城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

新农村建设中农村集体建设用地合理流转的新思考

农村土地制度是新农村建设的核心问题.当前,城乡经济社会发展一体化以及维护农民土地权益的迫切需要,对农村集体建设用地使用权流转提出了新的要求.农村集体建设用地合理流转的基本实现路径包括清晰的市场主体界定、合理的权益分配格局和科学的制度规范模式;而制定城乡建设用地刚性约束措施,改革公益征地价格形成机制则可以规避流转后可能产生的利益盲动和制度寻租.     

城市集体建设用地流转的法律规制

实践中城市集体建设用地在通过各种各样的方式流转着,却又与目前的宪法、土地管理法规、物权法等相关规定相冲突。国家在不同的省市开展了集体土地流转的改革试点工作,物权法理论也支持集体建设用地的流转。城市规划区集体建设用地在征收以前应该允许其使用权规范性地流转,城市建成区集体建设用地应当依法予以征收,但是征收的方式原则上应该采用"相当的补偿标准"征收。     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

发展我国农村建设用地市场的构想——基于成都、重庆的实证分析

为了消除城市国有和农村集体所有两类建设用地市场在体制上的二元分割状态,基于对成都和重庆农村集体建设市场的调研,论文分析了当前农村集体建设用地市场上存在的突出问题,在此基础上提出了发展我国农村建设用地市场的构想,并详细分析了集体建设用地市场的两种交易模式。     

集体经营性建设用地入市存在问题及其对策——以成都市为例

推进集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容。受国家法律和土地产权制度制约,集体经营性建设用地入市的集体决策机制、土地价格机制、收益分配机制、供后监管机制不健全,抵押融资、农村规划、土地征收、土地整治配套改革滞后。成都市在探索集体经营性建设用地入市方面走在全国前列,推进集体经营性建设用地入市需借鉴成都市经验,从优化制度环境、健全内部机制、完善配套改革三方面构建政策体系。     

浅谈我国农村集体建设用地流转的现状及对策探析

针对目前农村集体建设用地流转的现象,文章从农村建设用地流转制度、法律法规缺陷、流转的形式等方面进行分析导致流转的深层原因,并从产权制度、流转主体和收益分配等方面探讨了流转的主要问题,最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

集体经营性建设用地入市试点的制度探索及法制革新——以四川郫县为例

集体经营性建设用地入市的试点作为我国数十年农村土地改革的一次突破性探索,将我国农村经济体制改革推向了新的高潮。十八届三中全会指明了土地制度改革的方向,十八届四中全会提出的依法治国理念促进和催生了关于农村集体经营性建设用地改革试点工作的开展。国家拟从政策与法律制度层面加大对农村集体经营性建设用地入市的宏观性指导。郫县在试点过程中大胆突出制度设计,形成了一系列相关配套政策,并配合全国人大常委会暂停的法律规范措施,形成特有的试点制度,取得了一定成果。然而,试点过程中呈现出诸多法律问题,则凸显法制革新的必要性。     

新型城镇化建设中农村集体建设用地利用存在的问题及规制

新型城镇化建设是我国全面建成小康社会,实现现代化的必然选择。在城镇化的推行中,有限的国有土地难以满足城镇发展的需求,巨额的集体建设用地成为城市建设用地的主要供应者。由于法律的限制,征收成为使用集体建设用地的唯一途径。拟对新型城镇化建设中的集体建设用地利用现状进行分析,指出我国集体建设用地利用中存在的问题及不足,建议改革集体建设用地利用方式,赋予农民集体完整的产权,享有与国有土地同等权利,让农民分享城镇化成果。     

集体建设用地使用权流转探索实践及执行问题研究

现行集体建设用地使用权流转制度迫切需要改革和创新,其可靠途径应是探索实践先于法律变革.各地流转探索实践施行的集体建设用地使用权之出让、出租、转让、抵押等流转方式,对现行法律流转制度作了重大创新和突破.     

集体经营性建设用地入市事后监管制度的变迁：地方探索、改革困境及化解之道

随着集体经营性建设用地入市从试点推向全国，入市事后有效监管问题引发高度关注。加强集体经营性建设用地入市事后监管力度，是土地供给侧结构性改革的重点内容之一，确保土地用途的合规性、合法性，也是目前审慎推进集体经营性建设用地入市工作的题中之义。选择广东省佛山市南海区作为分析对象，运用多源流理论和制度变迁理论构建理论框架考察南海区集体经营性建设用地事后监管制度变迁过程。研究发现，南海区在集体经营性建设用地的入市监管方面进行了数轮改革，针对实践中出现的问题，及时调整政策措施，达成新的政策均衡状态。但目前集体经营建设用地事后监管政策仍存在问题，均衡即将被打破，由此提出完善集体经营性建设用地入市事后监管的优化路径，包括明确监管具体内容；建立农村集体经营性建设用地差异化入市事后监管体系；探索构建“多主体、动态化、智慧化、差异化、精准化、信用化”新型综合监管体系。     

集体经营性建设用地出租的制度完善

《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的修订,将出租确立为集体经营性建设用地有偿使用的方式之一,但是其制度供给严重不足。在明确承租人取得集体经营性建设用地租赁权的基础上,还应当建立健全其登记、期限和抵押等制度。集体经营性建设用地租赁权自租赁合同生效时设立,不登记不得对抗善意第三人。该权利的期限由当事人约定,但是不得超过同类用途的集体经营性建设用地使用权出让的最高期限,期限届满的可以依法自动续期或者申请续期。集体经营性建设用地租赁权可以独立作为抵押财产,抵押权实现时,租赁合同应当依法转让,受让人取得集体经营性建设用地租赁权,抵押权人可以就转让价款优先受偿。     

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。     

农村矿业用地遴选股份合作的制度创新

国家垄断建设用地的征收和供给,农村矿业用地因非公益性而寻觅不到合法的获地途径,日益扩大的矿业用地被迫通过地下流转.土地制度改革的政策创新为农村矿业用地开辟了股份合作制的道路.矿产与土地之间属功能互补型资源产权合作,这一特征是股份合作矿业制度设置的内在依据,由此决定了股东大会的双重治理制度.矿业股份合作属农地转用、外部性内部化、企业替代市场等收益诱致制度变迁.因土地、矿产这些客体承担更多的社会功能,对其流转和利用实行严格管制制度.为此,应整体地构建系列法律制度.     

农村集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响

基于2010—2019年全国县级层面数据，采用倾向得分匹配—双重差分法，可对始于2015年的“三块地”改革试点之一的集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响进行分析。研究结果表明，集体经营性建设用地入市显著缩小了相关城乡居民收入差距。平均来看，试点地区城乡居民收入差距缩小的比例约为3.95%。通过构造虚拟实验组的安慰剂检验，以及更换政策时期等稳健性检验结果均显示，回归结果与基准回归没有较大差异，表明集体经营性建设用地入市缩小城乡居民收入差距的效应相对稳健。进一步对东、中、西部不同地区和不同大小规模地区的异质性分析发现，在东部和大规模试点县（市、区)，集体经营性建设用地入市对城乡居民收入差距的影响不明显，而在中、西部和中规模、小规模试点县（市、区)，集体经营性建设用地入市明显缩小了城乡居民收入差距。研究结果对加快构建城乡统一建设用地市场、缩小城乡差距、促进城乡融合发展提供了重要的政策启示。     

“三块地”改革背景下集体建设用地使用权的再体系化

集体建设用地使用权应类型化为集体经营性建设用地使用权、集体公益性建设用地使用权与宅基地使用权。入市客体仅限于集体经营性建设用地,实施主体的入市行为需符合农民集体决议程序以及国土空间规划。只能有偿出让设立集体经营性建设用地使用权,并通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式流转。入市与征收是联动和分工的关系,若出让金数额或调节金缴纳比例与征地补偿标准保持适当平衡,征收与入市模式的差异不大。应采用“法定+意定”相结合的模式在集体内部成员之间分配土地增值收益抑或征收补偿费。宅基地使用权应坚持特殊主体居住保障的功能定位,视为法定的非经营性建设用地。在符合土地规划的前提下,三种集体建设用地应当允许相互转化,将转权与入市两个步骤有机结合。     

论农村集体建设用地流转与农民权益保护

集体建设用地流转是农村土地问题中的焦点性问题,直接影响着农民的土地财产性收入,关乎农村经济社会的发展与稳定.本文以既要促进流转,又要保护农民利益、尊重农民权利的农村土地产权制度改革为背景,对农村集体建设用地流转过程中存在的主要问题进行了梳理,分别从现代产权理论、公共物品理论与博弈均衡理论的角度分析了集体建设用地流转与农民权益保护,并在此基础上提出了相关对策建议.     

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任及其实现机制

集体经营性建设用地入市中的政府环境责任有着特定的对象、目标和实现条件。公共信托理论为政府承担入市中的环境责任提供理论支撑。当前，政府在入市改革中的生态保护理念缺失、政府的土地利用规划不合理、入市立法中有关生态环境保护的法律规范缺乏、入市中环境监管体制不完善，由此造成农村环境污染、农业生态破坏等不利后果。因此，应重构集体经营性建设用地入市中的政府环境责任，包括政府环境决策责任、政府环境执法责任和政府环境保障责任等。基于此，在实现路径上，应在集体经营性建设用地入市中践行生态保护的理念、加强入市中的生态保护规划、完善入市中的生态保护立法、健全入市中的生态环境监管体制；在实现机制上，建立集体经营性建设用地入市的环境风险评估机制、环境风险预警机制、突发环境事件应急处理机制以及政府环境问责机制。     

存量土地整理再开发的调控与规制

人地矛盾突出的基本国情决定了我国必须走节约集约用地的新型城镇化道路,盘活存量建设用地将成为新型城镇化背景下土地制度改革的重要内容。我国存量土地整理再开发试点已有很多,但因缺乏专门的制度规范,相关政策标准又过于宽泛,导致实践中乱占滥用土地的现象时有发生。为了促进节约集约用地目标的实现,我国应转变土地利用管理观念,完善存量建设用地整理再开发的调控机制,创造集体建设用地流转的良好制度环境。     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”,才能建立城乡一体的房地产市场体系。