江苏制定农村征地补偿标准

江苏被征地农民利益将获得地方法规强有力保护。从近日起，江苏省正式施行《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》（下称《办法》）。     

征地补偿标准与失地农民的利益保护

本文利用净现值估价理论,为我国征地补偿标准的确定设计了一个估算模型,认为依据土地年产值的一定倍数估算征地补偿是科学的,但补偿倍数应根据土地的投入产出比、年产值增长率和失地农民使用征地补偿款能够获得的年收益率等指标进行测算。运用近9年实际资料估算,我国征地补偿标准应为土地年产值的24.28倍左右,现行"30倍"的最低补偿标准对失地农民的利益保护总体上是充分的。当前,失地农民实际补偿不足的根源,一是法定最低补偿标准没有得到执行,二是征地补偿款被乡村截留,分配不合理。维护失地农民的利益关键在于严格征地补偿估算方法,理顺征地补偿款的分配,使法定的征地补偿能真正足额地落到失地农民的手中。     

完善我国农村征地补偿制度的立法思考

我国农村征地补偿相关立法位阶较低,缺乏就补偿原则、规范化补偿程序等宏观性问题的有效规制。可从征地补偿权益基础、征地补偿原则、征地补偿标准和征地补偿程序四个方面构建我国农村征地补偿统一立法。     

我国征地补偿制度与征地区片综合地价改革

我国现行征地补偿制度存在着征地补偿办法不合理,征地补偿费用标准偏低等问题,目前对征地补偿制度改革的一项重要措施是制定和实施征地区片综合地价。介绍了征地区片综合地价的概念,分析了确定征地区片综合地价应考虑的因素,说明了征地区片综合地价的具体应用,论述了实施征地区片综合地价的意义。     

我国现行征地补偿制度剖析

与主要发达国家征地补偿制度相比,我国现行征地补偿制度的缺陷在于补偿范围小,标准低,补偿方式单一.现行这种补偿制度脱胎于计划经济时期,有着明显的计划经济的特点,其表现为否定各经济主体相对独立的经济利益.市场经济已赋子并普遍承认各经济主体相时独立的经济利益.而征地补偿制度却未能随之施行市场化改革,这忽视了被征地农民相对独立的利益要求,损害了他们的基本经济权益.本文提出在维护我国土地公有制的前提下,应逐步赋予农民土地财产权,公平对待农民基本的经济权益;有选择地借鉴发达国家的征地补偿方式.完善我国现行征地补偿制度,实现社会和谐发展.     

我国征地补偿制度的问题及其完善

农地征用过程中出现的种种矛盾和侵害农民合法权益的现象反映了我国现行征地补偿制度存在的主要问题——征地补偿方式违背市场基本规则、农村土地财产权受到侵犯和征地补偿方式违背帕累托最优原则。基于对现实和理论的深入分析,本文指出我国农地征用补偿应遵循地价形成规律,并努力探索集体土地流转,合理分配土地收益,同时建立起失地农民生活和就业保障机制。     

征地补偿标准的公平性研究

现行征地补偿标准严重不公,理论界提供的改革思路之一是提高产值倍数,但不改变补偿基准的改革仍然未能脱离计划经济的樊篱,现行补偿标准的缺陷或不公平将会依然存在。未来更可行的改革方案应该是彻底改革,即实行征地区片综合价,但也会引发许多新的不公平。我们应该采取因应措施,避免或解决改革中出现的问题,积极推进征地补偿标准改革。     

关于征地补偿标准合理性的探讨

征地补偿标准不合理是引发我国失地农民问题的重要原因之一。合理的征地补偿标准应该实践人本主义和公平理念。我国现行征地补偿标准的不合理性主要表现为忽视了对农民作为人的补偿，没有充分考虑农用土地对于农民的多重效用。合理的征地补偿标准应该包括对被征地农民生存需求、安全需求、生活环境需求与发展需求的补偿。实施合理征地补偿标准需要的条件保障为确立公平补偿原则，建立促进利益补偿的相关保障机制以及设立征地补偿基金并落实持续补偿资金来源。     

高速公路征地差别补偿理论

为解决高速公路征地导致的农民失地问题，运用理论分析与案例分析相结合的方法，分析高速公路征地补偿的本质问题。分析认为：现行补偿标准未考虑项目对公路沿线经济影响特点，补偿方式单一，未考虑农民对土地的依赖程度差异等。基于人本经济思想的差别补偿理论，提出对处于高速公路不同辐射域内的失地农民采用不同的补偿标准；由于农民对土地依赖的程度不同，应采用不同的补偿方式，这对于公正合理解决高速公路征地补偿问题具有理论指导意义。     

我国失地农民征地补偿模式研究

随着我国城市化进程的加快,土地的征用愈加频繁,由此引发的矛盾也日渐凸显.其中主要的问题有我国现行的征地制度不完善,征地补偿标准过低和征地补偿模式单一,这是导致目前征地补偿不能满足失地农民生存和发展的长远利益的原因.文章通过研究目前国内的征地补偿现状,剖析失地农民利益补偿中存在的问题,同时借鉴国外先进的征地补偿模式,构建出符合我国国情的新征地补偿多元化模型,为解决我国现有的征地补偿问题提供一条新思路.     

我国征地补偿问题研究综述

对我国征地补偿存在的问题、征地补偿费的标准、征地补偿的方式以及征地补偿的相关制度等四方面进行综述,并指出了目前研究中的欠缺之处。     

基于耕地综合价值的征地补偿标准测算——以陕西省为例

合理的耕地征收补偿标准对维护农民的土地权益、推动耕地资源的保护和可持续利用具有重要意义。本研究从耕地的生产过程出发,将其综合价值分为经济价值、社会价值和生态价值三部分,并分别阐述了测算这三部分价值的收益还原法、影子价格法和当量因子价值量法,随后以陕西省及其各地区为例进行了实证测度。研究结果表明:基于耕地综合价值的土地价格是陕西省现行标准的6.22倍,主要原因在于现行标准不完全考虑耕地的社会价值、缺乏耕地的生态价值;当然,本研究的测算结果还远低于现行建设用地的基准地价,因此测算结果具有较强的可接受性与可操作性。     

由村镇征地补偿调查引发的思考

近年来,随着农村的大量土地被征用,征地制度与实际操作存在的弊端也日益显现,要解决这问题,一是要加强土地征收制度的立法工作;二是尽快建立被征地农民的社会保障制度体系;三是前置并做实征前公告和实物确认程序;四是土地补偿费使用情况要定期向本集体经济组织成员公布。     

关于社会保障价格法若干理论问题的思考——基于征地补偿测算方法的分析评价

在适度提高征地补偿标准的同时,地方政府开始探索解决失地农民生存发展问题的长效机制。社会保障价格法正是在实践中总结创造出的一种试图将提高补偿标准与建立失地农民社会保障问题统筹考虑的新型征地补偿测算方法。本文从农地价值评估方法论、社会保障理论以及土地征收三个维度对社会保障价格法若干理论问题深入剖析后认为,虽然社会保障价格法客观上能够在一定程度上提高征地补偿,也能够暂时缓解征地双方矛盾,但从本质上讲,该方法并不是一种科学客观的方法,它既不能妥善处理征地中的复杂利益关系,也不能为失地农民建立长久、可靠的社会保障。     

我国征地补偿中的农地市场价值评估模型及应用

鉴于中国现行的农地价值评估有失公允,被征地农民利益流失严重的状况,探讨农地市场价值评估对于建构公正的征地补偿制度具有重要意义。将农地经营收益权价值、农地区位价值、农地社会保障价值、农地发展权价值以及代际分配价值纳入农地基本价值结构,嵌入农地供求关系等变量,构建农地市场价值评估模型。继而建立子模型逐项跟进分析,分别采用动态收益还原法和建立修正因素因子指标体系的方法,对农地经营收益权价值与农地区位价值进行评估,同时测算了农地社会保障价值、发展权价值以及代际分配价值。基于安徽省L县征地案例的实证检验结果显示：安徽省L县的农地市场价值为107970.72元/亩,远高于该县被征地农民获得的征地补偿金。     

农地产权制度与征地补偿制度关联互动改革

清晰界定农地产权体系构成以及单项权利的主体归属,科学测算单项权利的功能价值,剥离单项权利之间的价值交叉,据此确定征地补偿标准与收益分配,实现农地产权制度与征地补偿制度关联互动改革,具有理论与现实的合理性。同时,农民行使不同类型的土地处分权会诱发农地权利的差异化变动,造成农地权利在多个利益主体之间产生事实上的分割共享或者权利归属主体发生彻底转移。另外,农民享有的土地承包经营权属于用益物权,是一项重要的财产权利,理应作为遗产被继承。土地承包经营权继承亦会导致农地权利主体归属的转移。因此,在土地征收时,其他单位、个人通过市场交易或者继承获得的农地权利会随之丧失,他们应享有征地补偿收益分配请求权。故而,充分考虑土地处分、土地继承对征地补偿收益分配格局的影响,亦是农地产权制度与征地补偿制度关联互动改革不容忽视的问题。     

土地征收补偿标准的法律思考

征收补偿标准关系到农民的根本利益,对征地进行合适的补偿至关重要。文章从征收补偿原则出发,参考各个国家或地区的先进立法经验,提出完善我国征收补偿标准提‘出的建议,建议包括适当考虑间接损失,采用区片综合地价,提高补偿标准,制定标准应当体现农民意愿。     

对我国征地补偿测算制度的探析 --以武汉市江夏区为例

征地补偿标准的改革,与征地补偿测算制度的完善联系甚密,文章根据我国新近颁布的《土地管理法》,对我国现阶段征地补偿测算标准及测算体系作了剖析,分析现有测算制度中存在的问题,并提出一些相关建议;最后采用各种可行的测算方法,对武汉市江夏区进行实证分析,并将测算的结果进行比较分析,以资有关部门参考并作出改进。     

现行公益建设征地补偿制度下的产权缺失与效率损失

国家公益建设征地属于土地产权变动。从产权变动角度分析,公益建设征地是国家土地市场控制权而不是政府的超经济特权,承担土地公益职能的义务主体是国家而不是被征地的农民,公益征地补偿价格应当高于而不是低于市场价格;从效率视角分析,现行征地补偿价格低于基于市场机制形成的公平价格,既是造成农民土地权益流失的原因,又是公益建设征地浪费的根源。建议对公益建设征地实行公平补偿甚至优惠补偿。