住宅小区物业管理的困境与相关法规的完善建议——基于自身经验和法律实践的考察

物业管理面临许多困境,有组织成立并运作业主大会、业主委员会实践经历的人对此有更深认识。在业主、物业公司、开发商(建设单位)及政府部门的利益和权能角力中,业主方最为势弱。除了政府相关部门、街道办和居委会等应当依法依职能给予业主更多支持和帮助外,更为重要的是,从法律设计上要大幅修正《物业管理条例》及相关的一系列法律法规:允许多种形式的物业管理模式存在;重新设计前期物业管理制度,要求开发商承担更多前期物业管理责任;明确业主大会和业主委员会法律地位,赋予其明确的民事主体地位;调整街道办、居民委员会等机构在物业管理中的职能。法规的修正要能让业主便于召开和运行业主大会及业主委员会,使广大业主能够更高效、便捷地实现自己物业管理自治权利和相关物权权利。     

自治组织的利益代表性与“业主居民”的社区参与

城市社会管理离不开居民的社区参与。本文旨在通过研究＂业主居民＂通过业委会与居委会两个载体参与社区公共事务的差异性及其原因来探寻当前中国城市社区居民参与不足的根本原因。研究发现,业主居民通过业委会参与社区重要公共事务的自治;通过居委会参与社区公共事务不仅积极性不高而且具有＂假性参与＂的特征。导致上述参与差异性的根本原因是业委会比居委会更能代表和维护业主居民的利益。研究指出：中国城市社区参与不足的根本原因不在于居民参与意识差,而在于参与期望与自治权缺失之间的矛盾,社区居民自治的关键在于把自治权力还给社区居民及其组织。     

对召开首次业主大会条件的审视

业主大会是重要的业主自治组织形式,而成立业主大会更是具有举足轻重的意义。然而,物业管理实践中业主大会筹建难、成立难是全国普遍存在的问题。该文分析了现行法规中成立业主大会的条件,提出了尽速成立业主大会的原则,并对这些条件的设置提出了修改的建议。     

城市新型社区中“业主居民”社区公共事务参与的比较研究及其启示——以广州市JH社区为个案

通过对城市新型社区中社区参与的比较研究发现:"业主居民"通过业主委员会广泛地、实质性地参与了社区公共事务的自治;而通过居民委员会参与社区公共事务积极性不高而且具有"假性参与"的特征。导致"业主居民"社区参与上述差异性的根源在于居委会只具有"制度形式"意义上的自治权和自治性,而业主委员会则具有"制度规范"意义上的自治权和自治性。这一发现对解决当前中国城市社区建设中居民社区参与不足问题有着重要的启发意义。     

社区选举：在政治冷漠与高投票率之间

本文试图回答这样一个问题：为什么在选民普遍冷漠的情况下,居委会换届选举依然实现了非常高的投票率？通过对上海市2006年社区选举的考察,我们发现高投票率与一人多票是分不开的。一方面,家庭而非个人是最基本的投票单位,通常一个家庭只有一名成员亲自投票;另一方面,无限制的委托投票赋予了社区积极分子事实上的“复票权”。这种局面实际上是政府、党总支/居委会、积极分子和选民共谋的结果。与村民自治相比,城市社区选举之所以缺乏活力,关键在于村委会选举以分配性利益为基础,需要选出“当家人”;而居委会选举以维持性利益为基础,只要选出“守夜人”。居民的政治冷漠实际上是由社区的利益结构所决定的,而社区选举的制度安排又进一步强化了人们的冷漠。     

彼此相倚:解决物业冲突的有效途径——以C市业主与物业冲突为例

社会心理学家巴克的"非对称性相倚"和"彼此相倚"理论是解释业主和物业冲突与合作的有效理论.由于信息、权力、收费服务和对利益理解等的不对称,使"非对称性相倚"成为业主与物业冲突的主要根源;而通过成立业主委员会,加快推进物业管理的社会化、市场化和专业化,明确双方定位、利益共享等"彼此相倚",则是解决业主与物业冲突的有效途径.     

直接选举社区“当家人”——记江西省九江市浔阳区白水湖街道余家垅社区直选

4月28日,是一个特别的日子,九江市浔阳区白水湖街道余家垅社区选举大会中心会场里气球高挂,彩旗飘扬,大会会标与各类宣传标语交相辉映,签证发票处、秘密写票间、代写处、半透明票箱井然有序,气氛庄重喜庆。余家垅社区2667位选民将在今天通过一人一票的布式直接选举出自己社区的“当家人”。社区自治是社区民上进程的一项大事,根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《江西省实施〈中华人民共和国城市居民委员会组织法〉办法》,城市社区居委会一般可采取“由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生;根据居民意见,也可以由每个居民小组选举代表二至三人选     

居委会能成为社区居民自治组织吧?

根据我国法律,居民委员会是群众性自治组织。然而许多人都感到,居委会作为自治组织,“名”和“实”相差颇远,有人甚至认为居委会完全不是真正意义上的“社区居民自治组织”。那么居委会和社区居民自治之间到底是什么关系呢？虽然目前在理论界对“社区居民自治”概念本身还有很多争议,我们却希望通过对社会基层的实地调查,来了解居委会的现实状况,为回答这个问题作一个初步却是必要的探索工作。居晏会目前所表现的诸多非自治特征自治性是居委会的基本特征,但是从我们对居委会目前运作模式的调查结果看,居委会组织的自治性并未得到充…     

维权行动和基层民主参与——以B市商品房业主为例

本文将讨论公民维权活动和基层民主的关系。现有文献认为,对居民来说,居委会选举通常没有太大的实际意义。然而作者在田野调查中发现,在住房市场化改革中成长起来的商品房业主阶层,在产权利益经常遭受侵犯的情况下,会想尽一切办法来保护自己的权益。参选居委会成为业主保护权益的一种方式,尤其是当基层政府和居委会对业主的维权进行干涉的时候。〖JP2〗本文将简要介绍作者通过滚雪球方式调查的19个小区的整体情况和一般性的趋势,并通过3个案例来具体讨论商品房业主制度性参与的维权方式,展现其内在的机制。笔者认为,业主的制度性参与,一方面有利于业主维权,另一方面也使居委会选举变得更具实际意义,有可能促进基层政府依法办事。     

社区组织与社区居民自治意向

本文采用的数据资料均取自于“社区居民自治研究”。该课题是复旦大学社会学系与中华基督教青年会全国协‘会（YMCA）共同合作的研究项目。本文即就抽样调查的部分结果,对社区自治组织的活动及社区居民的自治意愿作初步的分析。社区组织调查分析居民雪员会目前在社区中从事社区工作最主要的基层组织无疑就是居民委员会。根据1989年《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,”因此居委会是社区居民群众自己的组织。这次调查表明,居委会与社区居民群众的关系确…     

上海市居民委员会改革设想

随着“两级政府，三级管理”新体制在上海社区不断完善，加强和发挥居委会四级网络的作用就愈显重要，为了更好地适应上海大城市建设发展的需要，使居委会“三自”性质在法律地位上得到归位，增强居民区的行政事务管理与服务的力度，建立起适应上海建设和发展的城市基层管理组织体系，特建议上海居民委员会进行改革。居民区组织体制改革的起因1996年，上海市开始实施居委会专职干部招聘制度，推进了居委会干部队伍的年青化。社会化、职业化。但是，居委会群众性的自治组织，它的成员由三年一度的居民大会或居民代表大会选举产生，因而，招聘…     

城市社区管理与自治组织的发展

近年来 ,中国城市社会发生的最大变化是社区内除了居委会之外 ,出现了业主委员会和各种社区服务中心等自治性居民组织。这类组织的出现从根本上改变中国城市社会的面貌 ,对加速中国城市社会的现代化和民主化进程将起到的巨大的促进作用。我们认为 ,自治与管理是一对相互矛盾的有机体 ,首先 ,目前的社区自治组织还没有达到可以脱离政府的支持而独立存在 ;其次 ,自治组织是为社区居民利益服务的机构 ,它离不开老百姓的积极参与 ,缺乏群众基础的自治组织同样也无法生存 ;再次 ,社区自治组织的设置与其它类型的组织有本质的区别。一方面要从居民利益出发 ,另一方面自治组织和非营利和非政府性也是它有别于其他组织的特点。     

直接选举 在现代型社区建设中的作用

目前,中国城市社区建设已进入了一个新的阶段,现代化新型社区初具雏形。随着社区建设的不断推进,社区发展中的一些矛盾和问题也就逐渐显露。集中在,社区自治的主体是社区全体居民,社区居民有权力和义务选举社区居委会。然而,长期以来,我们对社区居委会干部一直坚持先聘后选或外聘民选,在这一体制框架下,社区成员参与自治的渠道是封闭的,而外聘的社区干部又不是真正意义上的自治组织成员。2005年3月1日至4月30日,江西省九江市浔阳区白水湖街道余家垅社区率先在全省进     

商品房住宅区公共物业自治管理制度分析以上海市水仙苑小区为例

上海的住房制度改革催生出了物业自治管理的一个新模式———以业主管理委员会(以下简称“业委会”)为主体的公共物业自治管理体系。许多人都曾为这一制度的发展叫好,理由很简单:推行制度化的物业自治管理顺应了社会发展的要求,为基层的民主参与提供了一个舞台、一种可能。然而,这一制度在实际运行中是否忠实地承载了这些理念呢?本文的初步结论是:业委会制度最终无法实现上述理念。支持这一论点的材料来自于作者对上海市水仙苑小区第一届业委会长达三年的追踪调查,包括了该业委会从组建到换届的全过程。鉴于经验材料的性质所限,此结论可能只…     

利益分化背景下的城市基层社会秩序建构

单位制解体后,在利益分化背景下的城市基层社会管理实践中,“控制”命题已经逐渐让位于“利益整合”命题.代表“国家”的制度化行政管理网络内部并非铁板一块,而是存在着利益分化,这使基层社区权责型参与者之间产生了行动不一致.代表“社会”的居民或居民自治组织也并非是完全团结的,相互间的利益冲突常使“社区自治”陷入需要权责型参与者重新介入才能达成的尴尬境地.中国城市基层社会秩序建构中的“悖论事实”要求我们的基层社会管理模式与理论都必须创新.     

青岛市市北区改革基层管理体制全面构建新型社区

青岛市市北区为贯彻落实中办、国办转发的《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》，以《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》为依据，按照便于发挥社区“两委”作用、便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区居民自治、便于社区共建的原则和地域性、认同感等社区构成要素，改革基层管理体制，全面构建新型社区。撤消家委会，将原有的201个社区居(家)委会构建为102个社区，并同时选举产生社区党组织和社区居委会。新型社区体制设置为“一个核心，两个大会，三个机构，四支队伍”。即社区党…     

农村妇女参与村委会选举的现状及其影响因素--湖北省长阳县农村调查小结

随着农村家庭联产承包责任制的建立, 农民自发地组织了村民委员会这样一种顺 应我国民主政治制度的村民自治的组织形式,以实施农村基层组织管理。而村委会建立的基础就是有全体村民参与的基层组织选举。妇女作为农村社会的“半边天”,同样需要充分尊重和行使选举权利,并履行选举义务。同时,农村妇女参与村民自治的情况也是衡量我国妇女地位和社会进步的重要尺度。因此,如实了解农村妇女在新时期村民自治中的参与情况及其制约因素,以针对性地采取积极措施,将会有利于提高农村妇女的政治素质,促进妇女参与基层组织建设和村民自治,从而进一步地推动农村乃至整个国家的民主政治建设。     

社区居委会"开证明"的尴尬与矛盾

社会阅览 我国的城市居委会体制建立于50年代初,自它成立之日起,就在城市人的社会生活中扮演着重要角色。尽管在单位体制下,居委会一直处于边缘状态,但它仍然与城市居民的社会生活息息相关。其中,一个很重要的纽带就是“开证明”——居民办理某些事务时,很多部门都要求由居委会来出具相关证明,比如居住证明、户口证明、婚姻状况证明等等。特别是无具体单位的居民,更是离不开居委会的证明。     

居委会工作面面观

居民委员会是群众自治组织,在社会管理中发挥着极为重要的基石作用,曾被国际友人视为具有中国特色的一颗“明珠”。最近,我带着上级各项工作怎样落实到基层,作为最基层的居委会是怎样展开工作的,在改革、开放日益深入,行政机关权力     

民主式的法国物业管理

在法国,房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司,对物业公司的选择往往是随机的,其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后,物业公司开始运作,而房地产商原则上则从此与物业