住宅价格与投机泡沫研究——以兰州市住宅市场为例

在住宅供给缺乏弹性的情况下,房价的波动主要因素来自于需求变化.本文将住宅价格和房租联系起来,利用资产定价模型分析住宅价格中包含的基础价值和泡沫因素,并以兰州市住宅市场数据为基础进行实证检验.结果显示,基于租金的现值贴现模型仅能部分地解释兰州市房价的上涨,而投机性泡沫则对解释房价的上涨起到了主要作用,这将有助于理解目前我国房地产市场价格的非理性增长现象.     

城市竞争力和地产价格——上海市住宅建筑发展分析

近段时期业界人士、学者和政府官员对近年来国内房地产市场价格持续上升是否是“房地产泡沫”一说存在很大争议。本文针对这一现象 ,选择上海市住宅市场具体分析该市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增长率等一系列指标 ,综合考察上海住宅市场的发展过程。我们认为 ,上海住宅市场基本是一个结构不断优化、面向大众消费者并已处于稳步繁荣的良好局面 ,而这一判断基本排除了上海住宅市场存在泡沫的可能性。同时究其根源 ,这一稳步繁荣的局面是以上海在长江三角洲地区进而全国的城市竞争力为基础的。本文最后对保持上海独特的城市竞争力和推动住宅市场的稳步繁荣提出了几点政策建议     

完善我国房地产价格形成机制的思考

我国房地产价格过高,一直以来受到社会各界普遍关注.房价过高不仅严重影响居民生活和社会稳定,而且容易引发金融危机和经济危机.因此,完善我国房地产价格形成机制,抑制房价泡沫具有十分重要的现实意义.文章以价值理论、市场供求理论、市场竞争理论等经济学理论为基础,结合我国实际,从7个方面探讨了如何完善我国房地产价格形成机制.     

重庆市房产税改革对住宅价格的影响研究

近年来,我国房地产市场飞速发展,住宅价格快速上涨,不仅影响了国民经济的健康发展,也使越来越多居民买不起房。为此,国家采取了一系列调控措施,其中2011年1月颁布的房产税试点改革引得人们尤为关注。文章通过介绍房产税的内涵和其改革背景,以重庆市为研究对象,采用四象限模型和多元线性回归分别从理论和实证两个方面分析了房产税改革对重庆市住宅价格的影响。结论表明短期内重庆市房产税改革会对新建住宅价格产生一定的抑制作用,但就长期市场来看房产税的调节作用十分有限。     

日本和美国房地产市场泡沫比较分析及其对中国的启示

日本和美国历史上都曾经历过房地产泡沫,房地产泡沫的破灭对经济发展带来严重损害.我国自1998年实行住房市场化以来,房地产市场迅速发展,并成为推动经济发展不可或缺的重要力量.但相应的土地交易制度、信贷政策、住房供应结构不合理矛盾逐渐显现,房地产市场秩序比较混乱.如今,在我国房地产市场价格不断攀升的情况下,研究日本和美国的泡沫事件并总结其经验教训,对于保证中国房地产市场健康发展具有重要的现实意义.     

略论银行在住宅抵押市场中的风险管理

<正>住宅是一种高价商品,其开发建设所占用的资金数量大,运转周期长,这就需要房地产发展商具有筹措资金的能力。同时,住宅的高价也必然造成购买者的购房资金困难。如何解决住宅发展商迅速收回投资的愿望与购房者由于收入约束而无力一次性付款购房之间的矛盾,已成为各国房地产市场的中心问题。正因如此,发展房地产金融,以银行为主的资金融通机构与房地产业相互渗透已成为房地产市场发育成熟的西方国家的一种     

论住宅商品房市场的边界

住宅商品房价格上涨的根源在于住宅商品房体制本身,特别是土地“招拍挂”实行“价高者得”的市场机制。政府用行政手段压低房价是不能奏效的,惟一的办法是重新界定房地产市场的边界:让高收入者留在住宅商品房市场;实行经济适用房和廉租房制度,让中低收入者和最低收入者退出房地产市场。由于商品房需求者锐减,最后会使房价下降到均衡价格的价位。     

美国住宅抵押市场运作机制及其对我国的启示

为推进住房制度改革,培育住宅建设成为新的经济增长点,一个至关重要的方面就是使住房消费成为居民的消费热点,使居民购房的潜在需求转化为现实的购买力．由于住宅商品的特殊性,居民消费能力的提高离不开房地产金融事业的支持,这就使得进一步完善我国的房地产金融业特别是个人住房抵押贷款业务具有了现实的紧迫性。完善我国的房地产金融业必须借鉴国外的经验与教训,美国的住宅抵押市场已发展得较为完善,本文拟对美国的住宅抵押市场进行初步的探讨,并就完善我国的房地产金融业提出一些建议。一、美国住宅抵押市场的两级体系1．一级抵…     

房地产价格泡沫与住宅市场短期价格偏离度分析

判断住宅市场的短期价格是否存在泡沫,可以将住宅市场上现行的价格和按照居民家庭收入约束计算出来的居民可以承受的住宅价格上限进行比较,得出一定时期内的住宅商品的价格偏离度,当市价在一定时期内大幅度偏离价格上限,就可以认定当期住宅市场存在一定的短期价格泡沫。采用住宅商品短期价格偏离度的计算模型对长江三角洲经济区域内三大中心城市的住宅价格偏离度进行计算和比较分析,得出结论:随着国家宏观调控政策的实施,上海的住宅价格偏离度在逐渐回落,而南京和杭州住宅市场存在一定的价格泡沫,值得关注。     

中国住宅金融市场建设与发展模式探析——以加拿大住宅抵押金融模式为例

加拿大政府积极采取发展和完善住房政策、对国家住宅进行修改等措施 ,其在发展房地产市场、改善人民居住条件等方面的宏观调控力度 ,对加拿大房地产市场的平衡发展以及加拿大居民住房条件的改善起到了积极的推动作用并积累了丰富的经验。加拿大住宅抵押金融发展模式及其成功经验为中国住宅金融市场的建立与发展提供了新的选择     

城市景观对房地产价值的影响初探——以苏州为例的享乐价格模型分析

城市景观因子深刻地影响着城市房地产的价值。文章以享乐价格模型,就苏州城区内景观对于房地产价格的影响做了实证分析,发现:景观对住宅房地产的影响大于商业房地产;住宅房价与景观的相关性优于住宅地价;房地产价格与容积率、土地等级呈现较好的负相关关系;房地产的景观享乐价值同房地产交易年份也呈现较好的正相关关系。根据研究结果提出对策建议。     

国有企业"地王"问题研究

近年来,我国房地产价格过快上涨,已经影响到居民住房条件的改善和商品房市场的健康发展.引致房地产价格过快上涨的原因很多,其中主要原因之一,是国有企业争当"地王".这种"地王"行为,既损害了国有企业的形象,又背离了国有企业的社会责任.因此,国有企业应退出商品房市场,进入保障性住房市场,履行其社会责任,改善居民的住房条件和维护商品房市场的健康发展.     

住宅商品化问题讨论

七月中旬,武汉市房地产管理局和本刊编辑部共同邀请有关部门和经济理论界的同志二十余人,就城市住宅问题开展了一次学术讨论。到会同志认为,造成城市住宅十分紧张的原因是多方面的。但主要还是由于我们过去对住宅的性质在理论认识上十分模糊,对住宅问题几乎没有进行研究讨论,因而没有认识到住宅也是商品,习惯于认为公房只可出租,不能买卖。似乎一谈买卖公房,就成了资本主义。这样就一贯地把住宅视为福利事业。因此在实际工作中,建设住宅的投资不要求收回,房租也不与房屋的价格相联系。这样既不能通过出售一次收回投资,也不能通过房租逐次     

浅论降低商品房价格问题

房地产价格是房地产经济价值的货币表现,其价格围绕价值上下波动。作为房地产市场的核心,房地产价格主要取决于房地产的效用,与房地产的有效需求密切相关。然而,当前商品房价格畸高,造成大量房屋空置,令人忧心忡忡。我国《城市房地产管理法》借鉴国际上的经验,结合...     

“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析

在我国当前的分税制财政体制下,地方政府面临着财政和政绩的双重压力。我国目前实行地方政府垄断的土地出让制度,许多受"土地财政"理念主导的地方政府通过一些方式抬高土地出让价格(例如实施"饿地政策"),以弥补预算内收入的不足,缓解财政压力,但是却可能会推动居住用地价格和住宅价格的上涨。更进一步,为了在招商引资中占据优势,许多地方政府压低工业用地价格,抬高居住用地价格以弥补机会成本。本文的实证研究表明,在控制其他因素的情况下,越依赖"土地财政"的城市,以及通过低价出让工业用地进行招商引资力度越强的城市,居住用地供给的受限程度越高,居住用地价格上涨的压力也越大。但上述地方政府行为通过土地市场传导至住宅市场的效果在统计意义上并不显著。     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”,才能建立城乡一体的房地产市场体系。     

民生视角下的住宅定价原理与模型分析

住宅是具有垄断性质的耐用生活必需品,在完全自由化市场条件下,市场势力失衡,厂商(供给方)利用垄断优势定价以获取垄断利润,导致住宅价格严重脱离真实住房需求,损害社会福利,积累市场风险.因此,应该改革定价机制,根据住房真实需求(居民住宅支付能力)对住宅市场实行价格规制P≤(I/X)·[1-1/(1+r)t]/r,以恢复市场真实的均衡价格,提高全社会福利.在此基础上对厂商进行投资收益率规制R(p·q)=C+S(RB),最后推定土地价格P土=C土=C总-C建安-C其他,从而提高资源配置效率,使住宅价格、住宅用地价格与经济发展水平相适应.     

2003年以来我国房地产调控政策的效果、问题与创新

通过回顾2003以来我国房地产调控政策认为,我国房价高企的主要原因是低效的房开商开发经营体制攫取超额利润以及缺乏基本住房需求管理、供给管理、开发成本控制不当.局部区域垄断、地区性垄断和资源垄断是我国房开商获取垄断房价的根源.以房价收入比作为核心目标,建立统一的城市房屋价格调控机制,推行合作建房,实现城市房屋供给主体多元化等一系列房地产调控政策建议,以实现房地产市场的有效调控,抑制房价的过快上涨.     

住宅问题的现实和解决问题的设想

近两年来,社会上开展了关于住宅商品化问题的讨论,有些城市并且正在进行住宅商品化的试点工作。根据30年来公房经营管理的经验教训,我认为住宅商品化中的一个关键问题是住宅的价格问题。住宅是商品,其价格应不应该、可不可能完全反映其价值?对这个问题解决得如何,影响住宅商品化的实现,当然也就影响着住宅建设的发展速度。     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。