购买小产权房，廉价背后有多少揪心之痛

小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。     

试论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题

在我国,由于国家建设用地使用权的期限性和地上建筑物存续期间不一致,再加上我国没有采用土地吸附房屋的一元立法模式,因此会产生建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属等诸多难以解决的问题.我国《物权法》的出台和实施,并没有解决建设用地使用权届满后的续期问题和地上建筑物的归属问题,因此对我国物权法及相关法律法规对建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属的立法进行分析,提出明确的续期期限、次数和出让金数额等立法建议,具有很强的现实意义.     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

老人的花生

老人原来是农民，但现在他成了市民。老人原来有～大片土地，后来被政府征用i修工厂，建楼房，搞开发。老人的房屋也被拆迁了，老人就成了市民。村里人全都成了市民，可是，他们却为此失去了自己的土地。     

住房土地使用权续期收费与房价：基于实验经济学的分析

采用实验经济学方法研究住房土地使用权续期收费对房价的影响。基于14局有效实验，主要判断如下：第一，资产价格泡沫稳健出现；第二，多数情形下资产价格在续期收费节点附近转而下降且下降的原因是续期收费，而非缓慢累积的折旧所导致的基本面价值（简写为FV）下降。在此基础上，估算了续期收费对房价的定量影响——若按资产的10%当期基本面价值收费，房价增速下降约一个百分点。房价的这一温和反应可为政策制定提供参考；政府应合理平衡续期收费和房价，加快土地财政的结构性调整，在高房价现实下的政策制定中应注意稳定居民对土地房屋财产长久受保护的预期。     

普通住宅新标,苦乐参半

正北京标准放宽,谁吃亏?谁优惠?忆往昔,几多"房奴"被"豪宅"数月前,上百名购房者在地铁4号线高米店北站出口,打出了"五环外蜗居‘被豪宅’,刚需房奴‘交豪税’"的条幅,怎么回事?原来,不少购房者在大兴区购买的超过120万元房屋,被要求以"豪宅"标准交契税。经查询相关规定发现,购买或出售普通住房需缴契税为房款的1.5%,而非普通住房为3%,个人购买90平米及以下普通住房且系家庭唯一住房则按1%缴纳。     

承包期届满的自动续期制度研究——“第二轮土地承包到期后再延长30年”的法律表达

承包期届满的自动续期制度,是党的十九大报告中提出的“第二轮土地承包到期后再延长30年”的合理法律表达。 自动续期是包括耕地、草地和林地在内的家庭承包取得的土地承包经营权期限的自动延长。 自动续期应当自承包期届满时起算,其续期期限至少 30 年,且与前一个承包期相同。自动续期的条件主要包括农户主体资格、持续农业经营和集体土地存在等三个方面。 “三权分置”下,承包期是土地承包权和土地经营权的共同期限。 土地承包权自动续期是土地经营权自动续期的基础。 土地经营权流转下的自动续期,取决于土地经营权的流转方式。 同时,应当明确流转期限超过承包期剩余期限的土地经营权流转合同有效。     

论划拨土地使用权转让之效力

近年来,由于城市建设用地越来越少,划拨土地大量入市不可避免,划拨土地使用权转让制度逐渐成为事关经济社会发展的重大法律议题。国家对划拨土地的管制,经历了从禁止非法转让到依法转让的过程。划拨土地使用权转让的交易结构包含划拨土地使用权转让合同和国有土地使用权出让合同两种合同关系。批准转让的政府与受让人签订出让合同,受让人补缴土地出让金,皆系对转让合同的履行,但是否缴纳土地出让金不影响划拨土地使用权转让合同的效力。未经批准之划拨土地使用权转让合同效力存在无效、有效和未生效三种可能样态。行政主管机关的审批不宜与划拨土地使用权转让合同的效力绑定。未经批准之划拨土地使用权转让合同不宜再被认定为无效。土地增值易引发转让人撕毁合同的道德风险,认定合同未生效不利于对受让人合同履行可得利益的保护。合同有效与合同履行应相区分,认定合同有效系最佳选择,能兼顾管制与自治,平衡当事人利益冲突。     

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权“相应补偿”之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了“相应补偿”的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无“地随房走”原则之适用。     

透视“土地盛宴”:三问土地出让金大涨

出让金总额达2.7万亿元,同比增幅达70.4%。国土资源部负责人1月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据,揭示出2010年国内土地市场的一场"盛宴"。对此,有三个问题值得探究:土地出让金缘何能在"最严调控年"里创下新高?巨额的"卖     

小人书的温州现象

“3万块,我要了。”上海玩家王某一口价买下广州玩家郑维彬手中一套新加坡版的4本小人书《西游记》,该书原价才不过8元,这是个令人激动得难以置信的新财富游戏。游戏发生在温州举行的省第二届连环画交流会上,温州玩家蒋剑锋说:“这样的交易在连环画收藏市场里,很正常!”前后就两天时间的交流会,连环画成交额达数十万元。一度被打入冷宫的小人书,一下子成为了人们炙手可热的香饽饽。交流会之后,温州市收藏协会连环画专业委员会也宣告成立。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

土地出让金改革的财政学解析

土地出让金改革的建议中,一些观点是要将土地出让金统一或部分收至中央财政,出于现实障碍也不将其纳入物业税。本文立足公共财政的视角,认为土地出让金作为公共收入,为地方政府经济建设提供了重要的财力支持,虽然存在收支隐秘、分配不公、管理混乱等问题,但是这些问题大多是由于现行财政体制的非平等性、财政分权制度的非兼容性、基层财政体制的非正义性所导致。消除这些原因、改革土地出让金,标本兼治的路径：一是要配合财政扁平化改革,土地出让金依旧归宿地方财政;二是要克服技术性、制度性难题,提高财产税替代土地出让金的可行性;三是要明确土地出让金的公共支出方向,实现“取之于民,用之于民”的宗旨。     

滥建高尔夫球场咋就管不住

据报道,当前湖南张家界有数个高尔夫球场在规划建设,其中张家界天门国际高尔夫会所已经投入使用。这个以"张家界体育生态公园项目"立项,占地约3 000亩的高尔夫球场,不仅未批先建,涉嫌违法占地,而且投资方交纳的3.5亿元土地出让金被返还2.24亿元。高尔夫球场建设不仅会造成水资源浪费,     

论物业税与土地出让金的关系

物业税能否替代土地出让金是社会各界关注的重点问题。由于物业税与土地出让金在性质、征收依据、归属主体、支付主体、计量标准、运行机制、存在环节、资金渠道和流向、财政分配效应、作用等方面存在不同,因此物业税不能替代土地出让金。但是由于我国现行的土地出让金中已经包含部分物业税因素,此外由于地方政府提高公共产品及服务水平后增加的地租水平,政府应该以物业税的方式获得,因此,征收物业税可以起到降低土地出让金的作用。     

对物业税改革是否应包含土地出让金的探讨

土地出让金是地方政府代表国家以土地所有权人的身份,以收取土地出让金的形式来分配国家的稀有资源———土地。而物业税是国家对房地产拥有者的财产通过征税来再分配。用分期征收的物业税取代一次性收取的土地出让金既缺乏理论依据,也缺乏实践的可行性。     

政策论证的逻辑——以土地使用权到期续约问题为例

土地使用权到期续约问题是我国城市土地使用制度改革设计中留下的一个悬而未决的问题。2016年,温州首批商品房土地使用权到期,这意味着中国急需为土地使用权到期续约提供解决方案。从政策分析的论证转向来看,土地使用权到期续约问题本质上是一个政策论证的过程。在借鉴威廉·邓恩有关政策论证的结构和要素基础上,通过归纳和总结土地使用权到期续约的6种典型政策主张:无偿续期、象征性有偿续期、市价有偿续期、阶梯续期、租税合一续期、根据建筑物质量有偿续期等,讨论其背后的逻辑。政策方案的选择过程是对政策论证的“论证”,涉及政策方案的评价。结合弗兰克·费希尔的政策评估逻辑,讨论在政策方案选择中面临的4种对话,即技术分析对话、情景对话、系统对话和意识形态对话。任何评估都涉及反事实的建构,政策方案选择是不同反事实的比较过程。经过系统分析,发现无偿续期或象征性有偿续期这两种方案应该是中国未来土地使用权到期续约方案的选择,其共同特点是要求建构反事实的信息少,对于社会的影响和变动不大,有利于维护社会稳定和可持续发展。     

土地出让金收益分配原则建构--源自分配正义理论的启示?

土地出让金收益分配是当前中国的焦点问题。在土地出让金的分配上,我国农民付出最多得到最少,所得份额难以保障自身权益,这就是备受关注的土地出让金收益分配的横向不公问题,形成最现实的分配正义悖论。所以,很有必要分析罗尔斯的分配正义理论,借鉴其公平机会、最大最小规则、应得、利益补偿等理念,在土地出让金收益的分配起点、分配过程、分配终点分别践行公平机会原则、应得原则、利益补偿原则,才有可能保障公平正义地分配土地出让金收益。     

房改房土地产权安排及土地收益分配问题探讨

房改房土地产权安排与土地收益分配问题是住房二级市场发展和规范的热点和焦点问题。笔者认为房改房所有者不应享有完整的土地收益权更有利于促进市场效率与公平竞争,房改房上市应补交土地出让金,在合理确定土地出让金的征收标准时应先弄清上缴的土地出让金的内涵,以免侵犯房改房出让人的利益。此外,对现行的土地收益分配调节政策提出几点看法和建议。     

十问“钱去哪儿了”?

核心提示:2014年,新华社“新华视点”栏目陆续10次播发追问向公民征收的各类行政性事业收费或政府基金.“收得爽快,用得糊涂,去向成谜”,调查背后的发现令人触目惊心.一年来,上述调查和追问有了哪些结果?哪些部门还欠公众一个交代? 追问一:土地出让金 调查:13年增长超30倍,近20万亿元土地出让金去哪儿了?据国土资源部数据,全国土地出让价款到2013年首次超4万亿元为止,13年间增长超30倍,总额累计19.4万亿元.最近5年支出达13.49万亿元,部分省份已超过税收收入,土地收支账中存在诸多乱象.