限制离婚数量的增长,最大限度保护未成年人利益、保护妇女权益。但在我国推行该制度,则明显弊大于利:与夫妻感情破裂理论不符合,容易对婚姻自由造成损害,对离婚当事人一方损害,容易造成法官权力滥用,保护未成年人利益的制度功能难以实现等。保障离婚自由、反对轻率离婚是离婚问题的基本原则,所以不赞成将该条款纳入《民法典·婚姻家庭编》,它不是解决轻率离婚和规避法律离婚的恰当制度途径。确保婚姻家庭稳定较优的途径应当是倡导社会主义家庭文明新风尚,完善征信体系,相对增加离婚成本。     

土地管理和耕地保护存在的问题及对策

近年全国许多地方搞"开发区"、"大学城"、"高尔夫",大量圈占土地。自1997年至今的7年间,全国耕地减少1亿亩,4000万农民失地失业。出现问题的主要原因是我国现行土地管理制度和体制不利于耕地保护和严肃执法;农村集体土地产权不清,农民无力保护自己的土地权益;地方政府越权批地,打着"公共利益"旗号过多过滥征地等。据此,亟待完善和落实土地治本之策:强化农民土地使用权,使之作为一项独立产权交给农民;规范和限制政府权力,依法全面退出土地市场;严格限定"公共利益"项目,缩小征地范围,切实保护耕地。     

我国企业购并重组的法律问题研究

在社会主义市场机制中 ,企业购并应该由主体根据自身利益作出选择 ,政府不宜介入 ;政府必须拥有独立的国有资本投资机构 ,该机构没有行政权利 ,只作为市场中的平等民事主体。在我国目前市场经济发展初期 ,公司法对公司转投资行为施以一定程度的限制是很有必要的。对于公司合并的债权人保护程序 ,我国公司法的相关规定可能会加重合并当事公司的负担 ,不利于合并进行 ,因此应加以修改。随着市场经济的发展 ,我国企业购并公司立法在未来应向鼓励交易、促进投资和资源优化配置的目标转变。     

我国农村土地承包制度的困境、改革动向及路径选择——以越南农村土地法律制度为切入点

越南农村土地法律制度中赋予农民永久土地使用权及农村土地使用权的自由流转的经验与教训,其对完善我国农村土地承包制度具有重要意义。我国农村土地承包期限无限顺延所引发的人地不均矛盾,是关系农村社会和谐与安定的重大问题。只有赋予农民永久的土地使用权,才能解决我国农村土地承包制度所面临的困境。